零首付購(gòu)房的主要形式及存在的法律風(fēng)險(xiǎn)

實(shí)際生活中，有關(guān)零首付購(gòu)房的具體表現(xiàn)形式主要有以下幾種：

1、開發(fā)商墊付一部或者全部的首付：對(duì)于只能支付部分首付或者根本無(wú)力支付首付的購(gòu)房者，由開發(fā)商為其墊付剩余的首付，然后再去向銀行申請(qǐng)貸款，而開發(fā)商的墊付款則由購(gòu)房者在一定期限內(nèi)，比如一年或者幾個(gè)月，有息或者無(wú)息償還給開發(fā)商。這種方式主要是開發(fā)商為了挽救慘淡的樓市狀況、提高競(jìng)爭(zhēng)力、回籠資金等而做出的促銷手段，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控很嚴(yán)，一般開發(fā)商對(duì)外打出的“零首付”廣告不過是一種吸引客戶的噱頭。

2、由房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)墊付一部或者全部首付：這種形式和開發(fā)商墊資相類似，房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在這過程中一般會(huì)收取一定手續(xù)費(fèi)或者墊資利息，或者以為購(gòu)房者辦理多家銀行的信用卡的方式，將信用卡套現(xiàn)收回墊資，另外再收取一點(diǎn)傭金。

3、分期付款式零首付購(gòu)房：有些開發(fā)商打出的零首付幌子背后實(shí)際上是采取分期支付首付款或者延長(zhǎng)首付款支付期限的方式售房，一般情況下，開發(fā)商所給的支付期限不是很寬松，一旦購(gòu)房者沒有按照約定期限償還首付款，可能就會(huì)產(chǎn)生一系列的違約問題，甚至被開發(fā)商訴至法院。

4、高評(píng)高貸：這種形式主要是由中介機(jī)構(gòu)從中協(xié)調(diào)，聯(lián)合熟悉的銀行做高對(duì)將要買的房子的評(píng)估價(jià)，以此來(lái)獲得更多的貸款，比如說(shuō)一套價(jià)值100萬(wàn)元的房子，按首付3成計(jì)算，購(gòu)房者需首付30萬(wàn)元，貸款7成就是70萬(wàn)元。但中介機(jī)構(gòu)等可以與銀行“疏通”，將房產(chǎn)評(píng)估到145萬(wàn)元，貸款7成就是101.5萬(wàn)元，實(shí)際上就等于不需要自己掏錢支付首付，全額貸款買房，這就是所謂的高評(píng)高貸式的“零首付”購(gòu)房。高評(píng)高貸一般用于二手房，且主要是過去銀行審批不嚴(yán)格的時(shí)候，隨著國(guó)家宏觀調(diào)控的逐漸加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的不斷提高，高評(píng)高貸越來(lái)越難。

5、陰陽(yáng)合同式的零首付購(gòu)房：這種形式則是和高評(píng)高貸相類似，只不過所謂的陰陽(yáng)合同的主體是開發(fā)商和購(gòu)買方，合同雙方簽訂的兩份合同一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，對(duì)外的合同主要用于向銀行貸款、逃避納稅，對(duì)內(nèi)的合同則用于約定合同主體雙方的權(quán)利義務(wù)。其中用于銀行貸款的合同一般標(biāo)的額較大，以便獲得更多的貸款，而貸款越多，則說(shuō)明需要支付的首付就越少。相對(duì)不同的兩份合同在帶給當(dāng)事人利益的同時(shí)，也隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。

俗話說(shuō)“羊毛出在羊身上”，“零首付”雖然降低了購(gòu)房門檻，但之后的還款壓力必然會(huì)越來(lái)越大，而且對(duì)于購(gòu)房的首付比例，中國(guó)人民銀行已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，首付款最低降至20%。

顯然，零首付購(gòu)房是不符合相關(guān)政策的。零首付購(gòu)房對(duì)于購(gòu)房者、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、銀行來(lái)說(shuō)都存在或多或少的法律風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。

1、對(duì)于購(gòu)房者的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：由于購(gòu)房者在整個(gè)零首付購(gòu)房法律關(guān)系中是處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，并且采用零首付購(gòu)房方式的一般是經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不是很好的消費(fèi)者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購(gòu)房者千萬(wàn)要慎之又慎。

