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近年來，很多在承租土地上自建廠房進(jìn)行經(jīng)營的情況，這是他們賴以生存的家園。如果遇到拆遷，自建廠房到底有沒有補(bǔ)償，補(bǔ)償該怎么計(jì)算呢?今天，律霸征地拆遷律師就為大家具體分析一下承租土地自建廠房拆遷中會(huì)遇到的種種問題。

　　一、自建的廠房，沒有審批手續(xù)，有沒有補(bǔ)償?

　　自建的廠房，一般是沒有土地手續(xù)或沒有房屋手續(xù)。在拆遷中，拆遷辦聯(lián)合城管、規(guī)劃部門、鄉(xiāng)級(jí)政府以拆違建的方式實(shí)施拆除工作。在就自建廠房談補(bǔ)償時(shí)，拆遷辦會(huì)以是違建不予補(bǔ)償給被拆遷企業(yè)壓力。很多被拆遷企業(yè)面對(duì)被認(rèn)定為違建時(shí)，容易沖動(dòng)，甚至肢體沖突，粘上刑事案件，被迫簽訂協(xié)議。被拆遷企業(yè)遇到類似情況應(yīng)保持冷靜，向拆遷人提供相關(guān)文件材料，請(qǐng)專業(yè)律師幫助，通過復(fù)議訴訟將違建認(rèn)定程序和拆除程序中止，阻止以拆違促拆遷的違法拆除方式，為爭取合理的補(bǔ)償爭取時(shí)間。

　　二、自建房屋被認(rèn)定成違建，不給補(bǔ)償，要被強(qiáng)拆，怎么辦?

　　自建的廠房因?yàn)闆]有合法批建手續(xù)被認(rèn)定為違建，被拆遷企業(yè)在收到書面違法建設(shè)的認(rèn)定書后，在依法行使自己的申辯、陳述的權(quán)利的同時(shí)，應(yīng)對(duì)違法建設(shè)認(rèn)定書提起行政復(fù)議或者訴訟，中止拆除決定書和強(qiáng)制拆除通知書的下發(fā)，避免被強(qiáng)拆。自建房屋被認(rèn)定違建不予補(bǔ)償或者壓低補(bǔ)償，是拆遷辦常用的方法，被拆遷企業(yè)在知道要拆遷消息時(shí)，一定要做好這方面的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案，及時(shí)有效維護(hù)權(quán)利。

　　三、法律規(guī)定承租人有哪些補(bǔ)償項(xiàng)目，怎么計(jì)算?

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目大概有以下幾類：

　　1、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

　　2、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　3、搬遷費(fèi)(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　4、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);

　　5、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

　　6、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助;

　　7、自建房的重置成新補(bǔ)償;

　　8、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;

　　9、其他。

　　關(guān)于補(bǔ)償?shù)挠?jì)算需要結(jié)合拆遷項(xiàng)目的拆遷安置補(bǔ)償政策，通常情況下，計(jì)算方式如下：

　　(一)、承租房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

　　補(bǔ)償金額=租金差價(jià)【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時(shí)間】+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無形資產(chǎn)損失;

　　(二)、承租土地上自建房屋企業(yè)，補(bǔ)償金額計(jì)算公式為：

　　補(bǔ)償金額=租賃土地差價(jià)【(重新租賃租金-原租金)×剩余租賃時(shí)間】+房屋面積×房屋重置成新價(jià)+附屬物及設(shè)備損失及重置成新費(fèi)+設(shè)備搬遷安裝費(fèi)+解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi)+停產(chǎn)停業(yè)損失(營業(yè)面積×每平米補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn))+獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助+其他無形資產(chǎn)損失。

　　四、承租人在承租的土地上有自建房，但卻不給拆遷補(bǔ)償，可不可以爭取?

