簽訂“陰陽合同”存在哪些風(fēng)險(xiǎn)
1、或面臨罰款甚至刑罰
簽訂“陰陽合同”的行為違反了行政法規(guī):根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條規(guī)定:“納稅人采取虛假的納稅申報(bào)的手段不繳或者少繳應(yīng)納稅款的,屬于偷稅。由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款,處以不繳或者少繳的稅款5倍以下的罰款”。
還有可能觸犯刑事法律:根據(jù)《中華人民共和國刑法》第二百零一條的規(guī)定:納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào),逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的,處三年以下有期徒刑或者拘役,并處罰金;數(shù)額巨大并且占應(yīng)納稅額百分之三十以上的,處三年以上七年以下有期徒刑,并處罰金。
值得提醒的是,買賣雙方是根據(jù)真實(shí)的成交價(jià)依法納稅,即使簽訂了“陰陽合同”,也不會(huì)受到處罰。
2、或無法取得高額貸款再售時(shí)要承擔(dān)高稅費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)
就同一標(biāo)的物、同一合同雙方主體,簽訂了兩份對價(jià)不一的合同,就會(huì)給合同的履行帶來了不確定性,若兩份合同都真實(shí)有效的話,不論對賣方還是買方來說,都可能會(huì)選擇對自己有利的那份來履行。
就買方而言。首先是效力認(rèn)定,或者合同不成立的風(fēng)險(xiǎn)。由于簽訂陰陽合同的行為,屬于當(dāng)事人惡意串通損害國家利益的行為,虛假的價(jià)格條款或整個(gè)合同將會(huì)被認(rèn)定無效。此外,如買賣雙方為逃避稅收在居間買賣合同中約定虛假成交價(jià),賣方又要求以真實(shí)成交價(jià)訂立現(xiàn)售合同。如買方不同意則導(dǎo)致現(xiàn)售合同未能訂立的,那么買方只能取回已支付的款項(xiàng),而不能要求雙倍返還定金和其他賠償。其次,無法取得高額貸款的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格較低,買家在申請銀行按揭貸款時(shí),銀行將以低于實(shí)際價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貸款,這將造成買家實(shí)際貸款總數(shù)的降低,也無疑增加了買家支付首期款的總額。再次,再售時(shí)同樣承擔(dān)高費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)。由于政府備案的價(jià)格低于實(shí)際成交的價(jià)格,將來買家如再出售該房屋時(shí),買家可能就要面臨承擔(dān)高額個(gè)人所得稅等稅費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。最后,是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。陰陽合同中買方存在偷逃契稅的行為,一旦被稅務(wù)部門查出后,可能將和賣家一樣受到補(bǔ)繳稅款、罰款等行政處罰。在數(shù)額達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)時(shí),則可能與賣方一同被追究刑事責(zé)任。
對于賣方來說,第一個(gè)就是宣告無效的風(fēng)險(xiǎn)。由于陰陽合同上的房價(jià)低于實(shí)際價(jià)格且屬于虛假納稅申報(bào)和損害國家利益,會(huì)大大增加買方的心理變化,如果買方反悔,賣方將面臨承擔(dān)利息、房價(jià)下跌等損失,還存在房款不能全額收回的風(fēng)險(xiǎn)。如果買方不按期支付備案價(jià)格外的房款,或者惡意要求以備案價(jià)格進(jìn)行交易,賣方將陷于困境中,采取協(xié)商、催討、起訴方式,都會(huì)增加時(shí)間和金錢成本。第二則是行政處罰和刑事追究的風(fēng)險(xiǎn)。簽訂陰陽合同的賣方可以少繳甚至不繳營業(yè)稅、個(gè)人所得稅等稅款,但一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為,則不僅會(huì)被追繳稅款,還可能被處以罰款。符合我國《刑法》第二百零一條的規(guī)定的,將會(huì)負(fù)上刑事責(zé)任。
3、成交價(jià)奇低合同應(yīng)確認(rèn)無效
律師表示,一份合同是否具有法律效力要看三要件:1、主體適格;2、雙方的意思表示真實(shí);3、合同內(nèi)容沒有違反國家法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。只要符合上述三要件的合同都是具有法律效力的。
但是,買賣雙方若是為了逃避繳稅義務(wù),而故意壓低成交價(jià)而簽訂的合同,其一,并非買賣雙方的真實(shí)意思表示,其二,是通過合法形式掩蓋非法目的,根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定,成交價(jià)奇低的那份合同應(yīng)確認(rèn)無效。
4、按評估價(jià)征稅之后應(yīng)更加關(guān)注稅費(fèi)條款
根據(jù)我國《刑法》的規(guī)定,逃稅罪是身份犯,即犯罪主體僅限于納稅人和扣繳義務(wù)人,而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在房屋買賣過程中并非納稅義務(wù)人或扣繳義務(wù)人,因此并不需要負(fù)刑事責(zé)任。但作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)有應(yīng)當(dāng)遵守的從業(yè)守則,若違反從業(yè)守則,則可由從業(yè)單位或相關(guān)的行政管理部門對其進(jìn)行處罰。
在房產(chǎn)交易前,一定要查看房產(chǎn)證上登記信息是否與合同上約定的一致,例如所有權(quán)人是否一致,抵押狀態(tài)是否一致,預(yù)告登記狀態(tài)是否一致等。在交易過程中依實(shí)際成交價(jià)依法納稅。另,二手房交易雙方都應(yīng)更加關(guān)注承擔(dān)稅費(fèi)的條款。合同中可以約定“按照法律規(guī)定各自承擔(dān)應(yīng)付的稅費(fèi)”,也可以約定“約定由一方來承擔(dān)所有稅費(fèi)”。
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簡介:
劉林一律師,男,1981年10月生,漢族,中共黨員,西北政法大學(xué)法學(xué)碩士,現(xiàn)為山東衡正源律師事務(wù)所專職律師,專注于房地產(chǎn)、建設(shè)施工合同、醫(yī)療過錯(cuò)糾紛、公司破產(chǎn)清算等相關(guān)法律服務(wù)。 執(zhí)業(yè)來,辦理多起醫(yī)療過錯(cuò)糾紛、民間借貸糾紛、買賣合同糾紛等相關(guān)案件,參與辦理山東義信重機(jī)制造有限公司、莒南縣信義機(jī)械制造有限公司、山東藍(lán)澳印務(wù)包裝有限公司、臨沂昌泰印務(wù)包裝有限公司等多家公司的破產(chǎn)重整案件,結(jié)合破產(chǎn)實(shí)務(wù)經(jīng)驗(yàn)和問題撰寫的《偏頗性清償撤銷問題研究-以債務(wù)無人主觀態(tài)度為切入點(diǎn)》一文獲2017年山東省律師優(yōu)秀論壇論文一等獎(jiǎng),受聘臨沂市首屆職工法律服務(wù)律師志愿者。先后擔(dān)任臨沂杰合隆紡織品有限公司、臨沂金正開拓家用電器有限公司等多家公司企業(yè)的常年法律顧問,與各類型企業(yè)、機(jī)構(gòu)建立了密切、廣泛、良好的關(guān)系。
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