什么是共有房產(chǎn)?

共有房產(chǎn)：指兩個(gè)或兩個(gè)以上的人對(duì)同一項(xiàng)房產(chǎn)共同享有所有權(quán)。“共有”按其形成時(shí)的情況不同，可分為按份共有和共同共有。

按份共有是共有人各有明確的份額，如3個(gè)人共同出資購買房屋，其中1人出資1/2，另外2人各出資1/4，如果他們議定以出資份額作為該房屋所有權(quán)的占有份額，這樣，各人享有的份額就不同。他們應(yīng)各自按自己所有的份額享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。如將這一房屋出租，占1/2份額的共有人就有權(quán)得到房租收入的一半，而其余2個(gè)共有人則只能各得1/4。在支付房屋維修費(fèi)用或交納與該房屋有關(guān)的稅金時(shí)，也應(yīng)按這一比例分別承擔(dān)。

按份共有的共有人可以將自己的份額分出或轉(zhuǎn)讓，但在出售時(shí)，其他共有人在同等條件下有優(yōu)先購買權(quán)。

共同共有是共有人都不能在共有的房產(chǎn)中分出自己的份額。共同共有人對(duì)共有的房產(chǎn)享有平等的權(quán)利，并承擔(dān)平等的義務(wù)。如配偶之間對(duì)房產(chǎn)的共有，除了雙方另有約定者外，一般均為共同共有。

共同共有的房產(chǎn)若要轉(zhuǎn)讓，須經(jīng)全體共有人同意，任何一個(gè)共有人都不能擅自處分，否則這種處分將被認(rèn)定為無效。

對(duì)于一些形成時(shí)間較久的共有房產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果共有人都不能提供足夠的證據(jù)來證明各自的份額，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定這種共有為共同共有。

房產(chǎn)共有人的權(quán)利

一、房產(chǎn)共有人享有同等的權(quán)利，承擔(dān)共同義務(wù)

共同共有房產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。換而言之，在共同共有關(guān)系存在期間，部分共有人無權(quán)擅自處分共有房產(chǎn)。在現(xiàn)實(shí)生活中，常會(huì)出現(xiàn)部分共同共有人偽造其他共有人簽名或私章，擅自處分共有房產(chǎn)的行為。作為權(quán)益受到侵害的共有人，可以該行為未經(jīng)自己同意為由，向法院主張?jiān)撔袨榧跋嚓P(guān)合同無效，并且侵權(quán)人應(yīng)將房屋狀態(tài)恢復(fù)原狀，并承擔(dān)由此引起的一切經(jīng)濟(jì)損失。值得注意的是，一般在這種交易中，第三人取得房產(chǎn)的行為往往是善意的(這僅限于第三人不可能得知房產(chǎn)權(quán)屬為共同共有)，對(duì)該侵權(quán)行為不負(fù)責(zé)任。如果恢復(fù)原狀將嚴(yán)重影響第三人的生活，那么侵權(quán)人應(yīng)對(duì)第三方進(jìn)行補(bǔ)償或賠償。

二、共有房產(chǎn)的分割

共同共有關(guān)系終止，包括共有人死亡、婚姻關(guān)系終止、共有等幾種情況。對(duì)于共同共有房產(chǎn)的分割，有協(xié)議的按協(xié)議分割;無協(xié)議的應(yīng)對(duì)共同共有房產(chǎn)進(jìn)行等分。鑒于房產(chǎn)是特定物，受不可任意分割的限制，故多采用折價(jià)進(jìn)行分割。無論是協(xié)議分割還是折價(jià)分割，原則上都應(yīng)考慮共有人對(duì)共有房產(chǎn)的貢獻(xiàn)大小，適當(dāng)照顧共有人的生活、生產(chǎn)等。

三、房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)

在共同共有房產(chǎn)分割完畢后，一部分房產(chǎn)所有人需要出賣其所有房產(chǎn)的，如果該部分房產(chǎn)作為未分割前共同房產(chǎn)的一個(gè)整體或配套使用，那么，另一部分房產(chǎn)所有人享有優(yōu)先的購買權(quán)。

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