對(duì)于購(gòu)房者選擇開發(fā)商或者中介機(jī)構(gòu)墊資來(lái)支付首付的，應(yīng)該首先要確保自身今后每月能有足夠的資金可以兼顧償還墊資和銀行貸款，如果承受不了償還墊資款及銀行貸款的雙重壓力，就很容易發(fā)生斷供的危險(xiǎn)，從而進(jìn)入銀行的失信黑名單。比如2008年在深圳房地產(chǎn)處于低潮的時(shí)候，也曾經(jīng)出現(xiàn)低首付購(gòu)房，最終引發(fā)了號(hào)稱“深圳斷供第一案”的漾日灣畔斷供案。沒有繳納首期的業(yè)主，在樓價(jià)大幅下跌后，因?yàn)槎嘣戮芙^還貸而被銀行告上法庭。

選擇開發(fā)商墊資方式的，購(gòu)房者一定要在和開發(fā)商簽訂合同前問清楚是否有墊資利息和手續(xù)費(fèi)以及墊資利息的多寡、償還期限、償還方式，而且大部分開發(fā)商通常會(huì)和購(gòu)房者另行簽訂一個(gè)合同，并在合同中明確約定，如果購(gòu)房者未能依約還清墊付的首付款的，開發(fā)商有權(quán)收回房屋。對(duì)于這種情形，購(gòu)房者可以向法院起訴合同無(wú)效，收回已付的購(gòu)房款，并請(qǐng)求開發(fā)商賠償損失。

實(shí)踐中，還有一種變相墊資的方式，就是在購(gòu)房者與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同之外，另行簽訂一份購(gòu)房者向開發(fā)商借款的借貸合同，用于購(gòu)房者支付首付款。

對(duì)于這種做法，學(xué)界有不同的看法，有些人認(rèn)為這種做法違反了最高人民法院《關(guān)于如何確認(rèn)公民與企業(yè)之間借貸行為效力問題的批復(fù)》中企業(yè)以借貸名義向社會(huì)公眾發(fā)放貸款的應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效的規(guī)定，和《中國(guó)人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》中嚴(yán)禁對(duì)借款人發(fā)放“零首付”個(gè)人住房貸款的規(guī)定，而大部分人對(duì)這種以借款的形式墊付首付款的購(gòu)房方式傾向于認(rèn)為并不違反相關(guān)規(guī)定，并且在司法實(shí)務(wù)中，也有法院認(rèn)可了這種做法，比如安徽合肥廬陽(yáng)區(qū)人民法院審理的一起零首付借貸合同糾紛，法院最終判決向開發(fā)商借款用于支付零首付的購(gòu)房者依約返還借款，并承擔(dān)相關(guān)的違約責(zé)任。

如果購(gòu)房者和開發(fā)商或者房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)以陰陽(yáng)合同或者高評(píng)高貸的形式騙取銀行貸款的，銀行很可能會(huì)解除購(gòu)房者與銀行的貸款合同，并追究購(gòu)房者和開發(fā)商的違約責(zé)任，數(shù)額較大或者情節(jié)嚴(yán)重的，可能被認(rèn)定為使用虛假證明文件騙取銀行貸款的行為，進(jìn)而可能導(dǎo)致被追究刑事責(zé)任。

另外，在開放商和購(gòu)買者之間由于存在一份陰陽(yáng)合同，所以當(dāng)雙方產(chǎn)生法律糾紛，購(gòu)房者將難以依法依約追究開發(fā)商的責(zé)任，風(fēng)險(xiǎn)巨大，所以千萬(wàn)要避免采用這種做法進(jìn)行零首付購(gòu)房。

2、對(duì)于開發(fā)商的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要存在三個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)，一個(gè)是行政責(zé)任，一個(gè)是民事責(zé)任，再一個(gè)就是無(wú)法按期收回墊資款的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于行政責(zé)任，由于開發(fā)商串通購(gòu)房者采取了欺騙手段幫助購(gòu)房者以騙取銀行貸款的方式實(shí)現(xiàn)零首付購(gòu)房而可能被有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰，情節(jié)嚴(yán)重的，還可能涉及到刑事責(zé)任。防范這種風(fēng)險(xiǎn)的唯一辦法就是安分守己，依法經(jīng)營(yíng)。而且開發(fā)商擅自打出的“零首付”售房宣傳廣告，可能還涉嫌虛假宣傳的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為，從而可能被工商行政管理機(jī)關(guān)查處。

