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寧波
非法轉租合同效力如何確定
非法轉租合同效力如何確定?
1、符合合同性質。根據《合同法》規定，租賃合同為諾成性合同。張某與王某之間的租賃合同雖未經出租人同意但這并不發生改變轉租合同性質的后果，亦屬諾成合同，該轉租合同從雙方意思表示一致時即生效，因此，該轉租合同為有效合同。只不過該生效的轉租合同的效力隨著出租人對原租賃合同是否行使解除權而發生變化。根據《合同法》中的的規定，發生非法轉租時，出租人可以解除合同，也可以不解除合同。筆者認為出租人不解除合同時，轉租關系依然存在，轉租合同當然有效。出租人解除合同時，原生效的轉租合同只不過隨著出租人解除合同行為的行使而發生終止的法律后果而非轉租合同自始無效。
2、符合合同自由原則。合同自由是合同法的一個重要原則，其目的是鼓勵交易，維護穩定的市場秩序。筆者認為非法轉租合同本質上屬債權合同，債權合同成立的效力不應當受第三人約束，因此轉租合同雖未經出租人同意，亦應為有效合同。
3、符合合同功能。法律規定轉租需經出租人同意是出于保護出租人的利益，但往往未經過出租人同意的轉租并不損害出租人的利益，出租人與承租人簽訂租賃合同的目的無非就是獲取出租房屋帶來的租金收益，轉租行為的發生并不影響出租人實現收益，在某種情況下，還可以確保其收益。如承租人因種種原因無法對租賃物進行事實上的占有、使用，若閑置不用，必然會浪費資源，對轉租人也會造成損失，這樣反而使出租人的預期收益處于不確定狀態。若非法轉租合同有效，可以均衡各方當事人的利益。
4、與合同法第51條關于無權處分的規定并不沖突。根據合同法的規定未經出租人同意的轉租行為是非法行為，但承租人與次承租人所簽訂的轉租合同卻是有效合同，這樣的結論看似與合同法第51條存在矛盾，其實不然。按照“特別規定優于普通規定”的原則，應優先適用合同法分則的規定。當然并非所有非法轉租合同都有效，這里講的有效都有一個共同的前提：次承租人善意無過失即不知道或不應當知道承租人是無權處分行為。在無權處分條件下，對善意相對人給予特別保護，這一點也是現代市場經濟對合同法所提出的必然要求。
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