租房中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要注意什么問(wèn)題

某開發(fā)公司所建商品房，因銷售不好拿出一部分物業(yè)進(jìn)行出租。王先生將一樓租下，訂立了租房合約，而且雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了共有的房屋，須提前通知承租人或共有人，在同等條件下原承租人或共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

那么何謂優(yōu)先權(quán)呢?這里主要指的是時(shí)間上的優(yōu)先。即產(chǎn)權(quán)人售房的對(duì)象的時(shí)間上應(yīng)該把承租人或共有人列為第一位，如他們放棄，才有可能考慮他人。

在上面的糾紛中，王先生是合法租戶。在租賃期間，開發(fā)商售房前應(yīng)先征詢王先生是否同意20萬(wàn)元購(gòu)房，王先生不買，李先生才能夠和開發(fā)商簽訂房合同。

何謂同等條件?主要是指購(gòu)房者應(yīng)滿足產(chǎn)權(quán)人的程度。在現(xiàn)實(shí)生活中，主要指的是房屋售價(jià)及附加條件。忽略同等條件與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是互生互存的，即優(yōu)先權(quán)應(yīng)該是在同等條件下的優(yōu)先。

在上面房產(chǎn)糾紛中，開始商賣給李先生20萬(wàn)元，向租戶王先生征詢優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí)，也必須是20萬(wàn)元。而不能夠隨意低于或超過(guò)20萬(wàn)元，此即同等條件。如王先生只愿以18萬(wàn)元購(gòu)買，則王先生就不具備同等條件，也就喪失了優(yōu)先權(quán)。

在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)操作問(wèn)題上，應(yīng)把握的另一重點(diǎn)就是時(shí)間。優(yōu)先權(quán)和同等條件并非是遙遙無(wú)期的討價(jià)還價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī)，房屋所有權(quán)人一般應(yīng)提前三個(gè)月通知具備優(yōu)先購(gòu)買人，優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不同意其購(gòu)買條件或在一定期限內(nèi)(一般為三個(gè)月)不予答復(fù)，則視為放棄。在房地產(chǎn)糾紛案中，一些產(chǎn)權(quán)人為了讓其他人購(gòu)買而回避優(yōu)先權(quán)問(wèn)題，故意把同等條件改成其他不平等條件。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人如拒絕這種不平等條件不能視為放棄優(yōu)先購(gòu)買。所以，如果你是承租人，一定要記住承租物業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

不僅是承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，共有人也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如房改中職工共有，國(guó)家就是職工的共有人。職工要售房時(shí)，國(guó)家或單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

如果一棟房屋中既有共有人，又有承租人，他們都愿意以同等條件購(gòu)買，那該怎么辦呢?

按照有關(guān)法規(guī)和政策，共有人和承租人為優(yōu)先權(quán)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí)，如果房產(chǎn)不可分割，共有人應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，其他則可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)處。也就是說(shuō)從某種意義上講，共有人的優(yōu)先權(quán)大于承租人。

那么如果租戶王先生不買房，李先生購(gòu)房后是否可以隨意趕他走呢?也不能。根據(jù)規(guī)定，李先生購(gòu)房時(shí)，如租期未滿，李先生應(yīng)和王先生簽訂過(guò)租承諾，也就是說(shuō)，購(gòu)房人購(gòu)房后應(yīng)與租戶重新協(xié)議是否繼續(xù)租房，租金多少等等。規(guī)定這些條款主要是為了保護(hù)租房人的合法權(quán)益，減少購(gòu)房中的租售糾紛。

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