簽訂前

一、購房者一定要對(duì)售房者有較為全面的了解。

1、查看產(chǎn)權(quán)所有人的身份證件。

2、房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)所有人是一位還是幾位共有?如果是幾位共有，則共有人是否全部同意?

出售房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部同意。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場(chǎng)。如有特殊情況不能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

二、對(duì)即將進(jìn)行交易的房產(chǎn)進(jìn)行必要的了解。

1、售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證是否屬實(shí)?

2、房產(chǎn)面積多大?

3、該房產(chǎn)用途是什么?是辦公還是居住，或是其他?

4、該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利?

5、該房產(chǎn)是否已設(shè)定抵押?根據(jù)《中華人民共和國(guó)》的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況;抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，如果該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行;受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權(quán)人同意的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)行買賣。

6、該房產(chǎn)是否已設(shè)定租賃?如果該房產(chǎn)已經(jīng)出租，則需要售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案?根據(jù)《市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定：轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的，該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。這個(gè)規(guī)定的意思是售房者轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，因該房產(chǎn)而簽訂的租賃合同是登記備案的，則租賃合同由購房者繼續(xù)履行。也就是說：如果購房者購買該房產(chǎn)是為了投資，這種帶租約的房產(chǎn)是比較適合的;如果購房者購買該房產(chǎn)是為了自己居住，這種帶有已經(jīng)登記備案的租賃合同的房產(chǎn)會(huì)對(duì)購房者造成較大影響的。

簽訂時(shí)

一、需要準(zhǔn)備的證明材料。購置房地產(chǎn)，購房者可能是一人，也可能是數(shù)人。無論哪種情況，都需要購房者準(zhǔn)備好如下材料：

1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件;

2、未成年人的戶口簿或出生證明;

3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到上外翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經(jīng)下列境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效：

1)地區(qū)：經(jīng)國(guó)家司法部授權(quán)的香港律師公證;

2)地區(qū)：中國(guó)法律服務(wù)(澳門)公司;

3)地區(qū)：經(jīng)臺(tái)灣地方法院公證后由海基會(huì)將副本寄送武漢市公證員協(xié)會(huì)，當(dāng)事人憑正本前往武漢市公證員協(xié)會(huì)核對(duì)蓋章：

4)外國(guó)：經(jīng)當(dāng)?shù)毓C機(jī)構(gòu)公證并經(jīng)中國(guó)駐外使領(lǐng)館認(rèn)證。

二、看清楚合同中的約定內(nèi)容。

盡管有的二手房交易當(dāng)中使用的《xx市房地產(chǎn)存量房買賣合同》，是由xx市房屋土地資源管理局與xx市工商行政管理局聯(lián)合制定的規(guī)范文書，但其中也有很多地方需要填寫，所以要仔細(xì)些，尤其注意以下幾點(diǎn)的填寫(如果正文寫得不夠全面，可在補(bǔ)充條款中加以說明)：

1、房款的金額是否寫清楚?

2、付款方式該如何?是一次性付款還是分幾次?每次付款是什么時(shí)間?這與購房者自己的資金流轉(zhuǎn)是否有沖突?避免向售房者承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。

3、購房者如需按揭貸款，在合同中是否已經(jīng)注明?(這里需要提醒購房者，要先了解貸款銀行的操作程序及規(guī)定，一定不要使自己的貸款額度超過貸款銀行的規(guī)定額度，造成貸款審核不能通過，目前武漢大多數(shù)銀行可以貸款七成);

4、買賣雙方何時(shí)交房?交房時(shí)還有哪些物品(家具、電器等設(shè)備隨房產(chǎn)一并轉(zhuǎn)交購房者，也需要在合同的附件中列出明細(xì)清單);

5、交房前與交房后的物業(yè)管理費(fèi)、水電、燃?xì)狻⑼ㄐ诺荣M(fèi)用由誰來承擔(dān)?一般是交房前由售房者承擔(dān)，交房后由購房者承擔(dān);

6、房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任何時(shí)轉(zhuǎn)移給購房者?《xx市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》的規(guī)定是：房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人(即購房者);但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日(交房之日)起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的，從其約定。大多數(shù)的購房者會(huì)選擇使用在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任;

7、違約責(zé)任是否約定?的數(shù)額是否約定清楚?

