零首付購房的主要形式及存在的法律風險

實際生活中，有關零首付購房的具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種：

1、開發(fā)商墊付一部或者全部的首付：對于只能支付部分首付或者根本無力支付首付的購房者，由開發(fā)商為其墊付剩余的首付，然后再去向銀行申請貸款，而開發(fā)商的墊付款則由購房者在一定期限內(nèi)，比如一年或者幾個月，有息或者無息償還給開發(fā)商。這種方式主要是開發(fā)商為了挽救慘淡的樓市狀況、提高競爭力、回籠資金等而做出的促銷手段，由于國家對房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴，一般開發(fā)商對外打出的“零首付”廣告不過是一種吸引客戶的噱頭。

2、由房產(chǎn)中介機構墊付一部或者全部首付：這種形式和開發(fā)商墊資相類似，房產(chǎn)中介機構在這過程中一般會收取一定手續(xù)費或者墊資利息，或者以為購房者辦理多家銀行的信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資，另外再收取一點傭金。

3、分期付款式零首付購房：有些開發(fā)商打出的零首付幌子背后實際上是采取分期支付首付款或者延長首付款支付期限的方式售房，一般情況下，開發(fā)商所給的支付期限不是很寬松，一旦購房者沒有按照約定期限償還首付款，可能就會產(chǎn)生一系列的違約問題，甚至被開發(fā)商訴至法院。

4、高評高貸：這種形式主要是由中介機構從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高對將要買的房子的評估價，以此來獲得更多的貸款，比如說一套價值100萬元的房子，按首付3成計算，購房者需首付30萬元，貸款7成就是70萬元。但中介機構等可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評估到145萬元，貸款7成就是101.5萬元，實際上就等于不需要自己掏錢支付首付，全額貸款買房，這就是所謂的高評高貸式的“零首付”購房。高評高貸一般用于二手房，且主要是過去銀行審批不嚴格的時候，隨著國家宏觀調(diào)控的逐漸加強和銀行自身風險意識的不斷提高，高評高貸越來越難。

5、陰陽合同式的零首付購房：這種形式則是和高評高貸相類似，只不過所謂的陰陽合同的主體是開發(fā)商和購買方，合同雙方簽訂的兩份合同一份對內(nèi)，一份對外，對外的合同主要用于向銀行貸款、逃避納稅，對內(nèi)的合同則用于約定合同主體雙方的權利義務。其中用于銀行貸款的合同一般標的額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則說明需要支付的首付就越少。相對不同的兩份合同在帶給當事人利益的同時，也隱藏著不小的風險。

俗話說“羊毛出在羊身上”，“零首付”雖然降低了購房門檻，但之后的還款壓力必然會越來越大，而且對于購房的首付比例，中國人民銀行已經(jīng)出臺了相關規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，首付款最低降至20%。

顯然，零首付購房是不符合相關政策的。零首付購房對于購房者、房產(chǎn)中介機構、銀行來說都存在或多或少的法律風險，應謹慎對待。

1、對于購房者的法律風險及相應的防范措施：由于購房者在整個零首付購房法律關系中是處于相對弱勢的地位，并且采用零首付購房方式的一般是經(jīng)濟條件暫時不是很好的消費者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購房者千萬要慎之又慎。

對于購房者選擇開發(fā)商或者中介機構墊資來支付首付的，應該首先要確保自身今后每月能有足夠的資金可以兼顧償還墊資和銀行貸款，如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險，從而進入銀行的失信黑名單。比如2008年在深圳房地產(chǎn)處于低潮的時候，也曾經(jīng)出現(xiàn)低首付購房，最終引發(fā)了號稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案。沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價大幅下跌后，因為多月拒絕還貸而被銀行告上法庭。

選擇開發(fā)商墊資方式的，購房者一定要在和開發(fā)商簽訂合同前問清楚是否有墊資利息和手續(xù)費以及墊資利息的多寡、償還期限、償還方式，而且大部分開發(fā)商通常會和購房者另行簽訂一個合同，并在合同中明確約定，如果購房者未能依約還清墊付的首付款的，開發(fā)商有權收回房屋。對于這種情形，購房者可以向法院起訴合同無效，收回已付的購房款，并請求開發(fā)商賠償損失。

實踐中，還有一種變相墊資的方式，就是在購房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同之外，另行簽訂一份購房者向開發(fā)商借款的借貸合同，用于購房者支付首付款。

