建筑工程的施工，前期需要經(jīng)過(guò)尋找承包人，進(jìn)行設(shè)計(jì)，才能夠動(dòng)工。一般的大工程，其中的一些組成部分，都會(huì)承包出去，由別的公司來(lái)施工。在這過(guò)程中，就存在發(fā)包方與承包方。在這一系列過(guò)程中，有些問(wèn)題是值得注意的，不然會(huì)對(duì)發(fā)包方造成無(wú)可挽回的損失。接下來(lái)，365律師將和大家分享建筑工程發(fā)包方應(yīng)注意的常見問(wèn)題。

一、合同簽訂階段應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)違約條款明顯不合理，最終無(wú)法執(zhí)行。

常見的工程施工合同中對(duì)違約金的約定條款，多為制約承包方的工程質(zhì)量與工程逾期竣工。為制約承包方，有的合同違約金高得出奇：工程逾期竣工日違約金為合同總價(jià)款的1%。而對(duì)發(fā)包方逾期支付工程款違約金的標(biāo)準(zhǔn)往往僅按銀行同期貸款利率計(jì)算。造成這種局面的原因很多：

1、處于賣方市場(chǎng)中優(yōu)勢(shì)地位的發(fā)包方，在合同簽訂階段占據(jù)了主導(dǎo)地位;

2、發(fā)包方試圖以重罰來(lái)制約承包方;

3、發(fā)包方企圖借違約條款在承包方頭上摳利;

4、處于劣勢(shì)的承包方急于取得承包權(quán)做出妥協(xié)與讓步;

5、承包方以承諾重罰來(lái)證實(shí)自己的守信與實(shí)力;

6、承包方明知重罰違約條款不可能得到法院的支持而寫進(jìn)合同也無(wú)所謂。

這種重罰違約條款因不可能得到法院的支持，筆者將稱之為“自我安慰”條款。不久前，筆者承辦了這樣一案：承包方訴請(qǐng)發(fā)包方支付600萬(wàn)元工程款，發(fā)包方反訴承包方支付逾期竣工違約金1000萬(wàn)元。發(fā)包方反訴的依據(jù)是，合同規(guī)定了工程逾期竣工按合同價(jià)款的日1%計(jì)罰違約金，工程逾期竣工188天，據(jù)實(shí)計(jì)算違約金竟是合同價(jià)款的二倍。因承包方?jīng)]有對(duì)違約金過(guò)高依法提出適當(dāng)減少，法院也認(rèn)為合同條款并不違法，但不現(xiàn)實(shí)，只得以工程逾期原因諸多為由，不支持發(fā)包方的訴求。調(diào)解時(shí)法官當(dāng)著雙方的面說(shuō)：“2000萬(wàn)元的工程，反訴1000萬(wàn)元賠償現(xiàn)實(shí)嗎?”可見，過(guò)重的違約金條款結(jié)果適得其反。

(二)違約責(zé)任條款應(yīng)全面，在約定違約責(zé)任條款時(shí)應(yīng)力求完善。

1、約定承包方不及時(shí)進(jìn)場(chǎng)與實(shí)際開工的違約責(zé)任。合同雖有工期制約承包方，但承包方延期進(jìn)場(chǎng)，爭(zhēng)議時(shí)承包方往往會(huì)將責(zé)任推給發(fā)包方，認(rèn)為是發(fā)包方不具備進(jìn)場(chǎng)條件;現(xiàn)實(shí)中還存在承包方實(shí)際已開工但不及時(shí)遞送開工報(bào)告的做法，承包方這樣做的目的是為了爭(zhēng)取工期。因此，合同中對(duì)此應(yīng)有明確規(guī)定;

2、約定承包方不及時(shí)移交施工資料的違約責(zé)任。在建筑工程合同中，很難見到關(guān)于對(duì)承包方移交施工資料的制約條款。筆者遇有一案例：承包方訴請(qǐng)發(fā)包方支付工程尾款400萬(wàn)元，發(fā)包方以承包方未提交竣工資料導(dǎo)致工程無(wú)法組織驗(yàn)收為由行使抗辯權(quán);按合同條款約定承包方應(yīng)在竣工驗(yàn)收后30日內(nèi)提供竣工圖與竣工資料，但沒(méi)有約定對(duì)承包方逾期提供或不提供的違約責(zé)任;而逾期支付工程款則有按銀行同期貸款利率計(jì)算罰款的約定。最后法院僅判了承包方履行提供竣工圖與竣工資料的義務(wù)，對(duì)延期履約給發(fā)包方帶來(lái)的損失因無(wú)具體約定和無(wú)法計(jì)算而不予支持。

