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寧波
房屋租賃糾紛如何明確責任
案例：違建房屋，討不回房租
房東無法證明對房屋擁有所有權或使用權，租賃合同無效
2006年10月18日，阿-旺和小曾簽訂一份《房屋租賃合同書》，約定由阿-旺將位于思明區后埭溪路一間105平方米的店面出租給小曾，月租金3000元，租期15年;并約定小曾拖欠租金半個月以上，阿-旺有權解除租賃合同，收回房屋及追回所欠租金、違約金。
該合同履行至2008年，阿-旺認為小曾未按約支付租金，所以訴請法院解除雙方的租賃關系，并要求小曾支付拖欠的房租4.45萬元及水電費1.35萬元，共計5.8萬元。
而小曾卻認為，阿-旺每月都向他收取租金和水電費，沒有所謂拖欠租金的事實。另外，阿-旺承諾讓他使用店面15年且收了他的押金，然而阿-旺經常停水電，導致他無法正常經營，故請求駁回阿-旺訴求。
思明區人民法院經審理認為，根據阿-旺提交的社區居委會及梧村街道辦事處的證明，僅能證明這間店面的建造時間為1982年，并無法證明是阿-旺建造的，且阿-旺也未提交這間店面的合法批建手續。因此，在阿-旺沒有證明其對這間店面擁有所有權或使用權的情況下，應認定雙方簽訂的租賃合同無效，也就是說阿-旺無法討回店面租金。
2008年12月下旬，經思明區法院向阿-旺釋明后，阿-旺未在限期內變更訴求，且由于解除合同的前提為合同有效，因此，阿-旺基于合同有效所提出的訴求，與法院認定的合同效力相悖，即阿-旺的店面是白白出租給陌生人了，無法通過法律手段討回房租。
【法官提醒】
思明區人民法院郭*超法官介紹說，案例二中，房東阿-旺并未取得房屋產權證，也沒有相應批建手續，不適宜立即通過訴訟解決租賃糾紛，可在相應手續取得后與租客友好協商處理。近年來市民的法律維權意識趨強，在通過訴訟方式保護自身合法權益時，建議充分考慮訴訟風險和法律責任的分擔，切記明“責”保身。
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