8、房地產(chǎn)買賣合同何時(shí)生效?(這對(duì)購房者是否能夠很好地履行合同是至關(guān)重要的)

1)如果交易雙方?jīng)]有特別約定，則交易雙方簽字后合同即為生效。

2)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加條件，附加條件自合同成立時(shí)生效。

3)交易雙方對(duì)合同的效力可以約定附加期限，附加期限的合同自期限到時(shí)生效。

4)雙方當(dāng)事人中有一方或雙方是境外人士，交易雙方在簽署房地產(chǎn)買賣合同時(shí)應(yīng)經(jīng)過公證，此時(shí)合同方才生效。

一般來講，二手房買賣時(shí)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)較高，法律問題比較多，原因是二手房不是開發(fā)商直接賣房，而是由從開發(fā)商手里買房的人，由于各種原因，需要把房子再賣出去。也有的二手房是房主由于繼承或者別人抵債或由于贈(zèng)予等原因獲得的房產(chǎn)，現(xiàn)在需要變現(xiàn)。更有的二手房買賣是因?yàn)樵瓨I(yè)主的婚姻有變故，或是出國(guó)定居等事由所致。由于賣二手房的原因各不一樣，而且二手房的出處和背景各不相同，所以說二手房在交易時(shí)，更容易遇到法律障礙。

注意事項(xiàng)之一：在區(qū)的二手房買賣

有些房子適合居住，有些臨街房適合做生意，如經(jīng)營(yíng)餐飲或小百貨或其他經(jīng)營(yíng)。有些投資人急于在城市中心區(qū)或熱鬧繁華處購買臨街門臉房，其目的或者是買了以后經(jīng)過裝修，將其出租，以此收回投資。或者是買了以后，根據(jù)市場(chǎng)情況，經(jīng)過裝修改造，經(jīng)營(yíng)風(fēng)味餐廳或?qū)Ｙu店。因?yàn)榉孔邮桥R街而且投資人考慮的是經(jīng)營(yíng)，所以在談房?jī)r(jià)時(shí)，價(jià)格走勢(shì)較高。在購買時(shí)買賣雙方并沒有什么大的爭(zhēng)議，二手房買賣順利完成。誰知當(dāng)新主人剛開始經(jīng)營(yíng)，就接到拆遷通知，而且該條街全部都在拆遷之列。因?yàn)槟抽_發(fā)商已經(jīng)在此處獲準(zhǔn)開發(fā)建設(shè)一豪華住宅區(qū)和寫字樓，開發(fā)商愿意根據(jù)國(guó)家有關(guān)拆遷規(guī)定給被搬遷人一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。這些經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償對(duì)一般的舊住宅區(qū)的住房應(yīng)該還是合適的，但對(duì)于這位因投資而高價(jià)從舊房主手里買來的臨街房再進(jìn)行改建裝修的人來說就是十分不合適的。而開發(fā)商決不會(huì)因?yàn)檫@位投資人因多出錢裝修和買臨街房而給予其更多的補(bǔ)償。

這就需要提醒那些想要在舊進(jìn)行投資購房的人，在進(jìn)行購房前，一定要了解該區(qū)域是否在拆遷之列，是否有開發(fā)商將在此地開發(fā)項(xiàng)目，國(guó)家是否在近期或遠(yuǎn)期將此地區(qū)列人舊城改造等。否則，盲目投資不但不會(huì)有所贏利，而且會(huì)使投資人在經(jīng)濟(jì)上遭受損失。

