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寧波
承租人出售房屋的法律效力
承租人出售房屋的，屬于無權處分，是沒有法律效力的
房主在租賃期內(nèi)能否賣掉房子
《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”，最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第2款規(guī)定，“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權轉(zhuǎn)移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效”。
租賃權雖然是債權，但為平衡當事人利益，兼顧經(jīng)濟上保護弱者，該權利被物權化，在一定條件下可以對抗所有權的變動。因此房主在租賃期內(nèi)有權出賣房屋，買方取得房屋所有權;但承租人有權基于租賃合同繼續(xù)使用，直至租賃期屆滿為止，其對于房屋的使用權不因買賣而受影響，此即法律上的“買賣不破租賃”原則。
“買賣不破租賃”原則的構成要件如下：1、房屋在租賃期間發(fā)生所有權變動，新所有權人須尊重標的物上的承租人使用權原狀。也就是說，須取代原所有權人而成為新的出租人。2、房屋所有權發(fā)生了變動，變動原因不僅包括買賣，也可以包括贈與、繼承等。在租賃物所有權轉(zhuǎn)讓的場合，租賃合同繼續(xù)存在，除非承租人有終止租賃合同的意思表示，租賃合同的內(nèi)容除主體變更外，其他內(nèi)容不變。同時《合同法》第230條規(guī)定，房屋所有人出賣出租房屋，要提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權，出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可請求人民法院宣告該房屋買賣無效。但是“買賣不破租賃”原則，不適用于所有承租人。最高人民法院《關于〈擔保法〉若干問題的解釋》第66條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。”此外，租賃期限也有一定限制。《合同法》第214條規(guī)定：“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。”
最高人民法院《關于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》第119條第3款，“未定租期，房主要求收回房屋自住的，一般應當準許。承租人有條件搬遷的，應責令其搬遷;如果承租人搬遷確有困難的，可給予一定期限讓其找房或者騰讓部分房屋”，因此若未約定租期，房主可在合理期限內(nèi)要求承租人搬遷。
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