按份共有房產的轉讓

按份共有人對共有房產的轉讓包括兩種：一是對其享有的房產份額轉讓。二是對整個共有房產的處分。《物權法》第101條規定：按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。對于按份共有房產的整體轉讓要求，在《物權法》頒布之前，《城市房地產管理法》第37條第四項規定，共有房地產未經其他共有人書面同意的不得轉讓，即無論是共同共有還是按份共有的房產，共有人轉讓房產，必須服從全體共有人的意志，否則不得轉讓。現《物權法》做了較大調整，需根據《物權法》第97條的規定，處分共有的不動產應當占份額三分之二以上的按份共有人的同意，但共有人之間另有約定的除外。即如無共有人的處分約定，則只要占房產份額的三分之二的按份共有人同意，就可辦理房產轉移登記。需要注意的是房產份額的三分之二，而非公有人數的三分之二。

按份共有房產的產生

按份共有房產產生原因主要有：

(1)聯合蓋建。二人或二人以上，根據約定，按一定比例，共同出資、出物、出力依法興建房屋。或者一方出資、出物、他方出力，或者一方出資，他方出力，共同出物等，房屋建成之后，按照事前商定比例分配。

(2)合資購買。共有人按出資比例分享房屋的所有權。

(3)共同繼承。遺產中的某些房屋，既不能分給一人，又不能實行分割分配時，只能將房屋分成若干份由各繼承人按份繼承，從而在他們之間形成了按份共有房產。它可以是等份，也可以是不等份，但各人分得的份額是明確的。遺產分割前的共有關系是共同共有關系。

(4)共同受贈。指多人共同接受贈與或遺贈房屋。以上按份共有房產不同于共同共有房產，辦案中務必分別處理。

按份共有房產的處分

按份共有的各個共有人有權處分自己的份額;但在轉讓時，其它共有人在同等條件下，有優先購買的權利。由此可知，按份共有房產處分房產時，無須取得其它共有人的同意，但公開轉讓時應告知其它共有人。我們常見的房產處分是抵押和轉讓。按份共有人只能就自己的份額進行抵押，無須征得其他共有人的同意，也無須告知其他共有人。當債務無法清償要實現抵押權時，如果采取協議轉讓方式處分抵押物，則共有人應告知其他共有人，其他共有人有優先購買的權利。如果采取拍賣等公開方式處分抵押物，則價高者獲得抵押物。此時，受讓人與原按份共有人繼續共有該房屋。[2]

但是，有一種比較特殊的按份共有房產即合伙企業房產，其處分不同于一般的按份共有房產。根據《合伙企業法》，合伙企業成立時，合伙人可以以其所有的房產作為出資入伙。合伙人的出資為合伙企業的財產，企業的房產由全體合伙人共同使用和管理。處理合伙企業的財產必須經全體合伙人同意，合伙人以其在合伙企業中的房產份額出資的，必須經其他合伙人一致同意。由此可見，如果合伙人各自出資共同購買房產，則他們按份共有房產，但房產應登記為合伙企業所有。可以這么理解：形式上，該房產為企業房產：但實質上，該房產由各合伙人按份共有。但這種按份共有房產的表現形式與處理方式與通常意義上的按份共有有著很大的不同之處，這種合伙企業房產的權屬登記在此不作深入討論。

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