案例介紹:海口的王先生買房2年了,至今仍沒拿到房產證。他認為開發商違約,并告到海口仲裁委,要求賠償未按合同交付房子違約金7920元及逾期辦理房產證違約金8881元。但開發商認為,房子鑰匙你都拿到手了,難道房子還不算交付?所以不存在違約問題。
海口仲裁委近日裁定,未按要求交房當然違約。但由于沒有合同約定,也沒有法律依據。王先生的違約交付必須賠償要求,最終未獲支持。
今年3月,王先生向海口仲裁委提交的申請書稱:2002年,他和海口一家房地產公司簽合同,決定購買由其開發的一套住宅。雙方約定:開發商應于2003年5月30日前,將驗收合格的房屋交付其使用,隨后90天內,辦理好房產證。合同簽訂后,王先生拿出自己的所有積蓄,交完了房款。但時至今年3月31日,開發商仍未取得驗收合格證,亦未辦好房產證。
王先生認為,作為房屋開發商,在明知自己違約的情況下,沒有積極向他作出合理解釋,說明違約的原因及應采取的補救措施,故要求其賠償違約金。
開發商在答辯書中強調,合同明確約定,出賣人不出示證明文件或出示證明文件不齊全,買受人有權拒絕交接,由此產生的延期交房責任由出賣人承擔。實際上,他們已于2003年6月17日將房屋交付王先生使用,就表明他已放棄了約定的拒絕交房的權利。在已經交房2年后,王先生仍要求交付違約金,無事實與法律依據。
同樣,合同也并沒有約定辦理房產證的具體時間,也沒有約定出賣人違反此款的責任。如因出賣人的責任,導致買受人不能在規定期限內取得房產證,也只有在退房的前提下,才給予1%的賠償。如不退房,什么也不可能得到。
海口仲裁委經過審理后認為,依合同約定,房地產公司應于2003年5月31日前將王先生所購房屋交其使用,但房地產公司實際交付時間為2003年6月15日,逾期15天,屬違約行為。而且房地產公司未按時辦理房產證,亦違反了合同的約定。依據有關規定,應向王先生支付逾期辦理房產證的違約金8881元。
仲裁庭同時認為,房地產公司未按合同約定的房屋交付條件交付房屋,也未將辦理權屬登記的相關資料報產權登記機關備案,同樣違約。但因沒有合同的約定,也沒有法律依據,王先生關于違約金的請求,仲裁庭不予認可。
海南法律界人士認為,商品房買賣合同通常對出賣人逾期交房的違約責任作了明確約定,但對商品房怎樣才算交付使用則沒有具體約定,日常生活中,買賣雙方往往對此存在不同理解而引發爭議。
本案中,出賣人認為“房屋的交付使用”就是交鑰匙,作為購房人則認為“房屋交付使用”不僅包括領鑰匙,接受經驗收合格的房屋,還包括取得房屋所有權證書。
為了避免此類糾紛產生,購房者最好在合同條款中對交付使用的條件明確約定,指出只有完全符合交付條件后才算是正式交付,否則出賣人應承擔逾期交房的違約責任。同時也可以約定出賣人交付未經驗收合格的房屋應承擔的違約責任。購房者在簽訂合同的過程中如能這樣約定,無論出賣人逾期交房或交付未經驗收的房屋均應承擔違約責任。
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