注意事項(xiàng)之二：已有銀行按揭的二手房的買賣

有一購房人在選擇了幾處住宅后，最終還是確定在一處早已完工的住宅區(qū)買二手房。該住宅區(qū)的綠化已經(jīng)完成，小區(qū)內(nèi)各種設(shè)施都已齊備，經(jīng)聯(lián)系，該小區(qū)有一客戶欲將其已居住一年有余的住房賣出，原因是要出國(guó)定居。經(jīng)全面考察，買賣雙方?jīng)Q定成交。二手房主人告訴購房人，因開發(fā)商尚未辦下大產(chǎn)權(quán)，所以其所擁有的住房的小產(chǎn)權(quán)證自然也未辦下來。他主動(dòng)出示了其購房時(shí)與開發(fā)商簽署的買賣契約，于是雙方簽訂了二手房買賣合同。賣方高興地拿到了房錢，買方如愿以償?shù)刈∵M(jìn)了向往已久的現(xiàn)代化新建住宅。但是好景不長(zhǎng)，沒過幾天，開發(fā)商派人前來催促，告訴新房主原房主拖欠銀行的按揭貸款，開發(fā)商作為連帶保證人，要負(fù)責(zé)催促原房主向銀行還款，否則，開發(fā)商要收回該房產(chǎn)。這時(shí)這位二手房購房人才如夢(mèng)初醒，原來自己買的二手房是有債務(wù)的房產(chǎn)，只要原房主沒有向銀行還清借款，盡管有購房合同，開發(fā)商會(huì)隨時(shí)收回房產(chǎn)的。

在購買此類的二手房時(shí)，購房人應(yīng)該全面了解該房產(chǎn)的所有情況，包括審查原購房契約，審查房產(chǎn)證和土地證和原開發(fā)商的五證。如二手房的主人申請(qǐng)了銀行按揭，要審查原。如辦理了抵押，還要查驗(yàn)抵押登記手續(xù)。根據(jù)目前情況看，大多數(shù)的新住宅在銷售時(shí)，都有銀行提供按揭貸款，一般貸款的期限都在10年至20年間。在這10年到20年間，又會(huì)有大量的原購房人會(huì)將自己已進(jìn)行按揭貸款的住房或是已經(jīng)辦理完抵押貸款的住房再次轉(zhuǎn)手，這就會(huì)給二手房買賣市場(chǎng)提出大量的問題，市場(chǎng)應(yīng)該怎么樣面對(duì)如此大量的二手房買賣?

像這類二手房的買賣程序應(yīng)該是較為復(fù)雜的，但是如果處理得當(dāng)，仍能順利完成交易，而不會(huì)留有法律隱患。當(dāng)二手房購買者選定一處此類的二手房時(shí)，首先要理清該二手房所涉及的法律關(guān)系和當(dāng)前的法律狀態(tài)。如果是二手房的主人已經(jīng)與原開發(fā)商辦理完產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)，并且已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地使用證，那么情況就較為簡(jiǎn)單，二手房購買者只需與二手房主人就二手房?jī)r(jià)款問題談妥，然后辦理二手房的具體過戶手續(xù)即可。如果是二手房主人尚未從開發(fā)商處辦理該房產(chǎn)的過戶手續(xù)，而且還欠著銀行的貸款，開發(fā)商仍為該房產(chǎn)的主人向按揭銀行承擔(dān)著連帶還款的責(zé)任，這時(shí)二手房購房人就要格外謹(jǐn)慎。因?yàn)檫@時(shí)該二手房所涉及的法律關(guān)系就不僅是二手房主和二手房購買人，而是涉及二手房主與銀行的借貸關(guān)系和開發(fā)商與銀行間的擔(dān)保關(guān)系，以及二手房主人與開發(fā)商的擔(dān)保與被擔(dān)保關(guān)系，每一個(gè)法律關(guān)系的變化都影響著另外一個(gè)法律關(guān)系。