3、約定承包方逾期移交工程的違約責(zé)任。筆者涉足建筑業(yè)至今20余年，很少見有在合同中約定工程如何移交的條款，只是在合同中約定工程如何驗(yàn)收，以此替代工程移交。嚴(yán)格意義上的工程驗(yàn)收是合同主體雙方在監(jiān)理方及有關(guān)部門的參與下，對(duì)工程施工質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行確認(rèn);而工程移交是承發(fā)包雙方對(duì)工程的標(biāo)的物進(jìn)行移轉(zhuǎn)。建設(shè)部有規(guī)章對(duì)工程移交作有明確規(guī)定。

二、合同履行階段應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)掌握確定工期的原始資料。

寫在合同中的工期清晰明了，但影響工期確定的因素很多。作為發(fā)包方，要在施工的各個(gè)階段及時(shí)掌握與收集確定工期的各種相關(guān)原始資料。當(dāng)影響工期的因素發(fā)生變化時(shí)，應(yīng)當(dāng)場(chǎng)與承包方確定延誤工期的具體時(shí)間以免日后扯皮。能夠容易引起工期扯皮需要承包方把握的情況有：

1、開工日的確定：何時(shí)進(jìn)場(chǎng)，何時(shí)送交開工報(bào)告(接收開工報(bào)告后應(yīng)及時(shí)做出反應(yīng)，明示能否動(dòng)工)、何時(shí)動(dòng)工、意外情況的確認(rèn)等。這些情況只有當(dāng)時(shí)經(jīng)雙方簽字確認(rèn)才可防止日后計(jì)算工期的爭(zhēng)議。

2、分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收資料的簽收。分部、分項(xiàng)工程驗(yàn)收資料的簽收不僅與竣工驗(yàn)收直接相關(guān)，在工期計(jì)算中，也是重要的原始證據(jù)材料。

3、及時(shí)收集因工程量增減引起的工期增減的相關(guān)資料。

在現(xiàn)實(shí)中，工程量增減依據(jù)的是變更的圖紙，缺少發(fā)包方與承包方雙方代表及監(jiān)理方對(duì)工期相應(yīng)增減的簽證。如果及時(shí)對(duì)增減工程量后的工期作簽證確認(rèn)，就不會(huì)出現(xiàn)的工期扯皮的問(wèn)題。4、注意留存簽證資料。由于工程量的變更，發(fā)包方與承包方經(jīng)常發(fā)生簽證事項(xiàng)，常用的做法是發(fā)包方在承包方呈送的單證上簽上意見后交承包方留存，這種做法使發(fā)包方很被動(dòng)。筆者建議發(fā)包方應(yīng)要求承包方報(bào)送簽證單一式三份，包括監(jiān)理方在內(nèi)各執(zhí)一份。

(二)履行組織竣工驗(yàn)收義務(wù)。

竣工驗(yàn)收是包括監(jiān)理方在內(nèi)的三方對(duì)工程質(zhì)量的最后確認(rèn)。有的工程項(xiàng)目或工期延誤，或邊做邊用，或因質(zhì)量原因，或因未完工，故發(fā)包方對(duì)承包方報(bào)送的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告視而不見，不及時(shí)組織竣工驗(yàn)收。結(jié)果是在工程尚未完工時(shí)，承包方擔(dān)心發(fā)包方頂真，一切好說(shuō);一旦工程結(jié)束，發(fā)包方使用了工程，承包方便以工程一經(jīng)使用視為驗(yàn)收來(lái)面對(duì)發(fā)包方。此時(shí)，不僅工期無(wú)法計(jì)算，除主體工程外的工程質(zhì)量也無(wú)法計(jì)較，發(fā)包方只得利用拒絕支付尾款來(lái)解決一切，到頭來(lái)只能是法庭相見。筆者認(rèn)為，接到承包方的竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后，應(yīng)及時(shí)組織竣工驗(yàn)收，如完全不具備竣工驗(yàn)收條件，一定要讓監(jiān)理方簽署不具備竣工驗(yàn)收條件的意見，并及時(shí)致函承包方簽收。

(三)及時(shí)審核工程決算。

現(xiàn)行法律規(guī)定，工程決算的審核期為28天，有的發(fā)包方收到工程決算書后不當(dāng)回事，聰明的承包方也會(huì)置之不理并耐心等待，一旦過(guò)了28天的法定時(shí)限，便立即尋故追債。筆者認(rèn)為，穩(wěn)妥的做法是：收到工程決算書后，及時(shí)按規(guī)定進(jìn)行審核，將審核后工程決算書在法定時(shí)限內(nèi)送交承包方，承包方如不接受，自會(huì)上門協(xié)商或商請(qǐng)第三方進(jìn)行審核，這種做法的結(jié)果不至于導(dǎo)致被動(dòng)地接受承包方的決算。

