一、債權(quán)轉(zhuǎn)讓后出租方是否有權(quán)漲房租

違約金債權(quán)從性質(zhì)上來說，應(yīng)該是未為規(guī)定的請求權(quán)。由于這種債權(quán)有現(xiàn)實的債權(quán)債務(wù)關(guān)系作為基礎(chǔ)，而且須有一方的不履行合同債務(wù)為前提，因而，違約金債權(quán)可以發(fā)生轉(zhuǎn)讓;但是，原債權(quán)債務(wù)關(guān)系的當(dāng)事人之間對違約金有特別約定的除外，因為原債權(quán)債務(wù)當(dāng)事人對違約金有特別約定，隨著債權(quán)的轉(zhuǎn)讓必使債務(wù)人陷人被動局面(如前所述，債務(wù)人只是被動地接受新債權(quán)人)，而新債權(quán)人的資信情況、履約能力等，債務(wù)人并不太了解，但違約金是由原債權(quán)人與自己在原合同中約定的，對雙方均有約束力;內(nèi)于債權(quán)人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，原來的約定歸于終結(jié)。所以，如債務(wù)人與原債權(quán)人有特別約定、則不能轉(zhuǎn)讓違約金。

1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過的《中華人民共和國合同法》規(guī)定：債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人，但有下列情形之一的除外：

(一)根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓;

(二)按照當(dāng)事人約定不得轉(zhuǎn)讓;

(三)依照法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓。

二、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的通知方式

我國《合同法》和《民法通則》均沒有采取何種方式通知，那么，采用書面形式、口頭形式及其他形式均不會影響通知的效力。但是小編認為，為了防范風(fēng)險，最好以書面形式為佳。因為，若債務(wù)人拒絕履行債務(wù)而需要訴訟的話，口頭形式和其他形式在舉證上存在一定的困難，而容易被對方否定，法院也難以查清，給敗訴帶來風(fēng)險。在實際操作過程中，最好的辦法是讓債務(wù)人作為見證方在債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書上簽字認可;或者在債權(quán)憑證上簽“已知道該債權(quán)轉(zhuǎn)讓給某某”的字樣;或者由債權(quán)人另行制作債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知函，由債務(wù)人簽字確認，新債權(quán)人保存該通知函也可。如果債權(quán)人轉(zhuǎn)讓多筆債權(quán)，涉及多個債務(wù)人，難以一一通知的。可以在當(dāng)?shù)孛襟w上，由原債權(quán)人和新債權(quán)人共同公告?zhèn)鶛?quán)轉(zhuǎn)讓的事實。這種通知方式，小編認為也應(yīng)是有效的。

有的會采用這樣一種通知方式，原債權(quán)人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知函裝在信封里以掛號或特快專遞的形式，送達債務(wù)人，以債務(wù)人簽收的郵件憑證作為已履行通知義務(wù)的證據(jù)。筆者認為這種通知形式存在瑕疵，是不可取的。因為，信封里裝的是什么東西并不明確，債務(wù)人可以以收到的郵件不是通知函而是其他內(nèi)容的信件來進行抗辯。所以，該種通知形式存在一定程度的瑕疵，不宜采用。

三、債權(quán)轉(zhuǎn)讓的風(fēng)險防范

(一)針對表見讓與的風(fēng)險，讓與人在未如數(shù)收到受讓人對價的情況下，不向債務(wù)人送達債權(quán)讓與的通知，這樣也可以防范受讓人與債務(wù)人惡意串通，損害債權(quán)讓與人合法權(quán)益的風(fēng)險。

表見讓與，即當(dāng)債權(quán)人將債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知債務(wù)人后，即使讓與合同未成立或未生效，但債務(wù)人基于對通知事實的信賴而向受讓人履行仍然有效。表見讓與情況下，債務(wù)人向受讓人清償債務(wù)后，債權(quán)人無權(quán)再向債務(wù)人主張權(quán)利。

(二)受讓人對債權(quán)讓與法律風(fēng)險的防范

1.避免簽訂已過訴訟時效或債務(wù)人下落不明的債權(quán)讓與的風(fēng)險，受讓人在與債權(quán)人進行談判時，應(yīng)盡量聘請律師參與談判和調(diào)查。簽訂合同前受讓人應(yīng)聘請律師調(diào)查債務(wù)人的相關(guān)情況，如住所、財產(chǎn)狀況等，避免利益受損。

2.對于債權(quán)人通知債務(wù)人的期限和形式，在轉(zhuǎn)讓合同中應(yīng)做出明確約定，要求債權(quán)人須于合同簽訂后×日內(nèi)通知債務(wù)人，并約定通知的形式。不輕信債權(quán)讓與合同中載明的"債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知由債權(quán)人負責(zé)通知債務(wù)人，否則一切風(fēng)險和責(zé)任由債權(quán)人承擔(dān)"或"如無法通知債務(wù)人的，將退回已收對方的價款"等謊言。

3.為防止受讓瑕疵債權(quán)，受讓人要求轉(zhuǎn)讓人對轉(zhuǎn)讓的債權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

4.為避免債權(quán)二重讓與的情況發(fā)生，受讓人必須注意落實以下防范措施:

(1)設(shè)立債權(quán)人保證條款，如:債權(quán)人明確聲明合同項下的債權(quán)無任何第三人主張權(quán)利，且權(quán)利不受限制，即不存在被法院保全、查封或強制執(zhí)行的情況或已

設(shè)擔(dān)保;在簽訂本合同之前，債權(quán)人沒有與第三方簽訂過本合同項下債權(quán)讓與合同;并約定相應(yīng)的違約責(zé)任。

(2)雙方共同將債權(quán)讓與通知送達債務(wù)人簽收，或公證郵寄轉(zhuǎn)讓通知給債務(wù)人。

(3)共同擬定債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知回執(zhí)的內(nèi)容格式，載明:"債務(wù)人于×年×月×日收到債權(quán)人×××將××(內(nèi)容及金額)的債權(quán)讓與受讓人×××的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知，債務(wù)人聲明，在簽收本通知回執(zhí)日之前，沒有收到債權(quán)人將相同債權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人的通知。"據(jù)此證明本受讓人受讓的債權(quán)通知時間在先，同時也可避免債權(quán)人與債務(wù)人串通，將已讓與的債權(quán)再行讓與第三人時將通知回執(zhí)的時間倒簽。

根據(jù)上述的回答我們可以清楚知道，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓出租房屋時，債權(quán)人發(fā)生了轉(zhuǎn)讓，原來的約定歸于終結(jié)，就可以漲租金。如果債務(wù)人與原債權(quán)人有特別約定的則不能漲租金。如果您還有其他不清楚的地方，請咨詢律霸網(wǎng)的專業(yè)律師，他們會為您解答。