六版)逐條解釋（三）

北京市盈科（蘇州市）律師事務所杜義

第二條（買受人所購商品房的基本情況）乙方自愿向甲方購買上述商品房【□公安編號，□銷售編號】__幢___室（以下簡稱該房屋），名義層為__層，實際自然層為__層（主管部門提示：如存在4層、13層、14層等不編層和有架空層、地面車庫等，名義層和實際自然層應作相應處理，架空層、地面車庫算自然層次，半地下車庫不算自然層次）。房屋竣工后經有關管理部門批準，本款所列地址、幢號發生變化的，以經有關管理部門批準的為準。「釋義」該部分是關于房屋基本位置的規定。

「常見問題」由于房產景氣的影響，有些開發商采用不斷變換項目名稱的方法來促銷，地址會改變，但公安編號和銷售編號是不會改變的。有些開發商不注意，會發生幢號等出錯的情況，引起糾紛。

「對策」對開發商來說關鍵是保存好各種文件，簽約時盡量要有審查監督程序，防止出錯。

該房屋用途為____，屬_____結構，建筑層數地上_____層，地下_____層。該房屋建筑總面積____平方米（其中標準層部分建筑面積__平方米、閣樓部分建筑面積__平方米、躍層部分建筑面積__平方米），閣樓、躍層高度2.2米以下部位面積不計算建筑面積，該房屋套內建筑面積為__平方米，分攤的共有建筑面積為__平方米。上述房屋建筑面積為甲方（□預測面積，□實測面積），已經某市國土房產局認定的測繪機構測繪。在該房屋交付時，房屋建筑面積以實測面積為準。該房屋所附屬的【□同幢內，□非同幢】

車庫套內面積（墻中軸線到中軸線的部位）為____平方米。該房屋的土地使用權分攤面積在辦理土地使用權登記時由政府主管部門核定。該房屋的層高為__厘米（主管部門提示：房屋如別墅、躍層式住宅、復式住宅等各部位層高不一致的，開發商應對不同部位的層高在合同附件中粘貼能反映層高的剖面圖）。該房屋為毛坯房。裝修及設備設施標準見附件九。該房屋共有__個陽臺，其中__個南陽臺（__個封閉式，__個非封閉式），____個北陽臺（__個封閉式，__個非封閉式），__個東陽臺（_____個封閉式，_____個非封閉式），_____個西陽臺（_____個封閉式，_____個非封閉式）。該房屋建設工程規劃許可文件載明的平面布局圖見本合同附件一；該房屋平面圖見本合同附件二。「釋義」該部分是對標的房產的用途、結構、建筑面積等概況的約定。該部分對于房產情況介紹比第五版有許多改進之處，但仍有一些沒有規定，需要雙方明確。

「常見問題」A．交易雙方往往只對最容易發生爭議的面積投入較大的注意力。實際上，房屋的用途和結構也很重要，用途涉及到購房者能不能落戶，能不能用來經營等問題。房屋結構涉及到房屋的建設技術標準和質量標準等等。

B．目前實踐中最常見的問題是商品房合同約定面積與建成后房屋交易主管部門實測面積不一致。

C．高度的測量方法及標準

D．其他重要設施或者贈送部分沒有寫清楚，導致權屬不明，引起糾紛。

「對策」A．交易雙方應在附件中詳細約定相關內容，如有必要可以要求一方對諸如：子女入學等問題作出明確承諾，并約定相應的補救措施或補償責任。

B．實測面積不一致，雙方容易發生爭議，爭議后最終的判斷標準，測量機構應及早約定，否則發生爭議時必然費時費力對雙方都不利。

C．購房者往往對建筑主業術語理解不清楚，對高度的測量標準及方法如果約定不清楚，容易引起糾紛，有些施工企業粗制濫造，管理混亂導致高度出現問題，影響房屋的正常交接，為防止不必要糾紛，最好采取與前款一樣的對策。

D．對相關設施和贈送部分應寫清楚，明確權利歸屬。

本小區的配套設施（如會所、集中使用的非機動車車庫、垃圾中轉站、配電房、治安值班室、物業服務用房、居委會用房、經營用房等）在本合同補充條款或附件中約定，未在合同補充條款或附件中約定的，按園區規劃部門批準的圖紙作為依據。其中：(1)物業服務用房（包括物業服務辦公用房、業主委員會用房等）、門衛房、監控室、地面架空層、有蓋走廊、按規定配建集中使用的非機動車車庫、公共綠化、道路、場地和其他公共場所、公用設施等屬于全體業主所有。(2)本小區的占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有；其他規劃用于停放汽車的車位、車庫【□屬于，□不屬于】甲方所有，【□屬于，□不屬于】業主共有。屬于甲方所有的，【□不附贈，□附贈（附贈車位____個）】給乙方使用。甲方不附贈的，甲方通過出售、出租方式供乙方使用。(3)人防工程等根據相關法律、法規等處理。

「釋義」本條是對標的房產的配套設施的約定及說明。

「常見問題」目前實踐中最常見的問題有：

A．商品房合同對配套設施約定不明，開發商往往只把有利于己的內容寫上，對其他內容往往語焉不詳。雖然規定：“未在合同補充條款或附件中約定的，按園區規劃部門批準的圖紙作為依據”，但對業主來說，拿到一份規劃圖紙絕非易事。

B．文本中：“本小區”容易引發爭議，因為園區不少項目規模龐大，已出現上萬戶的樓盤，開發商往往分期開發，一個樓盤開發三年五年，個別極端樓盤甚至開發十幾年，也有共同開發但分片管理的。所以，簡單的以小區為單位劃分上述設施亦不能適應全部情形。

C．車庫車位除特殊位置外，一般都沒有特別明確的界限，業主之間發生爭議時往往發現車位究竟在何位置，如何證明權力所在比較困難，因為車庫車位是沒有產權證明的。

「對策」A．購房者可以要求開發商把有關的規劃圖紙復印件作為附件添加在合同中，為順利主張權利提供條件。

B．要求在合同中注明“本小區是指某某項目第幾期，該期范圍是---------”

C．最好能在附件中，明確車庫車位的位置，面積朝向等等。