因搬遷引發(fā)的矛盾大多集中在征收補(bǔ)償的標(biāo)準(zhǔn)和補(bǔ)償是否公平的問題上。征收補(bǔ)償是各方高度關(guān)注的問題。《征收條例》規(guī)定，征收個(gè)人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)優(yōu)先給予住房保障。這就意味著，如果被征收人符合住房保障條件，征收程序啟動(dòng)以后，被征收人可以優(yōu)先享受住房保障，這也充分體現(xiàn)了《物權(quán)法》中征收個(gè)人住宅應(yīng)當(dāng)保障其居住條件的精神。

一、房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的具體規(guī)定

《征收條例》以及依據(jù)此條例制定的《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》是城市房屋征收補(bǔ)償中房屋價(jià)值評(píng)估的依據(jù)所在。

《征收條例》第19條明確規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。條例第17條第1款在確定征收補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容時(shí)，以房屋價(jià)值為基礎(chǔ)進(jìn)行設(shè)計(jì);第18條住宅被征收的，被征收人可以優(yōu)先獲得住房保障的規(guī)定;第21條關(guān)于被征收可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換補(bǔ)償方式的規(guī)定等，在一定程度上以房屋置換的方式整體補(bǔ)償了被征收人所受的全部損失。《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第30條指出，被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指被征收房屋的區(qū)位，用途，權(quán)利性質(zhì)，檔次，新舊程度，規(guī)模，建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)，被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格，確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)考慮偶然的和不正常的因素。

《征收條例》第19條規(guī)定，被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。相對(duì)于過去的《拆遷管理?xiàng)l例》，征收條例對(duì)補(bǔ)償制度作了重大完善，從而使搬遷更加公平。以市場(chǎng)價(jià)格作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，不僅包括對(duì)房屋的補(bǔ)償，也包括對(duì)土地使用權(quán)的補(bǔ)償，對(duì)保證被征收人的居住條件、生活水平具有重要意義，使得被征收人的基本利益得到保障。

二、《征收條例》規(guī)定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)注意的問題

《征收條例》在房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上，也存在亟待商榷之處。

首先，征收個(gè)人住宅時(shí)，優(yōu)先給予符合住房保障條件的被征收人住房保障，這一規(guī)定旨在給予被征收人一種生活住房保障權(quán)，并非免費(fèi)給予其住房。被征收人必須按照統(tǒng)一購(gòu)房?jī)r(jià)格向政府買房。由此《征收條例》第18條只是賦予了被征收人一種優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。至于被征收人在房屋被征收之后能否買的起住房，則取決于其所能獲得征收補(bǔ)償額或其經(jīng)濟(jì)能力。在此情況下，被征收房屋的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則成為被征收能否實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的關(guān)鍵。

其次，《征收條例》第21條雖然規(guī)定 “被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換”，但從其第2、3款的規(guī)定看，無(wú)論是因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，還是因其他情況征收個(gè)人住宅，市、縣級(jí)人民政府雖然應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，但其可與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。這說明房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換作為一種征收補(bǔ)償方式，同樣要以被征收房屋的價(jià)值評(píng)估和補(bǔ)償為基礎(chǔ)。

《征收條例》概括規(guī)定了被征收房屋價(jià)值補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)的確定，具體規(guī)定了被征收房屋價(jià)值的評(píng)估者、評(píng)估辦法、對(duì)評(píng)估結(jié)果異議存在異議時(shí)的復(fù)議、鑒定制度。這些程序性的規(guī)定固然必不可少，但被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則最為重要。