教育地產(chǎn)的房源一般分為兩類，一類是一手商品房，即直接從開發(fā)商處購買的房屋，另一類是二手房即存量房。

一手房的風(fēng)險(xiǎn)主要集中在房產(chǎn)證的辦理。例如，在簽商品房預(yù)售合同時(shí)，開發(fā)商承諾入住后一年，即可頒發(fā)房產(chǎn)證，但實(shí)際情況是頒發(fā)房產(chǎn)證的時(shí)間，被一拖再拖，遲遲辦不下來，導(dǎo)致業(yè)主子女無法上學(xué)。二手房的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)多一些，主要集中在產(chǎn)權(quán)糾紛、戶口糾紛、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛、賣方惡意漲價(jià)糾紛。

一、產(chǎn)權(quán)糾紛

第一類產(chǎn)權(quán)糾紛，又可分為兩種，一種是共有人之間糾紛，另一種是產(chǎn)權(quán)不清晰導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶的糾紛。

先說第一種共有人之間的糾紛。我們就曾經(jīng)遇到這樣一個(gè)案例，張女士從劉先生處購買了一所房產(chǎn)準(zhǔn)備為自己孩子上學(xué)所用，在張女士支付完首付款后，突然接到另外一位劉先生打來的電話，明確告知她所購買的房屋還在遺產(chǎn)訴訟糾紛當(dāng)中，希望她放棄購買，因?yàn)楦灱s的那位劉先生只是房產(chǎn)共有人之一，不是唯一所有權(quán)人，因此，跟她簽訂的合同存在瑕疵。

為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況?因?yàn)榇蠖鄶?shù)的教育地產(chǎn)都屬于年代比較久遠(yuǎn)的房屋，而房產(chǎn)的原所有人很可能已經(jīng)去世，這類房屋很可能發(fā)生遺產(chǎn)繼承糾紛。也正是因?yàn)檫@種特殊性，我們必須提醒大家在購買年代比較久遠(yuǎn)的教育地產(chǎn)時(shí)，一定要向賣方詳細(xì)詢問房屋的來源，是從市場購得，還是繼承取得，并將房屋的來源情況，作為合同的一部分寫入房屋買賣中，以保障自己的權(quán)益。

產(chǎn)權(quán)糾紛的另一種情況是，房屋的產(chǎn)權(quán)能否過戶。說到這一點(diǎn)，很多人可能認(rèn)為夸大其詞，其實(shí)這種情況在很多單位房改房的小區(qū)內(nèi)最為常見。因?yàn)?，有些單位的房改并不徹底，?dǎo)致賣房人雖然有產(chǎn)權(quán)證，但始終不能從單位拿到上市交易審批表，從而導(dǎo)致合同無法履行。

因此，在購買學(xué)區(qū)內(nèi)單位房改房時(shí)，一定要問清楚房屋交易是否需要上市交易審批表。

二、戶口糾紛

戶口糾紛分為兩種情況，一是賣方的戶口沒有從房屋內(nèi)全部遷出，按照一般的一房一戶的戶籍管理原則，買房人的戶口無法遷入。另一種是有些地方的特殊情況所致，一房可以有一個(gè)以上的戶口本，但賣房子女還在學(xué)校就讀，該學(xué)校拒絕接收同一房屋內(nèi)的另外一個(gè)戶口的子女入學(xué)。

不管是哪一種情況，最好的預(yù)防對(duì)策就是在房屋買賣合同中約定，如果原房主不將戶口遷出，應(yīng)該支付多少違約金，并且這種違約金一定要按天計(jì)算，每逾期一天遷走，就要承擔(dān)一定的違約金。只有這樣加重違約方的負(fù)擔(dān)，才能保證交易安全。

除了在合同中約定違約責(zé)任外，在決定購買該教育地產(chǎn)前，最好是與賣方一起到房屋所在地公安機(jī)關(guān)，共同核實(shí)房屋內(nèi)戶口情況。

三、房產(chǎn)中介虛假信息糾紛

這類糾紛直接與房產(chǎn)中介的職業(yè)素質(zhì)有關(guān)系，中介運(yùn)用自身的信息優(yōu)勢忽悠買賣雙方簽協(xié)議，等發(fā)生糾紛后，自己置身事外，坐山觀虎斗。目前我國房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)水平參差不齊，不管是賣方還是買方在決定交易前，一定要去學(xué)校或其上級(jí)主管部門核實(shí)情況，再?zèng)Q定是否交易。

四、賣方惡意漲價(jià)糾紛

這類糾紛是最常見的一類，說白了就是因?yàn)榉績r(jià)上漲過快，賣方想多賺錢，并且只要違約金的數(shù)額低于房價(jià)上漲的幅度，賣方就敢違約。預(yù)防賣方惡意漲價(jià)的違約行為，最好的辦法就是在合同中約定相對(duì)較高的違約責(zé)任，使賣方不敢越雷池半步。

一般我們都是這樣約定，首先約定延期履行的違約金，在明確約定了支付首付款或剩余房款后，一定時(shí)間內(nèi)就開始按天計(jì)算賣方遲延履行的違約金。其次，還要約定如果出現(xiàn)一房二賣或多賣時(shí)，要支付不低于總房款20%的違約金。最后，還要約定如果房價(jià)上漲過快，違約金不足以補(bǔ)償損失的，應(yīng)按照買方實(shí)際的差額損失賠償。

大家可以把握一個(gè)原則，將違約金的數(shù)額約定相對(duì)高些，增加賣方違約成本，交易安全就越有保障。