(四)工程移交接收。

工程移交接收，俗稱交鑰匙。現(xiàn)實(shí)中工程竣工驗(yàn)收后，工程移交接收工作極不重視。習(xí)慣性的做法是承包方將鑰匙交給分包方，發(fā)包方打完收條就算完事。但工程接收不僅包括鑰匙，還包括竣工圖紙、竣工資料、工程標(biāo)的物在內(nèi)的全部移交過(guò)程。

三、工程索賠應(yīng)注意的問(wèn)題

(一)索賠時(shí)效。

實(shí)踐中，發(fā)包方往往以還有工程款未付的有利條件，采用以守為攻的策略，等待承包方上門或起訴后再行協(xié)商或反訴。如此對(duì)策造成的是時(shí)效的起算問(wèn)題。

(二)索賠損失額的計(jì)算。

合同約定的違約條款是索賠的依據(jù)之一，但如前所述，在合同中約定的違約條款對(duì)承包方的制約一般較重，很難得到法院的支持，特別是在逾期竣工違約的索賠中，顯得尤為突出。因此，索賠損失額的計(jì)算應(yīng)適度撐握。

1、逾期竣工索賠。逾期竣工違約的索賠，應(yīng)以合同中約定的合同違約條款決定是以請(qǐng)求支付違約金的方式，還是要求賠償實(shí)際損失的方式進(jìn)行索賠。

(三)工程質(zhì)量索賠。

工程質(zhì)量索賠問(wèn)題是工程施工合同中最為復(fù)雜的問(wèn)題，還當(dāng)以鑒定為前提。因此，筆者僅就索賠思路提出以下建議：

一是主體工程質(zhì)量索賠：

1、對(duì)于承包方而言，施工中只能存在局部質(zhì)量問(wèn)題，而不存在整體質(zhì)量問(wèn)題。包括隱蔽工程在內(nèi)的主體工程因有監(jiān)理方的分部、分項(xiàng)驗(yàn)收，在一般情況下，不可能出現(xiàn)工程整體質(zhì)量問(wèn)題，工程質(zhì)量索賠只能是局部索賠;

2、如果存在主體工程質(zhì)量問(wèn)題，索賠應(yīng)以提前終止工程施工合同為前提;

3、如果存在主體工程質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)以監(jiān)理方為共同被告。

二是分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量索賠。

常見的工程質(zhì)量糾紛，大多是因分部、分項(xiàng)工程質(zhì)量問(wèn)題引起，都可采取返工措施進(jìn)行補(bǔ)救。因此，索賠受到這一因素的約束：

1、其直接損失額只能是返工所需損失;

2、計(jì)算損失的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在合同約定范圍內(nèi);

3、索賠總額應(yīng)掌握在返工的分部、分項(xiàng)工程承包價(jià)，另加一倍的人工工資范圍內(nèi)為宜;

4、返工引起的工期延誤損失，按合同約定的工期違約條款的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

三是對(duì)設(shè)計(jì)與監(jiān)理方的索賠。

在窮盡了不屬于承包方施工的質(zhì)量責(zé)任后，作為發(fā)包方，就需要考慮工程質(zhì)量的責(zé)任是設(shè)計(jì)原因還是監(jiān)理原因。此時(shí)，發(fā)包方除應(yīng)認(rèn)真審核所簽訂的工程勘察設(shè)計(jì)合同與工程監(jiān)理合同是否有缺陷外，更重要的是應(yīng)及時(shí)委托具有較高設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，確定存在質(zhì)量問(wèn)題的根本原因后，再行索賠。

建筑工程，在發(fā)包方與承包方關(guān)系存續(xù)期間內(nèi)，有許多值得發(fā)包方注意的問(wèn)題。那么，建筑工程發(fā)包方應(yīng)注意的常見問(wèn)題有哪些呢?首先，在簽訂合同是，要注意合同的內(nèi)容不能違反法律規(guī)定;其次，施工過(guò)程中要隨時(shí)逐一監(jiān)督。最后，在工程完工后，要進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合理部分及時(shí)提出整改意見。

建設(shè)工程發(fā)包方具有合法資格的條件

建筑工程質(zhì)量管理?xiàng)l例的處罰規(guī)定

建筑工程施工合同書怎么寫