租房中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)要注意什么問(wèn)題
某開發(fā)公司所建商品房,因銷售不好拿出一部分物業(yè)進(jìn)行出租。王先生將一樓租下,訂立了租房合約,而且雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了共有的房屋,須提前通知承租人或共有人,在同等條件下原承租人或共有人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
那么何謂優(yōu)先權(quán)呢?這里主要指的是時(shí)間上的優(yōu)先。即產(chǎn)權(quán)人售房的對(duì)象的時(shí)間上應(yīng)該把承租人或共有人列為第一位,如他們放棄,才有可能考慮他人。
在上面的糾紛中,王先生是合法租戶。在租賃期間,開發(fā)商售房前應(yīng)先征詢王先生是否同意20萬(wàn)元購(gòu)房,王先生不買,李先生才能夠和開發(fā)商簽訂房合同。
何謂同等條件?主要是指購(gòu)房者應(yīng)滿足產(chǎn)權(quán)人的程度。在現(xiàn)實(shí)生活中,主要指的是房屋售價(jià)及附加條件。忽略同等條件與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是互生互存的,即優(yōu)先權(quán)應(yīng)該是在同等條件下的優(yōu)先。
在上面房產(chǎn)糾紛中,開始商賣給李先生20萬(wàn)元,向租戶王先生征詢優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí),也必須是20萬(wàn)元。而不能夠隨意低于或超過(guò)20萬(wàn)元,此即同等條件。如王先生只愿以18萬(wàn)元購(gòu)買,則王先生就不具備同等條件,也就喪失了優(yōu)先權(quán)。
在優(yōu)先購(gòu)買權(quán)操作問(wèn)題上,應(yīng)把握的另一重點(diǎn)就是時(shí)間。優(yōu)先權(quán)和同等條件并非是遙遙無(wú)期的討價(jià)還價(jià)。根據(jù)房地產(chǎn)法規(guī),房屋所有權(quán)人一般應(yīng)提前三個(gè)月通知具備優(yōu)先購(gòu)買人,優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人不同意其購(gòu)買條件或在一定期限內(nèi)(一般為三個(gè)月)不予答復(fù),則視為放棄。在房地產(chǎn)糾紛案中,一些產(chǎn)權(quán)人為了讓其他人購(gòu)買而回避優(yōu)先權(quán)問(wèn)題,故意把同等條件改成其他不平等條件。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)人如拒絕這種不平等條件不能視為放棄優(yōu)先購(gòu)買。所以,如果你是承租人,一定要記住承租物業(yè)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
不僅是承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),共有人也有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如房改中職工共有,國(guó)家就是職工的共有人。職工要售房時(shí),國(guó)家或單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。
如果一棟房屋中既有共有人,又有承租人,他們都愿意以同等條件購(gòu)買,那該怎么辦呢?
按照有關(guān)法規(guī)和政策,共有人和承租人為優(yōu)先權(quán)發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)時(shí),如果房產(chǎn)不可分割,共有人應(yīng)享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán),其他則可根據(jù)實(shí)際情況調(diào)處。也就是說(shuō)從某種意義上講,共有人的優(yōu)先權(quán)大于承租人。
那么如果租戶王先生不買房,李先生購(gòu)房后是否可以隨意趕他走呢?也不能。根據(jù)規(guī)定,李先生購(gòu)房時(shí),如租期未滿,李先生應(yīng)和王先生簽訂過(guò)租承諾,也就是說(shuō),購(gòu)房人購(gòu)房后應(yīng)與租戶重新協(xié)議是否繼續(xù)租房,租金多少等等。規(guī)定這些條款主要是為了保護(hù)租房人的合法權(quán)益,減少購(gòu)房中的租售糾紛。
以上知識(shí)就是小編對(duì)“注意租房中的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)問(wèn)題”問(wèn)題進(jìn)行的解答,在房屋租賃中,承租人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)時(shí),需要注意什么是同等條件、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)行使時(shí)間等的問(wèn)題。讀者如果需要法律方面的幫助,歡迎到律霸網(wǎng)進(jìn)行法律咨詢。
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