土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別:
出讓是指土地使用權(quán)的部分權(quán)能(占有、使用、收益)與所有權(quán)相分離而作為獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)權(quán);轉(zhuǎn)讓則是作為獨(dú)立財(cái)產(chǎn)權(quán)的土地使用權(quán)在公民或法人之間的轉(zhuǎn)移。轉(zhuǎn)讓有出售、交換、贈與、繼承等方式。
這里主要為大家介紹的是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
一、國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓
(一)單位用地轉(zhuǎn)讓
1、交易雙方提出轉(zhuǎn)讓、受讓申請交易當(dāng)事人申請辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)同時(shí),還應(yīng)提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議、土地使用證、宗地界址點(diǎn)圖、建筑物產(chǎn)權(quán)證明、法人資格證明,委托書、身份證明等資料。2、審查接到申請后,承辦人應(yīng)對資料及宗地情況進(jìn)行詳細(xì)審查了解,凡未按出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的,抵押、查封、出租而未通知承祖人知道的,權(quán)屬不清、四鄰有糾紛的等不予辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù),并在15日內(nèi)通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人。如改變土地用途須有規(guī)劃部門意見。轉(zhuǎn)讓時(shí)需分割建筑物的應(yīng)有房產(chǎn)主管部門意見。
3、現(xiàn)場勘察現(xiàn)場勘察應(yīng)與有關(guān)資料對照核實(shí)。如需分割轉(zhuǎn)讓,應(yīng)考慮土地利用率、出路及他項(xiàng)權(quán)利等因素,并制圖確定四至、面積,必要時(shí)需經(jīng)四鄰簽章認(rèn)可。
4、地價(jià)評估,并提供報(bào)告書審核評估報(bào)告與轉(zhuǎn)讓協(xié)議,轉(zhuǎn)讓價(jià)明顯低于市價(jià)的,建議市府優(yōu)先購買;價(jià)格過高的,可建議采取必要調(diào)控措施。
5、填寫轉(zhuǎn)讓審批表認(rèn)真核對原批準(zhǔn)文件、評估報(bào)告、規(guī)劃意見等資料,用途、價(jià)額、年期等內(nèi)容填寫要完整、準(zhǔn)確、字跡工整。
6、審批審批內(nèi)容包括費(fèi)用表及轉(zhuǎn)讓審批表。費(fèi)用表須經(jīng)所長簽字后,經(jīng)辦人攜完整轉(zhuǎn)讓檔案與轉(zhuǎn)讓審批表等報(bào)中心及局領(lǐng)導(dǎo)審查批準(zhǔn)。
7、交納有關(guān)稅費(fèi)
8、登記編號審批后,也可在審批前到產(chǎn)權(quán)科對補(bǔ)簽出讓合同及審批表編號。轉(zhuǎn)讓檔案、留產(chǎn)權(quán)科統(tǒng)一保存,按年度繳檔案室。
9、土地使用權(quán)變更登記經(jīng)辦人依據(jù)補(bǔ)簽出讓合同、轉(zhuǎn)讓審批表、付款票據(jù)等,填寫變更登記審批表進(jìn)行變更登記。變更登記審批表,可隨轉(zhuǎn)讓審批表同時(shí)報(bào)批。
備注:
1、如為協(xié)助法院執(zhí)行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán),應(yīng)依據(jù)法院提供的裁定書(判決書),協(xié)助執(zhí)行通知書及其中所載明的宗地四至面積籌辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù),可以不經(jīng)被執(zhí)行人同意。
2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,應(yīng)補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù),并經(jīng)審查批準(zhǔn),補(bǔ)交出讓金后方可轉(zhuǎn)讓;或收回國有后出讓國有土地使用權(quán)。黨政機(jī)關(guān)、公益事業(yè)單位劃撥土地轉(zhuǎn)讓須經(jīng)上級主管部門批準(zhǔn)。
3、轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)經(jīng)過公證。
4、有關(guān)資料采用復(fù)印件時(shí),應(yīng)與原件核實(shí)并予注明。
5、分立、更名等涉及土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)提供有效的證明材料。分立者應(yīng)為原同一單位或家庭成員,且單位所有權(quán)性質(zhì)不變;更名者應(yīng)為同一使用權(quán)人。繼承的須提交繼承文書或公證文書等。繳納有關(guān)費(fèi)用后,繼承、分立、更名可填寫變更登記審批表直接進(jìn)行變更登記。夫婦共同購置的房地產(chǎn),可以設(shè)定為共有財(cái)產(chǎn),經(jīng)申請可參照更名辦理。中國地產(chǎn)商企業(yè)改制土地變更實(shí)際上一種轉(zhuǎn)讓行為,通常以有償方式取得土地使用權(quán),原則上需轉(zhuǎn)讓審批。
(二)個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓個(gè)人住宅用地轉(zhuǎn)讓手續(xù)與單位宗地轉(zhuǎn)讓手續(xù)基本相同。除出讓土地外,其他個(gè)人住宅用地可以按劃撥用地對待,在辦理過程中應(yīng)注意以下事項(xiàng):
1、須有宗地共有人同意轉(zhuǎn)讓意見;
2、個(gè)人轉(zhuǎn)讓應(yīng)以當(dāng)場簽押為準(zhǔn);
3、個(gè)人住宅轉(zhuǎn)讓時(shí)未繳納年租金者須繳納地價(jià)總額1%有償使用費(fèi)后按劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行變更登記。
二、集體土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓
下列集體土地使用權(quán)視情況可以轉(zhuǎn)讓:
(一)鄉(xiāng)、村企業(yè)需經(jīng)審批可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部流轉(zhuǎn),確需對外轉(zhuǎn)讓的,經(jīng)土地主管部門審查同意并報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)征為國有后,可以依法出讓(轉(zhuǎn)讓);另抵押的集體土地,抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí),可以依法轉(zhuǎn)讓。(
(二)依法登記的城鎮(zhèn)個(gè)人住宅使用的集體土地,經(jīng)土地所有權(quán)人同意可以轉(zhuǎn)讓,但變更后的土地使用權(quán)性質(zhì)仍為集體土地使用權(quán)。
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