眾所周知，我國的土地權都是在國家手中的，所以我們只能通過向國家來購買土地使用權，劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權是什么?而規(guī)劃國有土地使用權就是將國有土地的使用權讓別人出資來買，對方就可以擁有該片土地的使用權了。

國有土地使用權出讓是指土地使用者向國家交付土地使用權出讓費用，國家將土地使用權在一定的年限內(nèi)讓予以土地使用者的行為。國有土地使用權出讓可以采取下列方式：協(xié)議、招標、拍賣。

出讓轉(zhuǎn)讓

(一)主體不同。

出讓主體：國有土地所有者，即國家，由法律授權的縣以上人民政府予以具體實施;

轉(zhuǎn)讓主體：取得國有土地使用權的土地使用者。

(二)行為性質(zhì)不同

根據(jù)物權理論，出讓，他物權設定;轉(zhuǎn)讓：他物權轉(zhuǎn)移。

(三)轉(zhuǎn)移條件與程序不同

出讓條件無限制，簽訂出讓合同，繳出讓金，即可辦證;轉(zhuǎn)讓條件有限制，轉(zhuǎn)讓須經(jīng)申請、審批或補辦出讓手續(xù)，繳納稅費，方可登記過戶。

(四)交易市場不同

出讓，一級市場，即國家作為國有土地所有者壟斷;轉(zhuǎn)讓：二級市場，即符合法定條件的自由轉(zhuǎn)讓。

Ⅱ、國有土地使用權轉(zhuǎn)讓模式及操作事項

一、國有土地使用權直接轉(zhuǎn)讓

(一)國有土地使用權轉(zhuǎn)讓條件。

除一般的民事行為生效要件外，尚須如下特別要件：

1、以出讓方式取得的國有土地使用權轉(zhuǎn)讓條件

(1)按照出讓合同約定支付全部土地出讓金，并取得國有土地使用權;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的 25% 以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;

(3)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。

2、以劃撥方式取得的國有土地使用權轉(zhuǎn)讓條件

(1)土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人;

(2)領有國有土地使用證;

(3)具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權證明;

(4)經(jīng)有批準權的人民政府審批。

3、法律依據(jù)：

《房地產(chǎn)管理法》第 38 條、第 39 條

《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第 45 條

相關規(guī)定

第一條 為加強國有土地資產(chǎn)管理，優(yōu)化土地資源配置，規(guī)范協(xié)議出讓國有土地使用權行為，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》，制定本規(guī)定。

第二條 在中華人民共和國境內(nèi)以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的，適用本規(guī)定。

本規(guī)定所稱協(xié)議出讓國有土地使用權，是指國家以協(xié)議方式將國有土地使用權在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。

第三條 出讓國有土地使用權，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，方可采取協(xié)議方式。

第四條 協(xié)議出讓國有土地使用權，應當遵循公開、公平、公正和誠實信用的原則。

以協(xié)議方式出讓國有土地使用權的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

第五條 協(xié)議出讓最低價不得低于新增建設用地的土地有償使用費、征地(拆遷)補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關稅費之和?有基準地價的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價不得低于出讓地塊所在級別基準地價的70%。

低于最低價時國有土地使用權不得出讓。

第六條 省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源行政主管部門應當依據(jù)本規(guī)定第五條的規(guī)定擬定協(xié)議出讓最低價，報同級人民政府批準后公布，由市、縣人民政府國土資源行政主管部門實施。

第七條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)經(jīng)濟社會發(fā)展計劃、國家產(chǎn)業(yè)政策、土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃、城市規(guī)劃和土地市場狀況，編制國有土地使用權出讓計劃，報同級人民政府批準后組織實施。

國有土地使用權出讓計劃經(jīng)批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當在土地有形市場等指定場所，或者通過報紙、互聯(lián)網(wǎng)等媒介向社會公布。

因特殊原因，需要對國有土地使用權出讓計劃進行調(diào)整的，應當報原批準機關批準，并按照前款規(guī)定及時向社會公布。

國有土地使用權出讓計劃應當包括年度土地供應總量、不同用途土地供應面積、地段以及供地時間等內(nèi)容。

第八條 國有土地使用權出讓計劃公布后，需要使用土地的單位和個人可以根據(jù)國有土地使用權出讓計劃，在市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布的時限內(nèi)，向市、縣人民政府國土資源行政主管部門提出意向用地申請。

市、縣人民政府國土資源行政主管部門公布計劃接受申請的時間不得少于30日。

第九條 在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門方可按照本規(guī)定采取協(xié)議方式出讓;但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當按照《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，采取招標、拍賣或者掛牌方式出讓。

第十條 對符合協(xié)議出讓條件的，市、縣人民政府國土資源行政主管部門會同城市規(guī)劃等有關部門，依據(jù)國有土地使用權出讓計劃、城市規(guī)劃和意向用地者申請的用地項目類型、規(guī)模等，制定協(xié)議出讓土地方案。

協(xié)議出讓土地方案應當包括擬出讓地塊的具體位置、界址、用途、面積、年限、土地使用條件、規(guī)劃設計條件、供地時間等。

第十一條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策和擬出讓地塊的情況，按照《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，對擬出讓地塊的土地價格進行評估，經(jīng)市、縣人民政府國土資源行政主管部門集體決策?合理確定協(xié)議出讓底價。

協(xié)議出讓底價不得低于協(xié)議出讓最低價。

協(xié)議出讓底價確定后應當保密，任何單位和個人不得泄露。

第十二條 協(xié)議出讓土地方案和底價經(jīng)有批準權的人民政府批準后，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當與意向用地者就土地出讓價格等進行充分協(xié)商，協(xié)商一致且議定的出讓價格不低于出讓底價的，方可達成協(xié)議。

