現(xiàn)在的市面上，有很多在售的公寓用地性質(zhì)都是商業(yè)用地，它區(qū)別于普通的住宅，有著商業(yè)和居住的兩種用途，所以也叫“公寓房”。隨著土地資源和商業(yè)的需求越來越大，更多人將目光投向這樣的商業(yè)土地。下面為大家說明一下關(guān)于商業(yè)公寓土地使用費(fèi)的收費(fèi)方式和計(jì)算方法。

一、收取商業(yè)公寓土地使用費(fèi)的方式

外商投資企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用土地的，須按照《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的土地管理機(jī)關(guān)的職責(zé)分工，與土地管理機(jī)關(guān)或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)簽訂使用土地合同;市、區(qū)、縣財(cái)政局根據(jù)使用土地合同確定的用地面積、土地等級(jí)征收外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)自核定之日起五年內(nèi)不變;五年期滿后，根據(jù)實(shí)際情況，重新核定。外商投資企業(yè)從批準(zhǔn)成立之日起，按公歷日歷年度繳納土地使用費(fèi)。土地使用費(fèi)按季征收，年終清算。第一日歷年度用地時(shí)間超過半年的，按半年計(jì)征，不足半年的，免征土地使用費(fèi)。

（1）使用權(quán)出讓金

外商投資企業(yè)可以按出讓方式取得土地使用權(quán)。按照土地的不同用途，分別采取協(xié)議、招標(biāo)、拍賣方式進(jìn)行。招標(biāo)出讓的，由評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)招標(biāo)要求和投標(biāo)者所報(bào)條件確定中標(biāo)者，中標(biāo)者所報(bào)土地價(jià)款即為出讓金額;拍賣出讓的，最高報(bào)價(jià)者所報(bào)土地價(jià)款即為出讓金額;協(xié)議出讓的，應(yīng)交出讓金不低于國家規(guī)定的最低價(jià)和云南省規(guī)定的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。企業(yè)一次交納出讓金有困難的，可以在出讓合同中約定分期交納，或者縮短出讓年限以降低出讓金額。

（2）場(chǎng)地使用費(fèi)

外商投資企業(yè)可以按劃撥方式取得土地使用權(quán)，并按規(guī)定向中方政府交納場(chǎng)地使用費(fèi)。場(chǎng)地使用費(fèi)由場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)(包括征地、拆遷安置費(fèi)用和為企業(yè)直接配套的基礎(chǔ)設(shè)施等費(fèi)用)和土地使用費(fèi)組成。企業(yè)可以按照土地使用合同的約定一次性交納場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)，逐年交納土地使用費(fèi)，或者將場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)和土地使用費(fèi)綜合計(jì)算逐年交納。一般外商投資企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)以劃撥方式取得土地使用權(quán)，一次性交納場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)或自行開發(fā)場(chǎng)地的，成立后第一年至第五年免交土地使用費(fèi)，第六年至第十年減半;投資開發(fā)云南省鼓勵(lì)投資的產(chǎn)業(yè)或興辦教育、文化、衛(wèi)生、科研等非盈利項(xiàng)目，企業(yè)一次性交納場(chǎng)地開發(fā)費(fèi)或自行開發(fā)場(chǎng)地的，免交土地使用費(fèi)。中方企事業(yè)單位以劃撥土地使用權(quán)作為條件與外商舉辦合資、合作企業(yè)的，須向土地管理部門申請(qǐng)辦理有關(guān)手續(xù)，即由中方土地使用者補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交出讓金，或者由中方企事業(yè)單位交納場(chǎng)地使用費(fèi)。

（3）土地收益金

外商投資企業(yè)還可以按國有土地租賃方式取得土地使用權(quán)，并按年向當(dāng)?shù)厥?縣)人民政府土地管理部門交納土地年租金(土地收益金)。

二、商業(yè)公寓土地使用費(fèi)的計(jì)費(fèi)辦法

（1）如何把土地成本剝離出來，就是把土地出讓金以土地使用費(fèi)的形式，按年度繳納。由國家專門部門制定土地價(jià)格評(píng)估機(jī)制和征繳辦法，并負(fù)責(zé)征繳。這樣，就可以把目前的土地轉(zhuǎn)讓制度，這種短期行為，轉(zhuǎn)變?yōu)殚L期行為，更適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展的要求。消費(fèi)者在購房的時(shí)候，購買的僅僅是土地上的建筑，土地的使用權(quán)不是一次性買斷70年，而是像暖氣費(fèi)和有線電視費(fèi)一樣，每年繳納。并且，土地使用費(fèi)應(yīng)該隨土地利用狀況視市場(chǎng)行情而浮動(dòng)。

