一、根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》及《建設(shè)部、監(jiān)察部、國土資源部關(guān)于制止違規(guī)集資合作建房的通知》規(guī)定國家允許存在特殊情況的單位或公司進(jìn)行集資建房,這類房產(chǎn)可以辦產(chǎn)權(quán)證書,但不能辦土地證。
二、集資建房與集資土地上建的小產(chǎn)權(quán)房是不同的概念。集資土地上建的小產(chǎn)權(quán)房是指在眾多城市郊區(qū),一些村集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓,除用來安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員外,還以較低的價(jià)格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產(chǎn)權(quán)房”。
一般意義上的單位集資房由單位職工共同出資修建,房屋的總體產(chǎn)權(quán)掌握在單位手中,因集資建房政策本身的特殊性和地方規(guī)章條例的限制,職工取得產(chǎn)權(quán)一般要經(jīng)過一段過渡時(shí)期,有的長達(dá)數(shù)年,單位職工在取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前僅享有房屋的使用權(quán)。
依據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》中的規(guī)定,單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后,房屋仍有少量剩余的,由市、縣人民政府統(tǒng)一組織向符合經(jīng)濟(jì)適用住房購房條件的家庭出售,或由市、縣人民政府以成本價(jià)收購后用作廉租房。集資房對(duì)外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方,而對(duì)于已經(jīng)取得集資房的本單位職工是否有權(quán)轉(zhuǎn)讓給外部第三人,并未有明文規(guī)定。集資房單位職工出于各種目的將未取得產(chǎn)權(quán)的集資房上市流轉(zhuǎn)后,與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同,一般約定由轉(zhuǎn)讓人在取得房屋產(chǎn)權(quán)后向買受人履行交付房屋及協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)等義務(wù)。
但因?yàn)槿〉梅课莓a(chǎn)權(quán)時(shí)間的不確定性以及隨之而來的房價(jià)飛漲,出賣房屋時(shí)的價(jià)格與取得產(chǎn)權(quán)時(shí)的房屋價(jià)值落差過大,集資房的出賣方反悔,以各種理由主張合同無效,要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務(wù),理由常見于不具備相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)部門禁止轉(zhuǎn)讓、未辦理相應(yīng)原產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)、未經(jīng)作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權(quán)人同意屬擅自轉(zhuǎn)讓等等,房屋買賣合同糾紛由此而生。
筆者認(rèn)為,《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定,“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”。根據(jù)立法本意,其目的是對(duì)在房屋所有權(quán)尚不明確的情況下,對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為的一種限制。我國實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度,不動(dòng)產(chǎn)登記只是物權(quán)變動(dòng)的成立要求,而非買賣合同成立要件。
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