1.評估價(jià)與最高貸款額

二手房貸款銀行放貸時(shí)采用合同價(jià)和評估價(jià)取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。

2.竣工年代與貸款年限

銀行審批貸款過程中，通常會(huì)把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行的政策是“房齡+貸款年限≤30年”。

3.貸款銀行的選擇

各商業(yè)銀行服務(wù)特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。

4.還款方式的選擇

銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務(wù)員等收入穩(wěn)定的工薪階層;后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。

5.收入證明與還款能力

收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明。如果申請人已婚，一個(gè)人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時(shí)開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。

6.貸款的成數(shù)和利率

各銀行對首套住房的首付成數(shù)和貸款利率，第二套房的首付成數(shù)和貸款利率等都做出了具體的規(guī)定。

7.借款人自身相關(guān)情況

個(gè)人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。

二、購買二手房要做哪些準(zhǔn)備

1、對房屋價(jià)格的心理準(zhǔn)備

買二手房時(shí)，了解房屋價(jià)格是前提，房屋價(jià)格將直接決定購房的選擇范圍。和新房不同，二手房多為個(gè)案，沒有相對統(tǒng)一的價(jià)格。因此，需要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行準(zhǔn)備：

(1)從總價(jià)看單價(jià)。按照二手房交易的慣例，賣房標(biāo)價(jià)往往標(biāo)的是房屋的總價(jià)，而不像新房銷售，總是標(biāo)明房屋的均價(jià)。因此，某些二手房乍一看上去，許多購房人覺得總價(jià)很低，很便宜，但如果二手房建設(shè)年代久，居室面積小，那么算下來每平方米建筑面積單價(jià)并不低。

(2)通過新房價(jià)格比較二手房價(jià)格。消費(fèi)者在購房時(shí)常常陷入是購買新房還是二手房的苦惱。因此，比較同一區(qū)域內(nèi)的新房和二手房之間的價(jià)格差也是對二手房價(jià)格做好準(zhǔn)備的重要方式。

(3)通過已交易的二手房個(gè)案價(jià)格進(jìn)行了解。目前了解二手房價(jià)格的渠道較少。很多時(shí)候依賴于消費(fèi)者的經(jīng)驗(yàn)判斷，通過了解與自己意向購買房屋在地段、交通、環(huán)境、建成年代相似的已成交的二手房可以對房價(jià)有一個(gè)初步的判斷。

(4)貨比三家，充分利用網(wǎng)絡(luò)對價(jià)格進(jìn)行認(rèn)識(shí)。二手房房源眾多，因此在摸價(jià)格的時(shí)候要多看多問多了解，在充分了解二手房價(jià)格的基礎(chǔ)上，消費(fèi)者對自己能購買什么樣的二手房就有底了。

2、對房屋的區(qū)域環(huán)境的心理準(zhǔn)備

消費(fèi)者在購買二手房時(shí)通常都會(huì)將眼前的各種問題考慮得很周全，但對今后的許多事情就考慮得不是很全面了。比如某些二手房目前的交通出行條件不理想，但也許一兩年后交通設(shè)施就會(huì)修通，面對這樣的二手房，如果價(jià)格合理，短期內(nèi)的不便又能承受，不妨就購買下來。再比如，某個(gè)購買二手房的家庭目前老人身體健康，但隨著歲月的推移，幾年后，看病取藥會(huì)成為家常便飯，這樣的家庭在購買二手房時(shí)，就要對周邊的醫(yī)療條件和醫(yī)院的設(shè)置進(jìn)行周密的考慮。此外，有些購房者購買二手房是為了階段性居住，將來還要出售或出租，這就需要對所購二手房未來出售或出租的市場行情有預(yù)先的判斷，眼光要放長遠(yuǎn)一些才行。

3、對購風(fēng)險(xiǎn)的心理準(zhǔn)備

(1)交易主體的風(fēng)險(xiǎn)。具體說就是出賣人并非房屋所有權(quán)人，未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán)自行賣房。比如說，夫妻雙方的一方瞞著對方出售房屋;不通知房屋產(chǎn)權(quán)共有人就私自賣房;職工不告知單位便出售單位擁有部分產(chǎn)權(quán)的房屋等，這些情況都需要仔細(xì)辨別。

(2)交易房屋的風(fēng)險(xiǎn)。這包括多種情況：用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍;房屋權(quán)屬有爭議;房屋已出租他人，出賣人未依規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)益的;房屋已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;已購公有住房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的等。

(3)交易手續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付買受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。

(4)交易合同的風(fēng)險(xiǎn)。如果雙方對權(quán)利義務(wù)約定不明，或者合同條款簽訂不明確，那么其中一方的權(quán)益就容易受到損害。

(5)產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。購買二手房屋要認(rèn)準(zhǔn)產(chǎn)權(quán)，以免房屋今后不能出手。按規(guī)定，買賣雙方要繳納相關(guān)稅費(fèi)，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，房產(chǎn)局才會(huì)核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。