對(duì)違約金的法律規(guī)定
違約金分為法定違約金與約定違約金。根據(jù)《合同法》的第一百零七條的規(guī)定,違反合同約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。《合同法》一百一十四條的規(guī)定,可以約定違約金也可以根據(jù)實(shí)際損失確定違約金。《合同法》第一百一十二的規(guī)定,當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的,在履行義務(wù)或者采取補(bǔ)救措施后,對(duì)方還有其他損失的,應(yīng)當(dāng)賠償損失。
關(guān)于違約金的約定
違約金應(yīng)占合同總金額的多大比例在中介提供的很多關(guān)于房屋買賣合同的格式條款中,中介通常將違約金約定為總房?jī)r(jià)的20%。很多人以為違約金最多只能約定為20%,其實(shí)純屬誤讀。我國(guó)法律規(guī)定了定金不能超過(guò)合同總金額的20%,也許對(duì)違約金的誤讀從此而來(lái)。但定金和違約金并不是一回事。違約金多高,完全可以由房屋買賣的雙方根據(jù)自己的意愿協(xié)商確定。
一方延遲履行合同,對(duì)方是否可以主張全額違約金二手房買賣合同通常會(huì)約定一種“滯納金”,主要是指延遲履行合同義務(wù)時(shí),違約方需支付的;另一種是違約金,通常指一方違約導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí),違約方需支付給守約方的。但有時(shí)由于合同文字不嚴(yán)謹(jǐn)或?qū)Ψ梢恢虢猓芏嗳嘶煜诉@兩種違約金的適用情況,在一方稍有違約情形時(shí),守約方就希望能要求20%或更高額的違約金,這其實(shí)是得不到法律支持的。只有在一方嚴(yán)重違約,導(dǎo)致合同解除時(shí),違約方才承擔(dān)此部分違約金。如果合同繼續(xù)履行,一般參照“滯納金”追究違約責(zé)任。
違約金的執(zhí)行是否應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定執(zhí)行違約金可由買賣雙方依據(jù)自己的意愿協(xié)商確定,但如果發(fā)生糾紛,并不一定能完全按照約定的數(shù)額執(zhí)行。因?yàn)槲覈?guó)《合同法》規(guī)定的違約責(zé)任是一種補(bǔ)償,只是彌補(bǔ)守約方的損失,而不是懲罰性的違約金。因此,如果合同中約定的違約金過(guò)高或過(guò)低,都可參照實(shí)際損失進(jìn)行調(diào)整。
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