一、個(gè)人土地使用權(quán)入股需要滿足的條件有哪些?
1、土地的出資是使用權(quán)的出資,而不是所有權(quán)的出資。在中國,土地是一種十分特殊的財(cái)產(chǎn),土地的國家所有和集體所有是公有制的基礎(chǔ),只有國家和集體組織才能作為土地所有權(quán)的主體。因此,任何企業(yè)或公司對土地的占有都不是所有者的占有,而是使用者的占有,企業(yè)或公司對土地享有的權(quán)利是使用權(quán),而不是所有權(quán),當(dāng)企業(yè)以土地出資的時(shí)候,所出資的標(biāo)的是土地的使用權(quán)而不是土地的所有權(quán)。
2、用于出資的土地使用權(quán)只能是國有土地的使用權(quán),而不能是集體土地的使用權(quán)。以土地使用權(quán)出資,實(shí)質(zhì)上就是使用權(quán)從出資者向公司的轉(zhuǎn)讓,而依據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定,能夠作為財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)。因此,如果集體組織欲以集體所有的土地對外投資,則必須首先將集體土地通過國家征用的途徑變?yōu)閲型恋兀購膰沂掷锿ㄟ^土地出讓的方式獲得國有土地的使用權(quán),然后,才能進(jìn)行有效的投資。
3、用于出資的土地使用權(quán)只能是出讓土地的使用權(quán),而不能是劃撥土地的使用權(quán)。在中國,國有土地的使用權(quán)分為劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán),前者為各種社會(huì)組織基于其特定的社會(huì)職能從國家那里無償取得,后者則是以向國家交納土地出讓金的方式而有償取得。以土地使用權(quán)出資,是土地使用者營利性的投資行為,因而只能以有償取得的出讓土地使用權(quán)出資,劃撥土地的使用權(quán)只能由原使用人自己使用,而不能用于對外投資。
4、用于出資的土地使用權(quán)應(yīng)是未設(shè)權(quán)利負(fù)擔(dān)的土地使用權(quán)。因使用者的經(jīng)營行為,土地使用權(quán)經(jīng)常會(huì)背負(fù)如抵押權(quán)之類的權(quán)利負(fù)擔(dān),這種土地使用權(quán)不僅在權(quán)利的行使和處置上受到法律和抵押權(quán)人等其他權(quán)利人的限制,而且因其可能被其他權(quán)利人追索而在財(cái)產(chǎn)價(jià)值上發(fā)生貶損,甚至完全失去投資的價(jià)值。這種存在權(quán)利瑕疵的權(quán)利如用于出資,將使投資者或股東的出資變得不實(shí),違反公司法所確定的資本確定原則,在內(nèi)部會(huì)損害其他投資者的利益,在外部則會(huì)損害公司債權(quán)人的利益。因此,出資的土地不應(yīng)背負(fù)權(quán)利的負(fù)擔(dān),而且,在出資之后,出資人亦應(yīng)繼續(xù)承擔(dān)免除土地負(fù)擔(dān)的義務(wù)。
二、土地使用權(quán)出資的履行方式
如同一般財(cái)產(chǎn)出資的要求一樣,交付亦為土地使用權(quán)出資的基本要求。土地的交付即為對土地的占有和控制的轉(zhuǎn)移,只有公司實(shí)際的占有和控制土地并進(jìn)而利用土地,土地使用權(quán)出資的實(shí)際價(jià)值才能得以實(shí)現(xiàn)。
同時(shí),土地使用權(quán)的出資不僅需要交付,而且還需采取法定的權(quán)利移轉(zhuǎn)形式。土地,是典型的不動(dòng)產(chǎn),土地使用權(quán)是物權(quán)性質(zhì)的財(cái)產(chǎn)權(quán),土地使用權(quán)出資既是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一種形式,按照物權(quán)變動(dòng)的一般規(guī)則,應(yīng)采取公示的方式,即辦理土地使用權(quán)的過戶登記,只有經(jīng)過登記,公司才能取得真正的、完整的、排他的土地使用權(quán),出資人也才是完全履行了其出資的義務(wù)。
交付和產(chǎn)權(quán)登記是土地使用權(quán)出資行為不可分割的兩個(gè)方面,交付的價(jià)值在于對土地的利用,產(chǎn)權(quán)登記的價(jià)值則在于權(quán)屬的認(rèn)定和法律風(fēng)險(xiǎn)的防范。實(shí)踐中,只實(shí)際交付土地而未辦產(chǎn)權(quán)登記或只辦理了產(chǎn)權(quán)登記而未實(shí)際交付土地的情況相當(dāng)普遍,它們都屬于出資義務(wù)的部分履行或未完全履行。未交付土地意味著出資人對公司財(cái)產(chǎn)的占有,損害著公司的財(cái)產(chǎn)利益。未辦產(chǎn)權(quán)登記則意味著出資人對土地權(quán)利的保留、公司對土地的占有和利用缺少法律的效力以及隨時(shí)有可被追索的風(fēng)險(xiǎn)。
在各地大規(guī)模的國有企業(yè)改制的過程當(dāng)中,土地使用權(quán)入股的這種操作方法已經(jīng)得到了實(shí)踐。只不過,畢竟土地使用權(quán)不是貨幣形式,所以,以土地使用權(quán)出資入股的必須要對土地的實(shí)際市場價(jià)值進(jìn)行權(quán)威的評估。
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