（2）由于土地為全民所有，應(yīng)該有一個(gè)社會(huì)保障面積作為計(jì)費(fèi)基數(shù)，該基數(shù)以上多占用的面積為計(jì)費(fèi)面積。住房不夠該基數(shù)面積的，可以獲得某種形式的住房補(bǔ)貼。該面積應(yīng)該為住房折算占用土地面積，在一定條件下，也可以簡(jiǎn)化為住房面積。對(duì)單位面積的計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由相關(guān)部門制定計(jì)算辦法，比如可以與住房空置率，當(dāng)年新建住房銷售狀況等指標(biāo)掛鉤，通過一定的公式計(jì)算而得。如果空置率過高，說明土地使用費(fèi)偏低，可以提高土地使用費(fèi)，即提高住房使用成本。如果新建住房銷售低迷，說明住房使用成本偏高，可以降低土地使用費(fèi)。原則上，家庭住房和商業(yè)網(wǎng)店房折合為占地面積以后，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相同。

（3）該辦法的核心是計(jì)時(shí)計(jì)費(fèi)，費(fèi)用由占地面積乘以占地時(shí)間乘以單位面積計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算得出。土地開發(fā)期間的費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)，住房轉(zhuǎn)讓之后，收費(fèi)對(duì)象隨之轉(zhuǎn)移。比如房屋空置，費(fèi)用由房主承擔(dān)，如果新建住房未售出，則費(fèi)用由開發(fā)商承擔(dān)。

三、商業(yè)公寓土地使用費(fèi)由誰繳納?

使用土地的單位和個(gè)人是土地使用費(fèi)的繳納人。但：

（1）以土地投資入股與他方興辦合資、 合作或聯(lián)營企業(yè)的，合資、合作或聯(lián)營企業(yè)為繳費(fèi)人， 但經(jīng)批準(zhǔn)的合營合同另有約定的按合同辦理;土地權(quán)屬?zèng)]有轉(zhuǎn)移的，提供土地的一方為繳費(fèi)人;土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人

（2）租賃房屋的，房屋所有人為繳費(fèi)人

（3）經(jīng)營土地開發(fā)的，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓前， 經(jīng)營開發(fā)單位為繳費(fèi)人，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的，受讓方為繳費(fèi)人

（4）農(nóng)村工商用地和宅基地，以工商企業(yè)、宅基地使用人為繳費(fèi)人

（5）共有的土地，以《房地產(chǎn)證》登記的權(quán)利人為繳費(fèi)人。

四、土地使用稅與土地使用費(fèi)有何區(qū)別?

根據(jù)規(guī)定，我國對(duì)內(nèi)資企業(yè)和中外合資企業(yè)執(zhí)行不同的稅收條例。內(nèi)資企業(yè)使用的土地，適用于國務(wù)院1988年9月27日以第17號(hào)令頒布的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》;外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外籍人員的房地產(chǎn)，適用于中央人民政府政務(wù)院1951年8月8日頒布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，隨著形勢(shì)的發(fā)展，財(cái)政部(80)財(cái)稅字第82號(hào)文對(duì)征免房地產(chǎn)問題作了明確規(guī)定，即“中外合資經(jīng)營企業(yè)的自有房產(chǎn)，仍按《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》的規(guī)定，征收房產(chǎn)稅”。

“合資企業(yè)使用的土地，所有權(quán)屬于國家，由各有關(guān)部門按照規(guī)定征收土地使用費(fèi)，不再征收房地產(chǎn)稅。”國家稅務(wù)總局國稅函[1997]162號(hào)文明確：“根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》不適用于外商投資企業(yè)，對(duì)外商投資企業(yè)應(yīng)征收土地使用費(fèi)，不征土地使用稅。”

了解了以上 商業(yè)公寓土地使用費(fèi) 的收取規(guī)則和計(jì)算方式，有一點(diǎn)要注意的就是房屋的買賣協(xié)議，涉及到金額很大的交易就更需要大家注意。還有獲得了使用權(quán)后，一些其他的費(fèi)用，例如場(chǎng)地的使用費(fèi)都是需要特別關(guān)注的，以免發(fā)生一些不必要的糾紛。

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