　　關(guān)于企業(yè)承租土地自建房的情況分為兩類：第一類是取得合法規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房;第二類是未取得規(guī)劃、建設(shè)審批手續(xù)的自建房。

　　第一類自建房實(shí)質(zhì)上是合法建設(shè)的房屋，承租企業(yè)對(duì)該房屋有所有權(quán)，但是對(duì)于該房屋坐落的土地卻是基于承租取得的土地使用權(quán)，雖然突破"房地一體"原則，但并不影響承租人取得拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

　　第二類自建房需要結(jié)合建房年限、歷史原因、當(dāng)時(shí)的政策綜合確定是否被認(rèn)定違法建筑。該自建房被認(rèn)定為違法建筑的情況下，依據(jù)《土地管理法》、《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《行政強(qiáng)制法》等法律規(guī)定可能被強(qiáng)制拆除。盡管國有土地上的房屋征收或集體土地上的征地拆遷，都規(guī)定對(duì)違法建筑不予認(rèn)定，但是對(duì)違法建筑的認(rèn)定與處理要按法定程序處理，這時(shí)候要在專業(yè)人士幫助或指導(dǎo)下爭取合理的補(bǔ)償。

　　五、合同正常履行，還有剩余租賃年限，遇到拆遷時(shí)可以獲得哪些補(bǔ)償?

　　關(guān)于承租土地自建房屋經(jīng)營和承租房屋經(jīng)營(沒有自建房)兩種情況，拆遷補(bǔ)償中可以取得的補(bǔ)償項(xiàng)目略有差異。

　　承租房屋經(jīng)營的企業(yè)在拆遷中可以獲得的補(bǔ)償項(xiàng)目大概有以下幾類：

　　1、剩余租賃年限的租金差價(jià)的補(bǔ)償;

　　2、停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償;

　　3、設(shè)備拆卸安裝的補(bǔ)償(主要針對(duì)于大型或者精密生產(chǎn)設(shè)備);

　　4、搬遷費(fèi)(設(shè)備、生產(chǎn)原料、基礎(chǔ)設(shè)施、可拆卸地上附屬物等);

　　5、解聘員工的安置補(bǔ)償費(fèi);

　　6、關(guān)于因拆遷導(dǎo)致的其他無形損失(導(dǎo)致不能完成訂單等造成的違約金承擔(dān)等);

　　7、獎(jiǎng)勵(lì)和補(bǔ)助;

　　8、自建房的重置成新補(bǔ)償;

　　9、其他

　　涉及到承租土地自建房屋的，較上述而言，多了關(guān)于房屋的補(bǔ)償部分。該房屋補(bǔ)償?shù)挠?jì)算，需要分情況討論，以國有土地上自建為例：一是取得合法審批手續(xù)建設(shè)的;二是沒有取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)的房屋(可能被認(rèn)定為違法建筑)。實(shí)踐中，關(guān)于該房屋的補(bǔ)償主要是房屋的重置成新價(jià)。

　　六、(被拆遷人)承租人在拆遷過程中如何維權(quán)?

　　地位不平等，信息不對(duì)稱，承租人在拆遷中要爭取合理補(bǔ)償，必須解決這兩大問題。

　　1、通過法律途徑順利的切入和拆遷辦談補(bǔ)償，就屬于承租人的補(bǔ)償項(xiàng)目自己談，自己簽署協(xié)議，自己領(lǐng)取補(bǔ)償款。

　　2、了解拆遷項(xiàng)目的政策，熟悉拆遷流程和相關(guān)法律規(guī)定，懂得如何和拆遷辦周旋，提高談判地位，獲取談判籌碼，必要時(shí)提起行政訴訟搭建談判平臺(tái)。

　　七、(被拆遷人)承租人如何和拆遷辦談判?

　　在拆遷中，承租人不是被認(rèn)可的談判對(duì)象，承租人應(yīng)先解決談判地位問題。取得地位之后，和拆遷辦談判前，做到知己知彼。以行政調(diào)查為基礎(chǔ)，行政訴訟搭建談判平臺(tái)為手段，掌握有效的談判技巧才能立于不敗之地。

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