因為房產發生糾紛，在老百姓的眼中已經不是什么新鮮事。這些糾紛不僅發生于房屋買賣過程中，甚至也存在于家庭成員之間。我們將最近一段時間收到的讀者來信中比較有代表性的案例進行了整理，同時請專門的法律專家對此進行了解答。

一、逾期辦證，能否退房?

吳小姐問：我于2004年5月16日與開發商簽訂了一份《商品房買賣合同》，合同中約定自實際交房之日起90日內辦出房屋所有權證、契證以及土地證，但并未約定違約責任。我于2005年4月13日入住該房屋。時至2006年2月，該房屋的土地證仍然沒有辦出，我是否可以要求解除《商品房買賣合同》并退房?

答：根據最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱“司法解釋”)的規定，只有因“商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人”或者“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，導致買受人無法取得房屋的才能要求解除商品房買賣合同。但你已于2005年4月13日實際入住該房屋，因此不存在解除合同的法定理由。

“司法解釋”第十八條之規定，“由于出賣人的原因，導致買受人在商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權登記的期限內未能取得房屋權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任。合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。”你與開發商簽訂的《商品房買賣合同》中雖然沒有約定違約責任，但根據上述司法解釋，開發商需支付的違約金為：已付購房款×中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準(即萬分之二點一)×從2005年7月14日起計至土地證辦妥之日的天數。

二、婚前買房，婚后共同還貸，是否共有財產?

陳先生問：我在結婚前購買了一套商品房，首付款是我出的，與銀行的按揭貸款合同也是以我的名義簽訂的。結婚之后我和太太共同償還按揭尾款。現在我們因為感情不和，準備離婚，我太太說這套房屋她也有份，要求我按照房屋市值的一半支付給她補償款。我到底需不需要支付這筆錢?

答：根據陳先生的闡述，由于簽訂房屋買賣合同的是陳先生，合同義務是由他在婚前履行的，相應的合同權利也應由他一人享有，所以該房屋是陳先生的個人財產。至于因購房而產生的按揭貸款，陳先生與銀行之間的債權債務關系形成于婚前，屬于他的個人債務，而他和太太在婚姻關系存續期間共同償還的按揭尾款應該視為利用夫妻共同財產償還陳先生個人的婚前債務，離婚時陳先生應將共同還款部分的一半支付給太太，作為其客觀上使該房屋保值、增值的一種補償。

三、房屋年限如何知曉?

李小姐問：我在某小區看中了一套房子，房東說是1999年建成的房子，產證是2000年5月領出來的，土地使用權證上顯示的土地使用截止日期則是2065年5月20日。這兩個日期中究竟哪一個可以反映房屋的實際建造年限?如果房東刻意隱瞞，我該怎么去核實?

答：這兩個日期都無法反映房屋的建造年限。房產證上的日期只能反映房屋所有權人實際取得該物業產權的日期，如果是二手房，有些已經轉手了兩至三次，所以最后看到的這本房產證上記載的發證日期可能遠遠超出房屋實際的建成日期。另外，根據土地使用權證上顯示的截止日期可以推斷出該房屋是于1995年5月20日取得土地使用權，但開發商是否一經取得土地使用權便開始建造房屋則無從判斷。

李小姐如果想要了解該房屋的建造年限，可以去房管局查詢，或者向鄰居、街道、物管公司打聽。最后，李小姐還可以在與房東簽訂的轉讓合同中約定，如果房屋的實際建造年限與房東所言不符，房東應承擔違約責任。