一、二手房的違約金怎么理解

違約金是指按照當事人的約定或法律直接規(guī)定，一方當事人違約的，應向另一方支付的金錢。違約金的標準是金錢，但當事人也可約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產(chǎn)。違約金具有擔保債務履行的功效，又具有懲罰違約人和補償無過錯一方當事人所受損失的效果。

違約金分為法定違約金與約定違約金。法定違約金是指由法律明文規(guī)定了適用情形、比例或金額的違約金;約定違約金是指合同雙方當事人在簽訂合同時自行約定適用情形、比例或金額的違約金。

如果合同中只對違約金作了原則性規(guī)定而沒有具體約定違約金的比例或數(shù)額，有關法律也沒有明確規(guī)定違約金比例或金額的，則可按《民法通則》及《合同法》中關于承擔違約金責任的一般原則執(zhí)行。如果合同中沒有規(guī)定違約金的條款，法律也未規(guī)定違約金比例或數(shù)額的，只要由于違約造成了對方的損失，違約方就應向?qū)Ψ街Ц顿r償金。該賠償金的數(shù)額應按照對方遭受的實際損失確定。

二、違約金應當如何約定

違約金應占合同總金額的多大比例在中介提供的很多關于房屋買賣合同的格式條款中，中介通常將違約金約定為總房價的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%，其實純屬誤讀。我國的《擔保法》中規(guī)定了定金不能超過合同總金額的20%，也許對違約金的誤讀從此而來。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高，完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。

二手房買賣合同通常會約定一種“滯納金”，主要是指延遲履行合同義務時，違約方需支付的;另一種是違約金，通常指一方違約導致合同無法繼續(xù)履行時，違約方需支付給守約方的。但有時由于合同文字不嚴謹或?qū)Ψ梢恢虢?，很多人混淆了這兩種違約金的適用情況，在一方稍有違約情形時，守約方就希望能要求20%或更高額的違約金，這其實是得不到法律支持的。只有在一方嚴重違約，導致合同解除時，違約方才承擔此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行，一般參照“滯納金”追究違約責任。

三、如何規(guī)避二手房交易風險

1、使用假房本進行欺詐。有很多不法分子為謀取暴利，通過租賃手段將房子租到手后，再制作假房產(chǎn)證，然后以較低的價格將房子快速出售后攜款消失。這種方法不但給購房者帶來巨大損失，也給出租房的業(yè)主造成很大麻煩。

2、產(chǎn)權(quán)過戶風險。由于現(xiàn)有的二手房的產(chǎn)權(quán)情況千差萬別，主要分為三大類：已購公房、二手商品房和二手經(jīng)濟適用房。其中占最大比例的已購公房的產(chǎn)權(quán)情況最為復雜，包括大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)和使用權(quán)房，還有央產(chǎn)、軍產(chǎn)、校產(chǎn)、鄉(xiāng)產(chǎn)等等，對其上市的要求也各有不同，此外產(chǎn)權(quán)房是否即將拆遷、是否已經(jīng)抵押或涉案等也都是影響房屋能否上市的因素，這樣繁雜的規(guī)定恐怕連賣房者本人也弄不清楚。往往很多經(jīng)營不規(guī)范的中介公司因利益驅(qū)使，在交易有風險的房產(chǎn)時并不告知買賣雙方應該注意哪些關鍵問題，有時交易完成后，甚至客戶都已裝修入住了，過戶手續(xù)卻無法辦理。

3、無效交易風險。在二手房交易中還存在著無效交易行為，比如：夫妻雙方為共有人的房產(chǎn)，其中一方背著另一方將房屋私下交易，待另一方知道后致使交易無效，而房款已被賣房人用了，因而對購房人造成損失。

4、拆遷風險。很多購房者尤其是外地來青購房者，對城市的規(guī)劃和拆遷情況不了解，再碰到不負責任的中介或房蟲，買到將要拆遷的房子，裝修費賠了不說，還落得個無家可歸的境地。

5、中介風險。如果購房者或是賣房者不幸遇到黑中介，就可能會錢、房兩空，黑中介卷款潛逃的事時有發(fā)生。

6、使用權(quán)房。使用權(quán)房因無產(chǎn)權(quán)，交易時須防范風險。

以上知識就是小編對上述問題進行的解答，二手房違約金是指進行二手房交易時，一方當事人出現(xiàn)違約行為時，向另一方支付的違約損失的賠償。讀者如果需要法律方面的幫助，歡迎到律霸網(wǎng)進行法律咨詢。