雖然二手房的主人與銀行的關(guān)系是借貸關(guān)系，二手房主人是債務(wù)主體，但房產(chǎn)卻是抵押擔(dān)保物。一旦二手房的主人不能按期如數(shù)向銀行還款，銀行作為債權(quán)人一方面可以徑行向債務(wù)人二手房主人直接追討，另一方面也可以向債務(wù)人的連帶保證人開發(fā)商直接追討債務(wù)人的欠款。如果開發(fā)商作為保證人履行了保證人的責(zé)任，代債務(wù)人--二手房主人向銀行還清了債款，回過頭來，開發(fā)商就有權(quán)利直接向債務(wù)人--二手房主人要求履行法律責(zé)任，直至收回住房。所以對(duì)于二手房主人來講，開發(fā)商就是或然的債權(quán)人。

在此類二手房買賣中，如果買賣雙方有意向達(dá)成交易，買方應(yīng)與賣方一起先征得銀行和開發(fā)商的同意。對(duì)此類交易有兩種處理方法：一是如果買方能一次性向賣方付款，程序也相對(duì)簡(jiǎn)單，由二手房的主人一次性向銀行還清按揭貸款，終止原借款合同。如有抵押登記應(yīng)辦理抵押解除手續(xù)，再請(qǐng)開發(fā)商與銀行解除階段性連帶保證擔(dān)保法律關(guān)系，接著解除二手房主人因開發(fā)商為其擔(dān)保而建立的反擔(dān)保法律關(guān)系，最后由二手房主人在房屋土地管理部門向二手房購買人辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。二是如果買方不能一次性向二手房主付款，而是采用銀行按揭貸款方式，則二手房主人可以推薦買方向其貸款行申請(qǐng)貸款，即將原借款人換成新的買主。當(dāng)然這樣做首先要經(jīng)過原按揭銀行的同意和認(rèn)可，并與銀行辦理新的貸款手續(xù)，終止原來的貸款協(xié)議。同時(shí)還要與開發(fā)商取得聯(lián)系，征得開發(fā)商同意，終止開發(fā)商為二手房主人的擔(dān)保協(xié)議，而由開發(fā)商與銀行對(duì)新的二手房業(yè)主重簽擔(dān)保協(xié)議。這樣每一個(gè)環(huán)節(jié)都要重新走一遍。原來的法律關(guān)系需要重新調(diào)整，新的法律關(guān)系需要重新建立。

二手房購買人也可以選擇在另外一家銀行進(jìn)行按揭貸款，但這樣做，原二手房的主人與原借款銀行的法律關(guān)系就需要終止。也就是說，需要二手房購買人向二手房主人一次付清其向銀行的借款，否則，無法了結(jié)原二手房主人與其貸款銀行的法律關(guān)系。這樣做會(huì)使程序較為復(fù)雜，因此最好的辦法是二手房購買人與二手房主人達(dá)成一致意見，請(qǐng)二手房主人的按揭銀行仍然做二手房購買人的銀行，這樣操作，程序就較為簡(jiǎn)便，法律障礙就少多了。

所以購買此類二手房的投資人應(yīng)首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已經(jīng)拿到產(chǎn)權(quán)證和土地證。如果是銀行按揭的話，要弄清楚貸款期限，尚剩多少期貸款未還。除此之外，還要知道在辦理二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)，銀行和開發(fā)商是否給予配合，如果不配合怎么辦?

