在房屋拆遷過程中，房屋產權尚處爭議期間，拆遷人應如何應對此事，從而防止錯發拆遷補償款呢？房屋所有權人應如何最大限度的保護自己的權益呢？

【案情經過】

位于北京市海淀區某小區院內的二間西房，原為案外人王某所有。1992年10月，原告與王某達成購買西房二間的買賣協議，并經房地產管理局（簡稱房地局）核發了房產賣契。

后因該房產涉及拆遷，為獲得拆遷補償，2010年3月，王某對房地局提起行政訴訟，要求撤銷其合法的房產賣契，并在終審認定，以房地局對集體土地上房屋買賣出具賣契沒有法律依據，撤銷了房地局核發的房產賣契，并在終審判決中說明，原告與王某關于該房屋買賣的爭議通過其他法律途徑解決，該終審判決于2010年4月22日生效。在該行政終審判決作出及生效前，原告正式通知被告，認為行政判決并不能解決原告與王某之間的民事法律關系，在該爭議房屋所有權不明的情況相愛，被告不能向王某支付拆遷補償費。同時，原告訴至法院，要求確認其與王某的房屋買賣合同有效，并將起訴情況也告知被告。后法院于2010年8月6日判決確認原告與王某關于上述西房二間的買賣合同有效。但是，被告房地產公司在2009年11月29日與王某就某小區院內的二間西房達成拆遷貨幣補償協議，被告明知該爭議房屋的所有權沒有確定的情況下，于2009年12月16日將二間西房拆除，并于2010年4月22日擅自將68萬元拆遷補償費支付給了王某。劉某遂依據生效房屋買賣合同訴至法院，向被告主張68萬元拆遷補償費。

【律師說法】

北京市達瑩律師事務所吳德志律師認為，在房屋拆遷過程中，經常會出現共有人權屬爭議或權屬不明的情況，尤其在房屋買賣雙方當事人之間或家庭內部成員之間，往往因拆遷面臨巨額補償對涉拆遷房屋產權引發爭議，依據拆遷管理辦法，拆遷補償的對象是房屋所有權人，因此，要獲得拆遷補償，被拆遷人必須提供合法有效的產權證明，才能獲得補償。

本案中原告能否獲得房屋拆遷賠償的關鍵是被告訴爭房屋拆遷補償款發放給案外人是否有過錯。一方面，依據城市房屋拆遷管理辦法，拆遷單位應當對拆遷房屋的所有權人給予補償。原告依據買賣合同，某小區西房二間房屋的所有權，在該房被拆遷時，原告依據生效的房屋買賣協議，可向房屋登記管理部門申請房屋產權過戶，屬于準產權人，故屬于拆遷補償的合法受益人，被告應將房屋拆遷補償款支付給原告。另一方面，因訴爭房屋在拆遷時因發生產權爭議，被告在明知的情況下，將訴爭房屋的補償款予以提存，雖盡到了一定的注意義務，但通過行政訴訟，最終房屋賣契核發因無據而被撤銷，但未否定原告對該房的所有權，且行政判決書明確了“原告與王某之間關于房屋買賣的爭議應通過其他法律途徑解決”，因此，被告將補償款發放給王某沒有依據。由于被告對行政判決的錯誤理解導致補償款的錯誤發放，侵害了房屋所有權人的利益，被告主觀上存在過失，故對給原告造成的損失有責任予以賠償。

為防止產權人的合法權益遭受損失，在產權爭議訴訟中，一方當事人可以向法院申請對拆遷補償款采取財產保全措施，對拆遷或請求拆遷人將拆遷補償款向有關機關提存，防止拆遷人把拆遷補償款發放給案外人，損害真正產權人的合法權益。當然，拆遷人為防止錯發拆遷補償款，在簽訂拆遷補償協議之前可要求對爭議的房屋進行確權，要求被拆遷人提供有效的權屬證明文件。

【審判結果】

由于被告未盡審慎和注意義務，導致對行政判決的錯誤理解將拆遷款發放給他人，侵害了房屋所有權人的利益，主觀上存在過錯，對給原告造成的損失負賠償責任，按照原告劉某實際收到的損失68萬元給予賠償。

【相關法條】

《中華人民共和國民法通則》

第一百一十七條 侵占國家的、集體的財產或者他人財產的，應當返還財產，不能返還財產的，應當折價賠償。

損壞國家的、集體的財產或者他人財產的，應當恢復原狀或者折價賠償。
受害人因此遭受其他重大損失的，侵害人并應當賠償損失。

《城市房屋拆遷管理條例》

第二十九條　拆遷產權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。拆遷前，拆遷人應當就被拆遷房屋的有關事項向公證機關辦理證據保全。

《北京市城市房屋拆遷管理辦法》

第三十六條 拆遷產權不明確的房屋（包括在區、縣國土房管局公告的搬遷期限內產權仍未明確的），經公證機關辦理證據保全，由拆遷人按照本辦法規定的標準給 予貨幣補償后先行拆遷。補償款由拆遷人向公證機關辦理提存公證，并將被拆遷房屋的有關證明文件交區、縣國土房管局保存。
房屋所有權人下落不明或者在拆遷公告規定的搬遷期限內未答復的，參照前款規定執行 。