房屋內部認購協議是否具有法律效力

新的《民法典》于2021年1月1日生效，《合同法》有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新頒布的司法解釋替換。

《民法典》生效前的規定：《合同法》第五十二條?【合同無效的法定情形】有下列情形之一的，合同無效：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；(三)以合法形式掩蓋非法目的；(四)損害社會公共利益；(五)違反法律、行政法規的強制性規定。

部分開發商進行商品房銷售時，可能通過與購房者簽訂內部認購協議、優惠認購表以及誠意金合同等方式進行商品房促銷行為，部分購房者覺得能夠在節省一部分購房款的同時，買到理想的房屋，于是，在沒有進行深入思考與對開發商進行認真考察的情況下，就與開發商簽訂了購房者簽訂內部認購協議、優惠認購協議或者誠意金協議。但是，這幾種協議是否具備法律效力，實踐中，房屋內部認購協議能得到法律保護嗎？

第一種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，且在起訴前仍未取得預售許可證的情況時，打著“內部認購”的旗號向購房者發出優惠認購商品房的意思表示，希望購房者與其簽訂內部認購協議。如果購房者明知開發商未取得商品房預售許可證還與其簽訂內部認購協議，那么在其權益受到侵害時是很難得到法律的保護；如果是開發商故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證而進行銷售的，購房者的權益收到侵害時，開發商是要承擔責任。

在購房者明知開發商沒有預售許可證而與其簽訂內部認購協議時，由于該協議內容存在雙方惡意串通且違反國家的禁止性規定，因此，按照“《中華人民共和國合同法》第五十二條：有下列情形之一的，合同無效：(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，(五)違反法律、行政法規的強制性規定的，以及《城市商品房預售管理辦法》第六條：未取得《商品房預售許可證》的，不得進行商品房銷售”之規定，該協議應該被認定無效。在購房者與開發商因該協議發生糾紛時，購房者的合法權益是很難得到法律的保護，只能要求開發商返還已付購房款，且其購房目的將無法實現。在開發商故意隱瞞沒有取得預售許可證的情況下，購房者與其簽訂的內部認購協議雖然可能被確認合同無效或者被撤銷、解除，但購房者可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并請求開發商承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第二種情況，開發商已經取得了商品房預售許可證，但卻故意隱瞞其取得了預售許可證的事實，依然推行內部認購的銷售方式，與購房者簽訂內部認購協議。對于這種情況，法律是認可該內部認購協議的法律效力。如果因開發商的原因，而最終導致購房者與其未能訂立商品房買賣合同的，應當按照法律關于定金的規定處理。但是該認購協議內容完備且具備購房合同的主要條款，應該認定該認購協議為房屋買賣合同，以維護購房者的購房權益。購房者可以要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任，或者要求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

第三種情況，開發商在未取得商品房預售許可證，但在起訴前取得預售許可證的情況時，其與購房者簽訂的認購協議，按照《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條：“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同的，應當認定無效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效”之規定，可以認定該內部認購協議為商品房買賣合同。

綜合上面的介紹，房屋內部認購協議符合協議的要件，具有一定的法律效力。相信大家看了上面介紹后，對于房屋內部認購協議的法律知識有了一定的了解，如果你還有關于這方面的法律問題需要找律師咨詢，請咨詢律霸網律師，他們會為你進行專業的解答。