土地使用權(quán)期限是怎么算的
土地使用權(quán)年期是指土地交易中契約約定的土地使用權(quán)年限。土地使用權(quán)年期的長(zhǎng)短,直接影響可利用土地并獲相應(yīng)土地收益的年限。如果土地的年收益確定以后,土地的使用期限越長(zhǎng),土地的總收益越多,土地利用效益也越高,土地的價(jià)格也會(huì)因此提高。因此,通過(guò)土地使用權(quán)年期修正,可以消除由于使用期限不同所造成的價(jià)格上的差別。
根據(jù)我國(guó)《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:居住用地70年;工業(yè)用地50年;教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年;;商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年;倉(cāng)儲(chǔ)用地50年;綜合或者其他用地50年。
一、土地使用年限
土地使用年限是從開(kāi)發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開(kāi)始計(jì)算,即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。
根據(jù)1990年5月19日開(kāi)始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定,土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:
住宅用地(也就是人們常說(shuō)的商品房用地):全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年;
工業(yè)用地(也就是人們常說(shuō)的工廠(chǎng)、工業(yè)區(qū)):全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;
教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年;
商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年;
綜合或者其他用地:全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。
二、土地使用年限期滿(mǎn)可自動(dòng)續(xù)期
根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定:“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的,自動(dòng)續(xù)期。”
據(jù)悉,在《物權(quán)法》出臺(tái)之前,根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定,辦理土地使用權(quán)續(xù)期的,應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說(shuō),根據(jù)以往的規(guī)定,辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺(tái)后,雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期,但實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。當(dāng)購(gòu)房者的土地使用年限到期之后,需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期,是否需要繳納土地出讓費(fèi)用,繳納多少出讓費(fèi)用,都還沒(méi)有一個(gè)明確的說(shuō)法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。
土地使用權(quán)期限的計(jì)算方式,是根據(jù)土地性質(zhì)所帶來(lái)的長(zhǎng)期收益決定的,國(guó)家在對(duì)一些土地劃撥時(shí),會(huì)綜合考慮該土地的實(shí)際情況,并且對(duì)于該土地所能夠帶來(lái)的收益作出判斷,這也是土地使用權(quán)申請(qǐng)人首先會(huì)考慮的。國(guó)家對(duì)土地性質(zhì)的劃分也是這樣來(lái)的。
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