第十三條 市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據(jù)協(xié)議結果，與意向用地者簽訂《國有土地使用權出讓合同》。

注意事項

國有土地使用權的出讓使用是有期限的，其專業(yè)性也較強，因此在出讓過程中出讓方和受讓方須注意相關事項，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟。

一、國有土地的權屬調(diào)查

出讓合同簽訂之前，要對出讓方的出讓主體資格進行核實，確認出讓方有資產(chǎn)處分權。

二、土地出讓須符合政府規(guī)劃

國有土地使用權出讓的，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用年度計劃，否則會出現(xiàn)出讓行為因違反政策無效等情形。

三、土地使用權的出讓方式

對于商業(yè)、旅游、娛樂、住宅及工業(yè)用地依法應當采用招標、拍賣、掛牌的方式出讓，其他性質(zhì)用地的可以采用協(xié)議方式出讓。

四、土地使用權出讓的簽訂形式

1、土地使用權出讓，應當由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂書面的土地使用權出讓合同，同時向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記。

2、出讓合同應該包括地塊位置、面積、用途、容積率、土地開發(fā)程度、出讓年限、投資強度(工業(yè)用地)、動工及竣工時間、支付出讓金的時間、違約責任等內(nèi)容，條款內(nèi)容須清晰、具體。同時，土地用途及相關條件能否變更、變更程序及費用負擔應在轉(zhuǎn)讓合同中約定清楚。

五、出讓價格

1、注意無論是通過招拍掛取得的土地還是協(xié)議出讓的土地，簽訂土地使用權出讓合同時，出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，否則就屬于違背行政法規(guī)禁止規(guī)定的無效條款。

2、如果土地使用權出讓合同約定出讓價格不得低于同類用地的最低價標準，出讓方或者受讓方可以請求按照訂立合同時的市場價格交納土地使用權出讓金，如果受讓方不同意按照市場評估價格補足出讓金，受讓方有權請求解除合同并要求出讓方對由此造成的損失按過錯承擔責任。

六、合同公證

土地使用權出讓合同專業(yè)性較強，為了確保簽訂合同的雙方履行合同條款，避免產(chǎn)生糾紛和訴訟，對合同內(nèi)容是否符合有關法律法規(guī)及簽訂合同的雙方代表是否具備合法資格等進行公證。

七、注意收回土地條件和時限

1、土地使用權出讓合同應明確規(guī)定收回土地的條件，即使土地使用權出讓合同沒有明確規(guī)定收回土地的條件，政府仍然可以依據(jù)法定條件收回閑置土地。

2、以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。

①超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。

②滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權。

③因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。

因此，受讓方應注意土地使用權出讓合同約定的開發(fā)時間，避免因自身原因延期開工造成土地閑置，達到收回土地的法定條件，導致政府無償收回土地行為的發(fā)生。

出讓方式

招拍掛出讓

國土資源部土地利用管理司負責人指出，以下六類土地必須納入招標拍賣掛牌范圍：

供應經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地;其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的;劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的;依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。 [1]

協(xié)議出讓

以下五類情形，可協(xié)議出讓：

供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的;原劃撥、承租土地使用權人申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準的;劃撥土地使用權轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準的;出讓土地使用權人申請續(xù)期，經(jīng)審查批準的;法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

協(xié)議出讓必須公示，發(fā)生價格爭議可提請裁決

針對此前協(xié)議出讓公開程度不夠，《規(guī)范》明確提出今后所有協(xié)議出讓的國有土地在協(xié)議雙方達成一致后，需將意向出讓地塊的位置、用途、面積、出讓年限、土地使用條件、意向用地者、擬出讓價格等信息在中國土地市場網(wǎng)進行公示。公示期間有異議且經(jīng)審查確實存在違反法律法規(guī)行為的，協(xié)議出讓終止。此外，協(xié)議出讓結果也必須向社會公開，接受監(jiān)督。

隨著土地使用制度改革進一步深化，經(jīng)營性基礎設施將逐步實行有償使用，油田等礦業(yè)開采用地也將逐步有償使用，這些用地均具有獨占性和排他性，在協(xié)議出讓過程中很容易產(chǎn)生出讓價格爭議。如意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。

中低價位商品房條件寫入土地出讓文件，違約將追究責任

據(jù)國土資源部土地利用管理司負責人介紹，《規(guī)范》要求，各地國土資源部門可以將已經(jīng)確定的中低價位、中小套型普通商品住房的套型結構比例、房屋銷售價格限制、銷售對象等條件寫入地方土地出讓文件，并向社會發(fā)布出讓公告，只有符合條件的申請人才能參加土地公開出讓。

此外，公示的套型建筑限制、容積率、綠地率、項目開工竣工時間、銷售對象條件、銷售價格限制等內(nèi)容應在國有土地使用出讓合同中予以約定，并明確違約責任。合同履行中，要求各地國土資源部門加強監(jiān)督檢查，對受讓人不按出讓合同約定進行開發(fā)建設和銷售的，在有關部門依法處罰的基礎上，國土資源管理部門也將追究其違約責任，從而保證政府供應的土地能夠及時轉(zhuǎn)化為中低價位、中小套型的普通商品住房供應。

有條件地方將建立用地預申請制度，參與招拍掛可提前申請

《規(guī)范》提出，有條件的地方國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。

如有單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內(nèi)的某個具體地塊有使用意向的，可以提前向有關部門提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據(jù)土地出讓計劃和土地市場情況，組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。

劃撥國有土地使用權出讓國有土地使用權是什么?劃撥國有土地使用權一般是不需要繳納購買費費用的，是由國家無償給給受讓方，而出讓是需要向國家購買土地使用權的，這就是兩者的意思，也是兩者存在的區(qū)別。

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