一、房產廣告糾紛的表現有哪些

(一)模糊宣傳糾紛：

這種房產廣告幾乎到處都是，購房者很容易判斷這是夸大渲染的內容，一般很少有購房者依據這種宣傳請求開發商承擔違約責任。比如無論什么樓盤，都冠以高尚社區、依山傍水，黃金地帶、零風險投資商機無限，貴族享受等等，這些宣傳中描述的房屋標準語言模糊、難以量化。

根據法律規定，要約邀請是希望他人向自己發出要約的意思表示。寄送的價目表、拍賣公告、招標公告、招股說明書、商業廣告等為要約邀請。這種房產宣傳廣告就屬于希望潛在購房人向自己發出購房要約的要約邀請，對開發商不具有法律約束力。

(二)假性模糊糾紛

：有些銷售廣告對自己所售房屋的面積、綠化、質量、裝修等內容作出描述與承諾，但具體數字、規格、標準并不明確，比如標明商品房的起價或均價;承諾高級防水材料，使用美國進口廚具，24小時保安等。這些宣傳模糊中帶有明確，要具體分析。比如對價格做了區分但沒有明確多少錢一平，廚具使用美國的，有保安，這些可以確定，但是什么是高級防水材料就不明確了。

根據《合同法》15條和《解釋》第3條，如果廣告的說明與允諾具體明確，對合同訂立和房屋價格有重大影響的，可以視為要約。比如開發商將純德國進口廚具變更為國內產品或他國進口，購房者可以要求其承擔更換、重作或支付違約金等責任。

(三)未來環境糾紛：

一些廣告采用彩色效果圖、現場沙盤、示意圖介紹樓盤周圍會建設學校、醫院、超市、菜場、等設施;小區附近將建有大型公交車站，未來還將開通幾條地鐵等等。這些廣告承諾了小區周邊的環境，但是購房時是無法看到的。

根據我國法律，如果銷售廣告對規劃開發區外的未來環境和公共設施在合同中具體明確，而且對購房人購買決定和購房價格有重大影響的，應當視為合同內容，否則意味著許可開發商可以違背誠實信用原則進行虛假宣傳。但是如果開發公司承諾內容不在規劃區內且未訂入合同，政府調整規劃時的廣告中的未來環境沒有了，這屬于經營和投資風險，不能主張開發商違約。

(四)樣板展示糾紛：

展示皇宮一樣的樣板房是開發商慣用的手段，但購房者實際入住后會產生糾紛。此時看到自己的房子和樣板間完全不同，要求開發商按照樣板間履行合同，但樣板間早已被拆掉。這種廣告在一定程度上屬于欺騙購房者。

根據《合同法》168條，基于信賴樣板房而訂立的商品房買賣合同屬于憑樣品買賣合同，出賣人交付的商品房應當與樣品及其說明的質量相同。為防止樣板間拆除而無法對比的缺陷，提醒購房者要注意保留證據，進行拍照，錄像等，還可以在合同中約定樣板間保存至入住后一定時間，開發商擅自拆除視為交付的房屋與樣板間不符，精裝修規格品牌明確具體，驗收方式、費用，以及補救措施與違約金數額，防止開發商拆除樣板間逃避責任。

(五)具體明確的糾紛：

這種糾紛是指購房者和開發商在合同中明確約定了廣告中的內容，以及違反合同約定的處理方式，如果出現開發商違約，購房者可以根據合同主張自己的合法權利。這種糾紛因為有明確的合同約定，處理起來比較容易，因此提醒購房者對于自己基于廣告內容購買的房子，一定要將廣告內容明確在合同里，并且約定糾紛處理方式。

二、商品房廣告的效力在法律中的規定

商品房銷售廣告不實引起的糾紛關鍵點就在銷售廣告到底是要約還是要約邀請，如果是要約，即使廣告沒有在雙方簽訂買賣合同的內容中，只要消費者承諾購買，開發商不符合廣告中的相關約定，就構成違約，相應的承擔違約責任。如果是要約邀請，那么開發商所作的不實廣告宣傳沒有體現在買賣合同附件中，開發商就不構成違約，所引起的廣告不實糾紛的風險轉嫁給消費者。

我國法律規定，商業廣告原則上是一種要約邀請。但同時司法解釋中規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”

具體的區分標準可以按以下幾個原則：

1、原則上銷售廣告任屬于要約邀請，只有在出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定的才屬于要約。

2、如果廣告內容對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，可以視為要約。此條把握要靠法官的自由裁量并參照社會的一般習慣，而且需要購房者自己證明。

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