一、什么是“黑白合同”?

本文所說的“黑白合同”指的是在二手房買賣過程中，買賣雙方就同一房屋買賣簽訂的數(shù)份不同價格的合同。送至房產(chǎn)交易中心登記的叫“白合同”，只供登記用。雙方私下留存的叫“黑合同”，作為交易的真實成交價格。根據(jù)《合同法》的第五十二條的規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的的合同無效，也就是說，其實“白合同”其實是無效的。

然而，這種“黑白合同”與我們經(jīng)常所說的“補充合同”并不是一回事。原因在于，白合同只用來登記，真實的成交價是黑合同，兩份合同的價格不同，兩份合同的簽訂時間可能是同一天，也可能相隔數(shù)天，但大致時間一致。而補充合同是對前一份合同的變更，一般是在合同履行到一定階段后經(jīng)雙方協(xié)商一致而對原來合同所作的變更。

因此，黑白合同并非立法中的補充合同，應(yīng)該對此進行明確區(qū)分。

二、“黑白合同”為何會帶來風險，怎么帶來的?

如上所說，二手房買賣中，因為簽訂了多份價格不一的合同，在實際履行中要按照約定履行“黑”合同，基于利益的驅(qū)使，往往雙方會主張有利于自己的合同進行履行，而這并不符合當初訂立黑白合同的目的。因此，糾紛隨之產(chǎn)生，而違約的風險也相伴而來。

經(jīng)過認真分析，我們不難發(fā)現(xiàn)，“黑白合同”隱藏了這樣的一種風險，即當下家為減輕首付壓力時會主張簽訂“黑白合同”以便多貸款;而上家則會為了少交稅而降低成交價。這樣一來，兩者的利益無法達成一致，就會產(chǎn)生糾紛，當然地帶來了違約及承擔責任的風險。

三、二手房買賣中如何防范“黑白合同”帶來的風險?

通過上述的描述，我們都知道，簽訂“黑白合同”的目的是為規(guī)避法律或銀行的規(guī)定。這既是一種不合法的行為，也會為雙方交易增加風險，不利于我國經(jīng)濟秩序的穩(wěn)定和有序發(fā)展。因此，在簽訂“黑白合同”時，就必須要做足防范由此所帶來的風險準備，即對于后續(xù)可能引起的價格爭議作出協(xié)商或者補充規(guī)定，這是其一;其二，如果爭議發(fā)生了，應(yīng)該如何解決，這是事后補救，解除風險的問題。

針對第一個問題，在簽訂“黑白合同”時，雙方應(yīng)該意識到合同履行后可能會發(fā)生的風險，而后雙方應(yīng)對應(yīng)對風險提出雙方意思真實一致的解決方案，并形成補充規(guī)定，制約雙方的行為。

針對第二個問題，有地方法院已經(jīng)做出解釋，但是并不全面。在事后解除風險時，根據(jù)一般的法律規(guī)則，應(yīng)該作如下處理：

1、按照時間順序選擇最后簽訂的合同履行。即如果白合同簽訂的時間在黑合同之前，應(yīng)按黑合同的價格履行。

2、按照雙方真實意思表示的合同履行。即如果白合同簽訂的時間在黑合同之后或同時簽訂，那么白合同是為多貸款而簽訂的虛假合同，不是雙方當時的真實意愿，因此應(yīng)按黑合同的價格履行。

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