一房二賣的所有權歸屬怎么確定
對一房二賣糾紛,應分別不同情況予做不同的處理:
1、在一房二賣中,出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后,對后買受人履行了合同義務,辦理了房產過戶登記手續的情形。
在該情形下,兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經履行完畢,該合同中的買受人已實際取得房屋所有權。此時,前后兩個買受人享有的請求權性質是不同的。后買受人因其債權已得到滿足,已經是該房屋的所有權人,故其享有的是基于對該房屋所有權上產生的物權請求權。前買受人享有的是基于房屋買賣合同產生的債權請求權,該債權請求權系一種對出賣人的請求給付,尤其是受領其給付的權利,對買賣標的物本身無直接支配及排他的效力。即使其已占有買賣標的物,因該房屋所有權已經登記移轉于后買受人,故其對該房屋的占有即喪失法律上的基礎,構成無權占有,應負返還房屋的義務。
2、在一房二賣中,出賣人將房屋售與前買受人并辦理了產權過戶登記之后,又與后買受人成立就同一房屋為標的物的買賣合同的情形。
此時,由于房屋產權已經過戶,出賣人已非房屋所有權人,出賣人系出賣他人之物。《合同法》規定:“出賣的標的物,應當屬于出賣人所有或者出賣人有權處分。”不屬于出賣人所有且出賣人無處分權的物,不構成買賣合同的標的物。換言之,《合同法》不承認出賣他人之物的合同的效力。違反《合同法》規定,即屬于無權處分行為。
二、處理一房二賣糾紛的法律依據
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》基于對開發商缺乏誠信行為的規制角度,創制了新的物權變動規則。因此,關于商品房買賣中的一房二賣糾紛的處理,在法律適用上,應首先適用最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》,該解釋未盡之處,方可依一般原則進行處理。
1、商品房買賣合同訂立后,出賣人又將該房屋出賣給第三人,導致商品房買賣合同目的不能實現的,無法取得房屋的買受人可以請求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失,并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
2、買受人以出賣人與第三人惡意串通,另行訂立商品房買賣合同并將房屋交付使用,導致其無法取得房屋為由,請求確認出賣人與第三人訂立的商品房買賣合同無效的,應予支持。
3、在一房二賣中,預售合同登記的,具有對抗其他買受人的效力。
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