城鎮(zhèn)國(guó)有劃撥土地租賃合同的法律效力問(wèn)題一直成為司法實(shí)踐中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，根據(jù)合同法第五十二條的規(guī)定，合同無(wú)效應(yīng)具備五種情形，對(duì)于劃撥土地使用權(quán)的出租、轉(zhuǎn)讓、出讓，依據(jù)國(guó)家土地管理局頒布的《劃撥土地使用權(quán)管理辦法》第五條規(guī)定，未經(jīng)市縣人民政府土地管理部門批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，據(jù)此規(guī)定，可否判定此類租地合同當(dāng)然無(wú)效呢，答案是未定的。合同法第五十二條五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，所訂立合同無(wú)效。這里的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)理解為禁止性規(guī)定，且應(yīng)當(dāng)是效力禁止性規(guī)定，不是管理性禁止規(guī)定。民法理論根據(jù)禁止性規(guī)范對(duì)于合同效力的影響，區(qū)分為禁止性規(guī)范和管理性（取締性）規(guī)范，違反效力性禁止規(guī)范的合同為絕對(duì)無(wú)效，違反管理性禁止規(guī)范的合同，并不當(dāng)然歸于無(wú)效，司法審判實(shí)踐中如何區(qū)分效力性的禁止性規(guī)范以及管理性的禁止性規(guī)范，學(xué)界對(duì)此有不同認(rèn)識(shí)，其一是：強(qiáng)制性規(guī)定是否為效力性規(guī)定或是取締性規(guī)定，應(yīng)探求其目的，即可認(rèn)為非以違法行為之法律行為為無(wú)效，不能達(dá)其目的者為效力性禁止規(guī)定，可以認(rèn)為僅在防止法律行為事實(shí)上之行為者為取締性規(guī)定；其二是：認(rèn)為法律規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效可不成立的，該規(guī)定屬于效力性禁止規(guī)范，法律雖然沒(méi)有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立，但違反該規(guī)定以后若使合同有效將損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為該規(guī)范屬于效力性規(guī)范；法律雖然沒(méi)有明確規(guī)定違反禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無(wú)效或不成立，違反該規(guī)定后若使合同繼續(xù)有效并不損害國(guó)家利益或公共利益，只是損害當(dāng)事人利益，此種情形下該規(guī)范就不屬于效力性禁止規(guī)范，而是取締規(guī)范；第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，禁止性規(guī)范禁止的是合同行為本身，只要發(fā)生這種行為的對(duì)應(yīng)合同，就會(huì)絕對(duì)損害國(guó)家利益和公共利益，禁止性規(guī)范的目的在于禁絕此類交易的存在，違者當(dāng)然無(wú)效，屬于效力性禁止性規(guī)范；另一種禁止性規(guī)范并非禁止某種類型的合同行為，而是于當(dāng)事人的市場(chǎng)準(zhǔn)入資格有關(guān)，合同行為本身仍屬于法律允許，但是禁止市場(chǎng)主體在未取得交易資格時(shí)從事此種交易，法律禁止的僅僅是不得在未取得相應(yīng)的資格時(shí)進(jìn)行交易，就劃撥土地租賃行為來(lái)說(shuō)，盡管當(dāng)事人違反了一系例的行政法規(guī)，但這些法規(guī)并非禁止土地使用權(quán)的交易，而是要求當(dāng)事人在取得批準(zhǔn)后才能交易，由此可見(jiàn)，這類規(guī)范應(yīng)理解為管理或取締性禁止性規(guī)范，并不當(dāng)然導(dǎo)致合同無(wú)效。此外最高人民法院關(guān)于適用合同法若干問(wèn)題的解釋（一）第十二條規(guī)定，人民法院認(rèn)定合同無(wú)效應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。