對(duì)于民事責(zé)任，主要是如果購(gòu)房者不能依約按時(shí)償還銀行貸款，而開發(fā)商又提供階段性擔(dān)保的，開發(fā)商可能需要向銀行承擔(dān)連帶還款責(zé)任，并且最終還可能有回購(gòu)房屋的風(fēng)險(xiǎn)。

如果購(gòu)房者后期遭遇變故，無(wú)法按約定時(shí)間償還甚至無(wú)力償還開發(fā)商的墊資款的，可能還會(huì)面臨無(wú)法回籠資金的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于這種風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避要求開發(fā)商事先對(duì)購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和征信記錄等做到盡可能詳細(xì)的了解，并事后及時(shí)了解購(gòu)房者的財(cái)產(chǎn)變動(dòng)情況，積極和購(gòu)房者溝通還款事宜。

3、對(duì)于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施:房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)操作的零首付購(gòu)房方式主要有以下幾種：一種是之前所說(shuō)的由房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)為購(gòu)房者墊付首付款，然后向購(gòu)房者收取一定的手續(xù)費(fèi)或傭金;一種是通過疏通銀行關(guān)系，做高房屋評(píng)估價(jià)或者協(xié)助房屋買賣雙方簽訂陰陽(yáng)合同來(lái)獲取高額貸款，變相實(shí)現(xiàn)零首付;再就是幫助購(gòu)房者將房屋做“二次抵押”，比如，中介機(jī)構(gòu)幫助購(gòu)房者在一家大銀行貸款，然后將押在該銀行的房產(chǎn)證再次抵押給另一家銀行，以“消費(fèi)貸”的名義貸到首付款。

對(duì)于第一種墊資方式類似于借款給購(gòu)房者，存在的法律風(fēng)險(xiǎn)就是購(gòu)房者的履約風(fēng)險(xiǎn)，防范該種風(fēng)險(xiǎn)的措施就是事前做好有關(guān)購(gòu)房者經(jīng)濟(jì)狀況、還款能力和銀行信用等方面的調(diào)查，盡可能地將風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

對(duì)于第二種虛構(gòu)事實(shí)騙取銀行貸款的方式，屬風(fēng)險(xiǎn)最大，尤其是在目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管力度的不斷加強(qiáng)和銀行自身風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的不斷提高的狀況下。騙取銀行貸款，輕則銀行解除貸款合同，追究民事賠償責(zé)任，重則追究刑事責(zé)任。

4、對(duì)于銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的防范措施：銀行在整個(gè)零首付過程中都是處于發(fā)放貸款的一方，所以涉及到的法律風(fēng)險(xiǎn)歸根結(jié)底主要就是能否收回所貸出的款項(xiàng)。銀行的法律風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源于內(nèi)部監(jiān)管的不嚴(yán)格，將貸款發(fā)放給了不該發(fā)放的對(duì)象，違反了中國(guó)人民銀行的相關(guān)規(guī)定。要想規(guī)避無(wú)法收回貸款的風(fēng)險(xiǎn)，根本的方法就是嚴(yán)格落實(shí)中國(guó)人民銀行關(guān)于個(gè)人住房貸款的相關(guān)規(guī)定。

不論是對(duì)于購(gòu)房者還是售房者，抑或是貸款銀行、中介機(jī)構(gòu)，都應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎操作零首付購(gòu)房的有關(guān)事宜，零首付購(gòu)房雖然并不違反法律規(guī)定，但國(guó)家出臺(tái)了相關(guān)政策對(duì)其進(jìn)行規(guī)范，所以大家應(yīng)注意切勿違反國(guó)家政策，以免給大家增加一些不必要的麻煩。并且在簽訂、履行與零首付購(gòu)房有關(guān)的合同過程中，大家要切記依法行事，否則可能產(chǎn)生民事責(zé)任，甚至是刑事責(zé)任。

以上就是律霸網(wǎng)小編為您總結(jié)的關(guān)于“零首付買房有哪些弊端”的相關(guān)知識(shí)，由于購(gòu)房者在整個(gè)零首付購(gòu)房法律關(guān)系中是處于相對(duì)弱勢(shì)的地位，并且采用零首付購(gòu)房方式的一般是經(jīng)濟(jì)條件暫時(shí)不是很好的消費(fèi)者，所以是否選擇零首付以及選擇何種零首付方式，購(gòu)房者千萬(wàn)要慎之又慎。如果您還有任何疑問，歡迎在本網(wǎng)進(jìn)行律師咨詢。