一、公用面積能侵占嗎

（一）公用面積可以分?jǐn)?，但不能侵占?/p>

1、公共面積如何分?jǐn)?/p>

1998年12月11日發(fā)布實(shí)行的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》對(duì)這個(gè)問(wèn)題作了最新規(guī)定。

（二）公用建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t為：

（1）商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。每套商品房?yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e按其套內(nèi)建筑面積占該幢樓各套套內(nèi)建筑面積之和比例確定。1

（2）為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂?/p>

多次分?jǐn)偣媒ㄖ娣e的，分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。

（3）公用建筑面積分?jǐn)偤?，不劃分各套商品房攤得建筑面積的具體部位，任何人不得侵占或改變?cè)O(shè)計(jì)的使用功能。

可分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e：

1、大堂、公共門廳、走廊、過(guò)道、公用廁所、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機(jī)房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變(配)電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機(jī)房、空調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;

2、套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。

不應(yīng)計(jì)入的公用建筑空間：

1、作為人防工程的地下室、倉(cāng)庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、車道、供暖鍋爐房，單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間;

2、售房單位自營(yíng)、自用的房屋。

其他購(gòu)房人受益的非經(jīng)營(yíng)性用房，需要進(jìn)行分?jǐn)偟模瑧?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。

售房單位在銷(預(yù))售商品房時(shí)，在銷(預(yù))合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。

建筑項(xiàng)目部分竣工，售房單位申請(qǐng)對(duì)已竣工商品房銷售面積進(jìn)行計(jì)算，因分?jǐn)偟牟糠止媒ㄖ騾⒓臃謹(jǐn)偟钠渌唐贩可形纯⒐?，需要以?guī)劃批準(zhǔn)的建筑面積為依據(jù)的，要經(jīng)房屋土地管理部門同意，并需書面承諾：對(duì)于先行計(jì)算的商品房銷售面積，在建設(shè)項(xiàng)目全部竣工后，與房屋土地管理部門最終實(shí)測(cè)的結(jié)果相比，面積增加的，應(yīng)維持已結(jié)算的房?jī)r(jià)不變;面積減少的，售房單位應(yīng)按實(shí)際售價(jià)退款。

商品房如整層或整樓門銷售，其銷售面積包括本層或本樓門公用建筑面積的，不參加其他樓層(樓門)相同公用建筑面積的分?jǐn)?，其公用建筑面積亦不被其他樓層或樓門分?jǐn)偂?/p>

二、哪些公用面積不能分?jǐn)?/strong>