因?yàn)榇祟惗址繌?fù)雜的法律關(guān)系，決定了此類二手房的主人一人是不能完全決定該二手房的處置的，他需要與其他有關(guān)人員協(xié)商才能確定如何處理該房產(chǎn)，所以在選擇與購買此類二手房時(shí)應(yīng)當(dāng)格外注意。

注意事項(xiàng)之三：夫妻共有的二手房買賣

根據(jù)《婚姻法》，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間的共有的財(cái)產(chǎn)，在婚姻解除時(shí)，應(yīng)由夫妻雙方來分配，任何一方不能獨(dú)自侵占共有的財(cái)產(chǎn)。在二手房買賣時(shí)，稍不留心，購房人所簽的二手房買賣合同就會(huì)因?yàn)槎址恐魅说幕橐鲎児识鴮?dǎo)致無效，有時(shí)還會(huì)引起其他麻煩。

有的二手房主人因婚姻變故，在訴訟期間，搶先處理夫妻共有的房產(chǎn)，以低價(jià)或較便宜的價(jià)格與二手房購買人簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。這類情況大體歸為兩類，一類是房產(chǎn)證上有夫妻兩人的名字，這樣的情況較為容易處理，購房人應(yīng)該請(qǐng)夫妻二人共同與其簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議。如果夫妻一方不出面簽字，則應(yīng)該讓不來的一方給簽字的一方授權(quán)，此授權(quán)應(yīng)該讓公證處公證或律師見證，以證實(shí)其真實(shí)性。夫妻共有的房產(chǎn)，只有在夫妻二人共同同意下簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議方為有效，否則在法律手續(xù)上不完善，協(xié)議無法律效力，最后在產(chǎn)權(quán)過戶時(shí)會(huì)遇到障礙。

另一類情況是房產(chǎn)證上雖沒有寫明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。這種情況較為復(fù)雜，針對(duì)夫妻的共有財(cái)產(chǎn)雙方都有權(quán)利享有收益權(quán)這一原則，購房人應(yīng)該要求由二手房主人夫妻共同在二手房買賣合同書上簽字，以示同意轉(zhuǎn)讓。這樣做看似麻煩，實(shí)際上可以避免不必要的風(fēng)險(xiǎn)，否則如果簽了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，二手房主人的夫或妻一方不同意，她(他)就會(huì)想方設(shè)法阻止購房人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

如果夫妻一方不在國(guó)內(nèi)，就要請(qǐng)簽字的一方出示另一方的委托書或同意函同意轉(zhuǎn)讓其二手房，如果不在的一方連委托書或同意函也沒有的話，最好請(qǐng)簽字一方，當(dāng)然也應(yīng)該是房產(chǎn)權(quán)屬證有其姓名的一方，出具保證函，保證其房產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓是其夫妻共同同意的，并保證對(duì)此引起的一切后果承擔(dān)法律責(zé)任。這份保證書實(shí)際上也是一個(gè)試金石，如果簽字的一方連保證函也不敢出的話，這就證明里面一定有問題，那么購房人就應(yīng)該警覺，這個(gè)二手房到底該不該買。

注意事項(xiàng)之四：共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房買賣

有的情況是幾個(gè)朋友，或是幾個(gè)親戚，或是兄弟姐妹幾個(gè)人共同擁有一處房產(chǎn)。當(dāng)購房人遇到這樣的二手房時(shí)就更應(yīng)格外小心。因?yàn)檫@類二手房是幾人共同擁有的共有財(cái)產(chǎn)，所以任何一個(gè)人都無權(quán)單獨(dú)處置共有的房產(chǎn)，不管這個(gè)人是否親自掌握產(chǎn)權(quán)證和土地證。關(guān)鍵的問題是看是否所有的共有人一致同意轉(zhuǎn)讓該二手房，最好的方法是購房人應(yīng)與所有共有人見面，了解一下具體情況。在以后就該二手房轉(zhuǎn)讓事宜的談判中，應(yīng)該要求所有的共有人給共有人的代表出具授權(quán)委托書。在轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂時(shí)，所有的共有人都應(yīng)當(dāng)在協(xié)議上簽字，如果有的共有人不能出席，應(yīng)委托其指定的代理人代簽，該代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但該授權(quán)委托書應(yīng)該是經(jīng)過公證或律師見證過的法律文件，該法律文件的原件應(yīng)該附在合同后面作為轉(zhuǎn)讓合同的附件。

