一、計(jì)算房地產(chǎn)稅與土地使用權(quán)是否有關(guān)？

稅法關(guān)于房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值的確定

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(財(cái)稅地字〔1986〕8號(hào))規(guī)定，房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的房屋原價(jià)，對(duì)納稅人未按會(huì)計(jì)制度規(guī)定記載的，在計(jì)征房產(chǎn)稅時(shí)，應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值。所以納稅人計(jì)稅房產(chǎn)原值的確定，取決于納稅人會(huì)計(jì)核算所選取的具體的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。

對(duì)按照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，無論會(huì)計(jì)上如何核算，房產(chǎn)原值均應(yīng)包含地價(jià)，包括為取得土地使用權(quán)支付的價(jià)款、開發(fā)土地發(fā)生的成本費(fèi)用等。宗地容積率低于0.5的，按房產(chǎn)建筑面積的2倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入房產(chǎn)原值的地價(jià)。

本通知自發(fā)文之日起執(zhí)行。此前規(guī)定與本通知不一致的，按本通知執(zhí)行。各地財(cái)稅部門要加強(qiáng)對(duì)政策執(zhí)行情況的跟蹤了解，對(duì)執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題，及時(shí)上報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局。

二、《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定和A企業(yè)房產(chǎn)稅原值的確定

《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，購入的土地使用權(quán)，或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款作為實(shí)際成本，并作為無形資產(chǎn)核算，待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程。

會(huì)計(jì)賬務(wù)處理為：以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，按照實(shí)際支付的價(jià)款，借記“無形資產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”等科目;待該項(xiàng)土地開發(fā)時(shí)再將其賬面價(jià)值轉(zhuǎn)入相關(guān)在建工程，借記“在建工程”等科目，貸記“無形資產(chǎn)”科目。

A企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原價(jià)1000萬元，沒有包含土地使用權(quán)價(jià)值500萬元，應(yīng)當(dāng)按照《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定，調(diào)整房產(chǎn)原值，調(diào)整后房產(chǎn)原值為1500萬元，每年繳納房產(chǎn)稅12.60萬元。

三、《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定和B企業(yè)房產(chǎn)稅原值的確定

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》第四十七條規(guī)定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項(xiàng)目前，作為無形資產(chǎn)核算;企業(yè)因利用土地建造自用某項(xiàng)目時(shí)，將土地使用權(quán)的賬面價(jià)值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》的規(guī)定與《小企業(yè)會(huì)計(jì)制度》基本相同，B企業(yè)需要進(jìn)行同樣的處理。

B企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原價(jià)1000萬元，沒有包含土地使用權(quán)價(jià)值500萬元，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值，調(diào)整后房產(chǎn)原值為1500萬元，每年繳納房產(chǎn)稅12.60萬元。

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的規(guī)定和C企業(yè)房產(chǎn)稅原值的確定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無形資產(chǎn)》應(yīng)用指南規(guī)定，企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。

自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關(guān)的土地使用權(quán)與建筑物應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行處理。外購?fù)恋丶敖ㄖ镏Ц兜膬r(jià)款應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進(jìn)行分配，難以合理分配的，應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)。

C企業(yè)會(huì)計(jì)賬簿“固定資產(chǎn)”科目記載的房屋原價(jià)1000萬元，沒有包含土地使用權(quán)價(jià)值500萬元，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》關(guān)于土地使用權(quán)的處理規(guī)定，房產(chǎn)稅房產(chǎn)原值為1000萬元，每年繳納房產(chǎn)稅8.4萬元。

四、首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》的會(huì)計(jì)核算依據(jù)和房產(chǎn)稅原值的確定

新《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第38號(hào)——首次執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》規(guī)定，首次執(zhí)行日之前已計(jì)入在建工程和固定資產(chǎn)的土地使用權(quán)，符合《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》的規(guī)定應(yīng)當(dāng)單獨(dú)確認(rèn)為無形資產(chǎn)的，首次執(zhí)行日應(yīng)當(dāng)進(jìn)行重分類，將歸屬于土地使用權(quán)的部分從原資產(chǎn)賬面價(jià)值中分離，作為土地使用權(quán)的認(rèn)定成本，按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)———無形資產(chǎn)》的規(guī)定處理。

不同的會(huì)計(jì)制度對(duì)土地使用權(quán)費(fèi)是否記入房產(chǎn)稅的規(guī)定是不同的，所以不同的計(jì)會(huì)計(jì)制度下房產(chǎn)稅可能會(huì)存在差別，但是在一定的地域內(nèi)會(huì)有一定的標(biāo)準(zhǔn)，按照統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度，確定統(tǒng)一的方法來計(jì)算房產(chǎn)稅，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的秩序。

土地使用權(quán)年限是多久？