樓盤建小區(qū)會所是開發(fā)商的義務(wù)

在一定程度和意義上，會所是將室內(nèi)的客廳“擴大”、“延展”為小區(qū)的公共空間。依照慣例，高層住宅和公寓的會所往往被安排在一、二層或者地下室;而在樓群林立的小區(qū)里，會所一般是一座獨立建筑，是置業(yè)者除家以外最近的“另一個空間”。會所內(nèi)部大致設(shè)置功能如下：聚會場所，如咖啡廳、多功能廳、燒烤廳;健身場所，如健身房、游泳池、韻律室、壁球廳、臺球廳、乒乓室、籃球場、網(wǎng)球場、小型高爾夫練習(xí)場;娛樂場所，如閱覽室、音樂廳、放映室、兒童娛樂室;綜合配套，如迷你超市、小型醫(yī)療診所和臨時托兒所。

會所是以所在小區(qū)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施，主要是豐富小區(qū)居民業(yè)余文化生活。

據(jù)了解，新建住宅小區(qū)建設(shè)相應(yīng)的會所是開發(fā)商的一項行政義務(wù)。開發(fā)商在項目前期就必須就未來配套設(shè)施的規(guī)模、功能、擬開設(shè)的服務(wù)項目等規(guī)劃報有關(guān)部門審核，以申請頒發(fā)規(guī)劃許可證和施工許可證，這兩項許可均為附義務(wù)許可;開發(fā)商獲得許可后，須嚴格按照此申請文件的承諾建設(shè)配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施，否則將承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

會所產(chǎn)權(quán)屬開發(fā)商則經(jīng)營收益歸其所有

會所是以經(jīng)營為目的的場所，在經(jīng)營過程中必然會帶來一定的收益。這筆收益歸誰所有呢?

一般而言，開發(fā)商為了提高樓盤的品質(zhì)和檔次，順應(yīng)商品住宅消費市場的熱點，往往愿意在投資中增加這類設(shè)施的投入。在目前商品房銷售普遍以建筑面積計價的情況下，購房人所購買的房屋建筑面積包括套內(nèi)建筑面積和分攤的公用建筑面積，為保護購房人利益、規(guī)范商品房銷售行為，避免開發(fā)商在建筑面積測算方面侵害購房人的利益，政府制定了《商品房銷售面積計算及公共建筑面積分攤規(guī)則》，明確規(guī)定會所這樣的經(jīng)營性商業(yè)用房不得參加公共建筑面積分攤。

判斷房產(chǎn)權(quán)屬最根本的依據(jù)是房產(chǎn)權(quán)屬證明。由于會所的面積不列入業(yè)主所購買的房屋建筑面積中，因此業(yè)主所享有的產(chǎn)權(quán)證中也就不包含會所的所有權(quán)。會所的所有權(quán)一般是在開發(fā)商的名下。根據(jù)《民法通則》有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，當(dāng)會所建筑本身的產(chǎn)權(quán)歸屬開發(fā)商后，會所的所有權(quán)歸開發(fā)商，開發(fā)商可以行使經(jīng)營的權(quán)利，經(jīng)營收益歸開發(fā)商所有。業(yè)主對于會所并不享有經(jīng)營的權(quán)利，也無權(quán)要求分享會所經(jīng)營的收益。

開發(fā)商不得隨意處置會所

有些業(yè)主在入住后可能會發(fā)現(xiàn)這樣一種現(xiàn)象，原先買房時開發(fā)商承諾的一些小區(qū)會所，入住后不知不覺地消失了。當(dāng)業(yè)主向開發(fā)商質(zhì)問為何擅自處分會所時，開發(fā)商會振振有詞，以享有會所的所有權(quán)為由對業(yè)主的要求予以反駁。事實確是如此嗎?享有會所所有權(quán)的開發(fā)商是否真的有權(quán)隨意處分會所?

按照所有權(quán)的原理，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四項權(quán)利。開發(fā)商對于會所可以有處分的權(quán)利，但是這種處分必須建立在符合法律的前提之上。會所是為全體業(yè)主的需要而建設(shè)的，會所的建立也是吸引業(yè)主購房的一個重要因素。因此，會所不僅僅作為開發(fā)商所有的產(chǎn)權(quán)，它的建立也是開發(fā)商與業(yè)主在建立了商品房買賣關(guān)系后應(yīng)履行的一種義務(wù)。會所在建成后，應(yīng)根據(jù)業(yè)主的需要使用和經(jīng)營，開發(fā)商不可以任意利用和處分，否則便是權(quán)利的濫用。

如果開發(fā)商和業(yè)主在購房合同中約定會所中有哪些具體服務(wù)設(shè)施，若開發(fā)商沒有兌現(xiàn)或擅自變動，業(yè)主可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。即使購房合同中沒有類似約定，政府在這方面對開發(fā)商也有要求，開發(fā)商在申領(lǐng)規(guī)劃許可證和施工許可證時必須有關(guān)于配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施的計劃，而且不得低于政府的最低要求，若開發(fā)商隨意利用、處分會所，實際上違反了行政義務(wù)。

如果開發(fā)商隨意處置會所，業(yè)主一方面可以依購房合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，一方面也可以請求政府進行行政干預(yù)，由政府有關(guān)部門對其作出限期改正的決定，并對其進行行政處罰。