如果共同所有人里有一個(gè)人不同意轉(zhuǎn)讓，則轉(zhuǎn)讓協(xié)議在法律上歸于無效，任何人未經(jīng)授權(quán)和公證的程序代替其他共有人的簽字在法律上都是無效的。所以在購買共同擁有產(chǎn)權(quán)的二手房時(shí)，一定要重視法律文件的完善，千萬不可輕信其他共有人口頭上的承諾。

注意事項(xiàng)之五：欠物業(yè)管理費(fèi)和其他費(fèi)用的二手房買賣

我們知道，越是高尚住宅區(qū)，小區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)越高，有的高級(jí)住宅區(qū)的物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到每平方米每月2.5美元或3美元。而高級(jí)住宅的面積一般傾向于大而豪華，一般的面積都在100平方米以上，所以每月的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)或煤氣、也會(huì)相對(duì)較高，在購買這類高檔住宅的二手房時(shí)就應(yīng)該注意上述問題。

在簽訂高檔二手房買賣合同時(shí)，應(yīng)該把物業(yè)管理費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和繳費(fèi)情況、暖氣費(fèi)和其他收費(fèi)的情況都搞清楚，最好在交易時(shí)徹底了解，否則當(dāng)交易完畢后，物業(yè)公司會(huì)拿著欠費(fèi)單來找麻煩。

注意事項(xiàng)之六：拍賣時(shí)的二手房買賣

拍賣二手房的背景較為復(fù)雜，有的情況是二手房主人欠銀行的款，債務(wù)到期無力償還，被銀行訴至法院，進(jìn)行拍賣。有的是作為抵押物擔(dān)保，抵押期到抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)而拍賣。也有的情況是二手房主人因經(jīng)濟(jì)或刑事犯罪，法院拍賣其房產(chǎn)并沒收其財(cái)產(chǎn)等等。

這時(shí)往往是購進(jìn)二手房的好時(shí)機(jī)，因?yàn)榕馁u的價(jià)格可能會(huì)較為理想。但購房人一定要注意，拍賣行拍賣的僅是房產(chǎn)，而由房產(chǎn)引起的其他費(fèi)用，拍賣機(jī)構(gòu)一律不予過問。例如物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、暖氣費(fèi)、國(guó)際電話費(fèi)和國(guó)內(nèi)長(zhǎng)途話費(fèi)等。因?yàn)樵恐魅艘呀?jīng)因各種原因早已無力償付上述費(fèi)用，而拍賣方一般是債權(quán)人或法院。當(dāng)拍賣完畢，受益人會(huì)立即領(lǐng)錢走人，其他的費(fèi)用則無人會(huì)過問，而這些費(fèi)用很可能由于房產(chǎn)的不可移動(dòng)性，而仍然會(huì)由有關(guān)人士前來催繳，所以拍賣房購買人會(huì)發(fā)現(xiàn)自己一下子陷人許多莫明其妙的債務(wù)之中。

所以購買拍賣房的投資人在應(yīng)拍前應(yīng)該了解被拍賣房產(chǎn)的有關(guān)情況，并制定相應(yīng)方案，一旦應(yīng)拍成功，如何面對(duì)和處理一大堆的債務(wù)。這些情況應(yīng)與拍賣公司和債權(quán)人及物業(yè)公司協(xié)商，最好制定出相關(guān)法律文件。

注意事項(xiàng)之七：已經(jīng)設(shè)定抵押的二手房買賣

根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。同時(shí)購買了這種設(shè)有抵押權(quán)的房產(chǎn)對(duì)購買人來說也存在法律風(fēng)險(xiǎn)，一旦抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，購買人的風(fēng)險(xiǎn)就顯現(xiàn)出來。怎樣有效避免這種風(fēng)險(xiǎn)呢?在實(shí)際案例中，的確有人將已設(shè)定抵押的房產(chǎn)在未經(jīng)抵押權(quán)人同意的情況下轉(zhuǎn)讓出去，自己獲得房?jī)r(jià)款后離開，等抵押權(quán)人要實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)才知道抵押人已金蟬脫殼，由此引起更復(fù)雜的法律糾紛。

