非法轉(zhuǎn)租，未經(jīng)出租人同意的，合同是無效的，原物及其孳息，應(yīng)當(dāng)返還出租人。

非法轉(zhuǎn)租的效力：

《中華人民共和國合同法》第224條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)同意轉(zhuǎn)租的出租人可以解除合同。”同時，我國建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第32條規(guī)定：未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。對此。不少人認(rèn)為，未經(jīng)出租人同意擅自轉(zhuǎn)租的合同無效。筆者認(rèn)為這種觀點過于草率。

對于這兩處規(guī)范性文件的關(guān)系問題，合同法是民事法律關(guān)系的一部基本法律，是由全國人大制定的，而且其出臺時間遠遠晚于建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》，最高人民法院關(guān)于對《合同法》的解釋(二)對合同效力的認(rèn)定上規(guī)定為以法律和行政法規(guī)為依據(jù)。我國《合同法》以充分尊重當(dāng)事人意思自治為原則，對合同無效的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)上采取嚴(yán)格原則，其目的是鼓勵交易，繁榮經(jīng)濟。只有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定可作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)，地方法規(guī)和行政規(guī)章，一般不能作為判定依據(jù)。所以，建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》的“未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效”的規(guī)定僅具有行政管理效力，并不具有司法效力，不能作為認(rèn)定合同是否生效的依據(jù)。

但是，合同法第224條規(guī)定是否就意味著擅自轉(zhuǎn)租的合同無效或效力待定呢?

首先，筆者認(rèn)為不能因為轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人事先同意而當(dāng)然地認(rèn)定為無效。因為合同法明確規(guī)定認(rèn)定合同無效必須有法律和行政法規(guī)的強制性規(guī)定，對于擅自轉(zhuǎn)租的行為，出租人可以任意解除合同，也可以不解除，法律并沒有一概禁止轉(zhuǎn)租。

其次，不能因為出租人不同意轉(zhuǎn)租而認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效。在出租人解除原租賃合同前，原租賃合同和轉(zhuǎn)租合同均有效，只不過轉(zhuǎn)租合同只約束轉(zhuǎn)租人和轉(zhuǎn)承租人。即使出租人解除了合同，轉(zhuǎn)租合同仍然對合同雙方有一定約束力，轉(zhuǎn)承租人可以根據(jù)轉(zhuǎn)租合同的約定要求轉(zhuǎn)租人承擔(dān)賠償責(zé)任。

最后，出租人不同意轉(zhuǎn)租而主張解除合同只導(dǎo)致轉(zhuǎn)租合同從出租人提出該主張起終止。轉(zhuǎn)租的生效要件之一是租賃合同的有效存在，即轉(zhuǎn)租人有承租權(quán)。隨著原租賃關(guān)系的解除，承租人就不再有承租權(quán)了，就無法履行轉(zhuǎn)租合同了，轉(zhuǎn)組合同就失去了存在的基礎(chǔ)。但這只意味著轉(zhuǎn)租合同的終止，并非無效。

承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，租賃人與承租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。如果你情況比較復(fù)雜，律霸網(wǎng)也提供律師在線咨詢服務(wù)，歡迎您進行法律咨詢。