一、二手房交易估價一般是在什么時候進行
(1)購買房屋時可能需要房地產估價
交易雙方當事人向房地產管理部門申報其成交價格時,房地產管理部門如果認為明顯低于房地產價值,會委托具有一定資質的專業評估機構對交易的房地產進行評估,并以評估的價格作為繳納稅費的依據。此外,交易雙方為確定合理的交易價格,也可以委托評估事務所進行評估作為交易價格的參考。
(2)進行房地產保險時需要房地產估價
房地產保險估價,分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生或損失程度評估。房地產投保時的保險價值評估,是評估可能因自然災害或意外事故而遭受損失折建筑物的價值。
(3)申請抵押貸款時需要房地產估價
向銀行申請房地產抵押貸款時,抵押人以抵押物作為還款的擔保,銀行為確定抵押物的擔保價值需要對抵押人的房地產進行估價,借款人為了證實其擁有的房地產價值,確定其可能獲得的貸款金額,也會委托估價機構對自己的房地產價值進行評估。
(4)遇到征地和房屋拆遷時,需進行補償估價
(5)發生房地產糾紛時要進行房地產糾紛估價
發生房地產糾紛時,可委托具體權威性的專業房地產評估機構對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定,提出客觀、公正、合理的意見,為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
二、手房買賣的風險有哪些
1、房主無從事交易的資格,為假業主的
這類風險在簽約時應注意查看簽約人提供的證件上的名字和產權證上登記的是否為同一人,鑒于有的人會造假,簽約前應要求經紀公司或經紀人前往建委查詢。
2、房子為多人共有,賣方未經全部共有人一致同意就出售的
這類風險的防范是在簽約時查看房產證上的產權人,有多個產權人的必須要求全部權利人到場,如不能到場需提供同意出售證明及手寫委托書。
3、房子有貸款尚未還清,業主需要用買房的錢去解抵押的
這類風險購房者要記住一點:不同意業主用你的錢去還房貸,千萬不要自作主張同意業主使用買家的錢去還貸。很多糾紛都會在這里出現。
4、房子被法院依法查封的
簽約前需協同業主到建委去查檔,如果交易之前查封的建委會有備檔。如果擔心簽約完成后,過戶之前被查封的,在合同里應該寫清楚,如果遇到法院查封,經紀公司應承擔先行賠付責任。
三、房地產評估的原則
1、供需原則:商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時,則價格上升,否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。
2、替代原則:在同一市場上效用相同或相似的房地產,價格趨于一致。
3、最有效使用原則:以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。
4、貢獻原則:它是收益法和剩余法的基礎5、合法原則:房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時,不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。
5、估價時點的原則:估價時點又稱:估價基準日、估價期日、估價時間,是一個具體的日期,通常年、月、日表示,估價額是該是該日期的價格。房地產市場是不斷變化的,房地產價格有很強的時間性,它是某一時點的價格,不同的時點,同一宗房地產往往會有不同的價格,也就是說,估價實際上只是求取某一時點上的價格,所以估價一宗房地產的價格時,必須假定市場情況停止在估價時點上,同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點的狀況為準。
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