購買該類二手房風(fēng)險(xiǎn)防范的方法是在選好了欲購買的二手房后，要先到該房產(chǎn)所在地的房屋土地管理部門去核查，應(yīng)注意的是中外合資企業(yè)的房產(chǎn)或是原屬外銷商品房的二手房應(yīng)該到所屬市房屋土地管理部門核查，看是否該房產(chǎn)設(shè)定了抵押，抵押權(quán)人是誰，抵押期限多長(zhǎng)，然后應(yīng)與房產(chǎn)所有人一起到抵押權(quán)人處獲得抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)。最好購房人能夠得到抵押權(quán)人的書面同意文件。現(xiàn)有的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》和《市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，只是強(qiáng)調(diào)了經(jīng)抵押權(quán)人同意，而沒有說明是否需書面同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓。但在實(shí)踐中，最好請(qǐng)抵押權(quán)人出具書面同意抵押房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法律文書，這樣對(duì)購房人在法律上比較有保障。同時(shí)在轉(zhuǎn)讓協(xié)議上也要請(qǐng)抵押權(quán)人簽字，轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽署完畢，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)與購房人一起到房屋土地管理部門解除抵押協(xié)議，然后抵押人應(yīng)與購房人一起辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

注意事項(xiàng)之八：產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的二手房買賣

由于各種歷史原因或因?yàn)椴煌臋C(jī)構(gòu)變動(dòng)，會(huì)導(dǎo)致原來的法律關(guān)系的調(diào)整。原來法律關(guān)系的主體因?yàn)闅v史的沿革與變化也會(huì)導(dǎo)致原來法律關(guān)系主體所擁有的房產(chǎn)的歸屬之變動(dòng)，有時(shí)甚至不清。例如原來的某個(gè)國(guó)家機(jī)關(guān)經(jīng)調(diào)整，變成公司，以后該公司又一分為二劃人兩個(gè)其他公司，而這兩個(gè)其他公司又因股份制改造進(jìn)行資產(chǎn)重組和剝離，有的部分歸人一股份公司，有的部分歸人一成立的有限責(zé)任公司或三產(chǎn)。而原來的那個(gè)原始國(guó)家機(jī)關(guān)擁有產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，歷經(jīng)幾次變化，都已劃入不同的公司，但由于原產(chǎn)權(quán)單位的名稱仍然是原始的國(guó)家機(jī)關(guān)，所以幾家與原始國(guó)家機(jī)關(guān)有牽連的公司都自稱原國(guó)家機(jī)關(guān)的房產(chǎn)應(yīng)該歸其所有。現(xiàn)在實(shí)際擁有這些舊房產(chǎn)的公司要向新的投資人轉(zhuǎn)讓這些二手房，到底這些二手房歸誰所有，誰擁有最后處置權(quán)，面對(duì)這些產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清的房產(chǎn)到底該怎樣辦?

首先應(yīng)該理清這些舊房產(chǎn)的法律歸屬和法律關(guān)系。雖然現(xiàn)在舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)單位名稱仍是已不存在的原始國(guó)家機(jī)關(guān)，但歷經(jīng)變故，每一次的變故都會(huì)有上級(jí)機(jī)關(guān)的紅頭文件，以及原始國(guó)家機(jī)關(guān)對(duì)待機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)公司，后又因公司分家劃分其財(cái)產(chǎn)的內(nèi)部文件，最后是股份制改造對(duì)國(guó)有資產(chǎn)人股的法律文件，由此可以推定現(xiàn)在哪個(gè)公司才是舊房產(chǎn)真正的所有人。盡管歷經(jīng)調(diào)整，雖然舊房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證名稱沒有變更，但實(shí)際擁有人已經(jīng)改變，并且所有歷史文件都能證明這些舊房產(chǎn)的歷史沿革。所以在理清了這些法律關(guān)系之后，投資人就可以與舊房產(chǎn)的實(shí)際擁有人一起持轉(zhuǎn)讓協(xié)議和所有歷史文件及相關(guān)上級(jí)機(jī)關(guān)的證明到房屋土地管理機(jī)構(gòu)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。

在舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議里，投資人應(yīng)要求舊房產(chǎn)實(shí)際所有人出具保證函，保證在關(guān)于舊房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程中，如出現(xiàn)權(quán)屬爭(zhēng)議時(shí)，保證人應(yīng)該承擔(dān)所有法律責(zé)任。這就在法律上保障了購買人的合法權(quán)益，將可能有的關(guān)于權(quán)屬的爭(zhēng)議排除在購買人的法律責(zé)任之外。對(duì)于有的法律關(guān)系不清、權(quán)屬也不確定的舊房產(chǎn)，建議購房人未理清之前，最好不應(yīng)貿(mào)然與出賣人簽約，以免陷人法律困境。

注意事項(xiàng)之九：有法律糾紛的舊房產(chǎn)的交易

由于社會(huì)上各種復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，使得許多房地產(chǎn)處在法律糾紛之中。例如有的房產(chǎn)被法院強(qiáng)制查封;有的處于拍賣過程中;有的是正在訴訟中的標(biāo)的物;有的房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，正處在訴訟審理確權(quán)過程之中;還有的房產(chǎn)就要被拿去抵債。有的房產(chǎn)屬于合建項(xiàng)目，在合建雙方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名義賣掉，諸如此類。

出賣人在處理上述房產(chǎn)時(shí)，大都在價(jià)格上讓步較大，頗具吸引力。在表面上，購房人很難察覺這些具有法律糾紛的房產(chǎn)所隱藏的秘密，因?yàn)榉慨a(chǎn)本身不會(huì)說話。但當(dāng)購房人一旦與賣房人簽訂了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，并支付了第一筆款項(xiàng)后，購房人就失去了自控權(quán)。購房人常常會(huì)處在兩難境地。退回吧，收不回已支付的款項(xiàng)，繼續(xù)支付吧，不能明明望著是一個(gè)懸崖而往下跳，真是進(jìn)退兩難。

在購買諸如此類的房產(chǎn)時(shí)，最重要的是前期的調(diào)查，這種調(diào)查應(yīng)該是全面的、綜合的。尤其是大額的二手房買賣需要調(diào)查出賣人的財(cái)務(wù)報(bào)表，審查其是否有重大訴訟，什么訴訟，有無長(zhǎng)期投資，有無重大貸款，公司股本情況等，如是合建項(xiàng)目，要審查其合建雙方的合建協(xié)議等。

二手房買賣，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房買賣有時(shí)會(huì)遇到很好的商業(yè)機(jī)會(huì)，但與此同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)和障礙也比較多。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，二手房市場(chǎng)也會(huì)越來越大，二手房的商機(jī)也會(huì)隨著增加。二手房投資者只要把握好商機(jī)，在重要的法律環(huán)節(jié)上把好關(guān)，制作好完善的法律文件，在決策前做好詳細(xì)的法律與商務(wù)調(diào)查，還是能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)從而順利完成交易的。

以上就是關(guān)于這方面的法律知識(shí)，希望能對(duì)您有所幫助。如果您不幸遇到一些比較棘手的法律問題，而您又有委托律師的想法，我們律霸網(wǎng)有許多律師可以給你提供服務(wù)，并且我們律霸還支持線上指定地區(qū)篩選律師，并且都有相關(guān)律師的詳細(xì)資料。