二手房交易中買方違約的情形有哪些?
1、房屋價格大幅度下降,買方拒絕購房
房屋交易流程要辦理完成需要一定的時間,不管是辦理貸款,還是過戶都需要一定的時間審查資料,而在辦理過程中如果房屋價格大幅度下降,這就會導致買方寧愿放棄定金,也不愿意繼續買下房屋。
2、買方不愿贖樓
在交易過程中,涉及的房產可能依舊會在銀行進行抵押,而賣方可能會因為自己沒有足夠資金還清銀行貸款,然后借助買方的力量去還款。最開始買方可能會答應此條件,但是隨著一系列手續的辦理比較麻煩,涉及的問題較多,從而放棄為賣方繼續贖樓,造成違約。
3、不愿支付房款
在交易過程中,買方可能會不按照合同約定的時間和金額去銀行做首期的資金監管,致使買賣合同無法再繼續履行。此外,還可能是履行完了大部份,但不再履行交款義務,比如雙方簽署的是陰陽合同,買方只按照陽合同的數額支付購房款,而不按照陰合同的價格支付,這時買方也就構成了違約。
除了以上三種情況,還有一點需要注意。如果合同中沒有明確列明不繳納定金算違約,那么部份定金不支付不屬于違約,因為定金屬于實踐履行合同,就算部份不繳納,依舊可以就按照已繳納部份履行。
避免違約情況的幾個方法:
1、避免合同無效情況。比如核實房產權利人的身份、代理人的授權委托手續、房產共有的情況等;
2、注意合同內容。交易雙方可以約定更短的交易周期以盡快完成交易,或者約定更高的定金額度(法律規定不超過交易金額的20%),或者約定一旦發生糾紛、訴訟引發的律師費及各種費用,由敗訴方承擔,盡可能增加違約成本;
3、自己按合同約定履約,不給對方違約機會。包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金手續等;
4、及時固定證據。如果賣方應履行義務期限屆滿時未履行其義務,買方應自己或者委托律師向賣方發出書面的《履約催促函》,并保留函件復印件及郵寄憑證,以證明對方違約的事實;
5、協商不成,法律解決。及時委托律師維護自身合法權益,起訴后都應立即申請財產保全,查封涉案的房產,以保障今后判決的順利執行。
二手房產權應該警惕哪些陷阱?
1.看產權交易是否有限制
如存在被抵押、涉訟、被列入拆遷范圍、土地使用權性質為集體或劃撥、屬于安居用房以及危房等不能上市交易的問題。如軍產、院(醫院)產、校()產的公房,必須經原產權單位蓋章后才能出讓,而大多數這樣的單位都不允許其職工向外人出售房屋。
2.買之前看看是否有承租人
在同等條件下,房屋的承租人具備優先購買該房屋的權利,所以必須得到該承租人不購買房屋的書面承諾,或是等租賃關系結束后再購買該套房屋。
3.房屋用途非商用
買房自住者可不必在意這一點,但如果是準備買房用作營業或,則應注意房產權證上的房屋用途限定。若該套房屋不能用作,就只能望房興嘆了。
4.房改房成本價未補足
1998年以前許多職工購買原產權單位的住房時,都是以優惠價或標準價購買的。
如果購買的是賣房者當初以優惠價、標準價購買的房產,那么就要確認該房屋是否已按成本價補足費用。
5.城市居民不能買農民房
根據國家政策規定,農民的房屋一般不能直接賣給城市居民,城市居民只能向農民租房。
鄉產權房屋(又稱小產權房屋)需經國家批準,征地開發,只有待土地性質由集體變為國有時,才能在二級市場上進行房產交易。如果是縣城住房,土地使用權證上顯示是城鎮開發的,才可以上市交易。
6.小心沒有房產證
購房者還需要注意,如果購買的房子只有購房合同和,而未辦理產權證則盡量不要購買,這類房產很可能會因為開發商的問題,導致終無法辦理產權證。
在房屋買賣交易完成的同時,買方應要求賣方及時協助自己到房管部門辦理產權過戶手續,以防賣方看房價上漲而毀約,給買方帶來不必要的麻煩。
房屋產權問題不容忽視,對于購房者來說,買房想要買的安心,需要早日了解清楚以上知識。
以上就是小編為大家講解的關于買賣二手房會出現的違約的情況。在買賣二手房的時候,也是會出現很多的問題,有時候是賣家不遵守約定,不按時交房,有時候是買家的問題,沒有按時的交納資金,這樣都是屬于違約的。了解更多的法律知識請上律霸網進行專業的咨詢。
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