對于這種做法，學界有不同的看法，有些人認為這種做法違反了最高人民法院《關于如何確認公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復》中企業(yè)以借貸名義向社會公眾發(fā)放貸款的應當認定為無效的規(guī)定，和《中國人民銀行關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通知》中嚴禁對借款人發(fā)放“零首付”個人住房貸款的規(guī)定，而大部分人對這種以借款的形式墊付首付款的購房方式傾向于認為并不違反相關規(guī)定，并且在司法實務中，也有法院認可了這種做法，比如安徽合肥廬陽區(qū)人民法院審理的一起零首付借貸合同糾紛，法院最終判決向開發(fā)商借款用于支付零首付的購房者依約返還借款，并承擔相關的違約責任。

如果購房者和開發(fā)商或者房產(chǎn)中介機構以陰陽合同或者高評高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會解除購房者與銀行的貸款合同，并追究購房者和開發(fā)商的違約責任，數(shù)額較大或者情節(jié)嚴重的，可能被認定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為，進而可能導致被追究刑事責任。

另外，在開放商和購買者之間由于存在一份陰陽合同，所以當雙方產(chǎn)生法律糾紛，購房者將難以依法依約追究開發(fā)商的責任，風險巨大，所以千萬要避免采用這種做法進行零首付購房。

2、對于開發(fā)商的法律風險及相應的防范措施：對于開發(fā)商來說，主要存在三個法律風險，一個是行政責任，一個是民事責任，再一個就是無法按期收回墊資款的風險。

對于行政責任，由于開發(fā)商串通購房者采取了欺騙手段幫助購房者以騙取銀行貸款的方式實現(xiàn)零首付購房而可能被有關行政機關處罰，情節(jié)嚴重的，還可能涉及到刑事責任。防范這種風險的唯一辦法就是安分守己，依法經(jīng)營。而且開發(fā)商擅自打出的“零首付”售房宣傳廣告，可能還涉嫌虛假宣傳的不正當競爭行為，從而可能被工商行政管理機關查處。

對于民事責任，主要是如果購房者不能依約按時償還銀行貸款，而開發(fā)商又提供階段性擔保的，開發(fā)商可能需要向銀行承擔連帶還款責任，并且最終還可能有回購房屋的風險。

如果購房者后期遭遇變故，無法按約定時間償還甚至無力償還開發(fā)商的墊資款的，可能還會面臨無法回籠資金的風險。對于這種風險的規(guī)避要求開發(fā)商事先對購房者的經(jīng)濟狀況、還款能力和征信記錄等做到盡可能詳細的了解，并事后及時了解購房者的財產(chǎn)變動情況，積極和購房者溝通還款事宜。

3、對于房地產(chǎn)中介機構的法律風險及相應的防范措施:房地產(chǎn)中介機構操作的零首付購房方式主要有以下幾種：一種是之前所說的由房地產(chǎn)中介機構為購房者墊付首付款，然后向購房者收取一定的手續(xù)費或傭金;一種是通過疏通銀行關系，做高房屋評估價或者協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽合同來獲取高額貸款，變相實現(xiàn)零首付;再就是幫助購房者將房屋做“二次抵押”，比如，中介機構幫助購房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證再次抵押給另一家銀行，以“消費貸”的名義貸到首付款。

對于第一種墊資方式類似于借款給購房者，存在的法律風險就是購房者的履約風險，防范該種風險的措施就是事前做好有關購房者經(jīng)濟狀況、還款能力和銀行信用等方面的調(diào)查，盡可能地將風險降到最低。

對于第二種虛構事實騙取銀行貸款的方式，屬風險最大，尤其是在目前國家對房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度的不斷加強和銀行自身風險意識的不斷提高的狀況下。騙取銀行貸款，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責任，重則追究刑事責任。

4、對于銀行的法律風險及相應的防范措施：銀行在整個零首付過程中都是處于發(fā)放貸款的一方，所以涉及到的法律風險歸根結底主要就是能否收回所貸出的款項。銀行的法律風險來源于內(nèi)部監(jiān)管的不嚴格，將貸款發(fā)放給了不該發(fā)放的對象，違反了中國人民銀行的相關規(guī)定。要想規(guī)避無法收回貸款的風險，根本的方法就是嚴格落實中國人民銀行關于個人住房貸款的相關規(guī)定。

不論是對于購房者還是售房者，抑或是貸款銀行、中介機構，都應當謹慎操作零首付購房的有關事宜，零首付購房雖然并不違反法律規(guī)定，但國家出臺了相關政策對其進行規(guī)范，所以大家應注意切勿違反國家政策，以免給大家增加一些不必要的麻煩。并且在簽訂、履行與零首付購房有關的合同過程中，大家要切記依法行事，否則可能產(chǎn)生民事責任，甚至是刑事責任。

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