1、“優先購買權”適用于親戚嗎?
優先購買權的行使前提是同等條件,這個條件除了價格條件外,還有就是第三人和出售人的關系。父母把房屋出售給自己子女的價格與出售給第三人的不同,此種情形不能要求優先購買權。
但并不是所有的親戚關系都可以排除“優先購買權”的適用,依我國的法律規定,如果出租人將房屋出售給房屋共有人或者近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的,則承租人不享有優先購買權。
2、房屋承租人優先購買權中“同等條件”的理解。
此法條中的同等條件并不是要求價金以及其他條件都必須保持同等,這樣的要求過于苛刻也不現實。應該理解為一種相對的平等,實踐中,出租人出賣房產時往往不僅只考慮價格因素,還要考慮其與第三人之間可能存在的特殊利益關系,如第三人的信用及履約能力、出賣人與第三人之間的情感等因素。法律在維護承租人先買權利益的同時,設立“同等條件”的目的在于保護出租人的利益,第三人提供的任何特殊條件包括機會都是出租人的利益所在,這些特殊條件和機會能否以金錢代替,只能由出租人觀念來衡量。所以,房屋承租人先買權中的“同等條件”不能等同于轉讓價格。
3、房產已經過戶至第三人名下了,我還能請求同等條件優先購買嗎?
不能。承租人行使優先購買權的例外情形:
具有下列情形之一,承租人主張優先購買房屋的,人民法院不予支持:
(1)房屋共有人行使優先購買權的;
(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;
(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
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