2007年12月,**公司因資金緊張,向齊魯銀行貸款7000萬(wàn)元,以其所有的一棟大樓作抵押,于同年12月30日到房管部門(mén)辦理了抵押登記。2008年8月,**公司將該棟大樓整體出租給**公司經(jīng)營(yíng)。2009年12月,**公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬(wàn)元的抵押借款合同,性質(zhì)為“貸新還舊”,雙方于2009年12月28日辦理了抵押權(quán)注銷(xiāo)登記并在該房產(chǎn)上重新辦理了抵押權(quán)登記。2012年2月,**欣公司逾期還款,**公司請(qǐng)求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。**公司在強(qiáng)制拍賣(mài)中競(jìng)得該處房產(chǎn),隨后通知**公司搬出。**公司予以拒絕,并稱其租賃在先,銀行抵押在后,租賃合同應(yīng)繼續(xù)履行。協(xié)商未果后,**公司將**公司訴至法院。
二、法院裁判情況
一審法院經(jīng)審理認(rèn)為,齊魯銀行與**公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性,且抵押物相同,抵押時(shí)間亦未中斷,抵押權(quán)的效力應(yīng)連續(xù)計(jì)算。齊魯銀行的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立,先于**公司的租賃行為。**公司請(qǐng)求繼續(xù)履行租賃合同無(wú)法律依據(jù),對(duì)其主張不予采納。故判決:**公司于本判決生效后30天內(nèi)搬出。**公司對(duì)此不服,提起上訴。
二審法院經(jīng)審理認(rèn)為,齊魯銀行于2007年12月向**公司貸款7000萬(wàn)元并作了抵押權(quán)登記,該筆債權(quán)所附的抵押權(quán)自2007年12月設(shè)立。2009年12月齊魯銀行與**公司重新簽訂借款合同,以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款,應(yīng)認(rèn)為原債權(quán)及其所附抵押權(quán)消滅,自2009年11月28日重新登記時(shí)起成立新的抵押權(quán)。該抵押權(quán)晚于**公司的租賃行為,根據(jù)物權(quán)法第一百九十條的規(guī)定,**公司上訴有理。故判決撤銷(xiāo)原判,駁回**公司的訴訟請(qǐng)求。
三、主要觀點(diǎn)及理由
本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是**公司與**公司簽訂的租賃合同應(yīng)否繼續(xù)履行的問(wèn)題,涉及到“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”原則的理解與適用。根據(jù)物權(quán)法第一百九十條的規(guī)定,訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的,原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的,該租賃關(guān)系不得對(duì)抗已登記的抵押權(quán)。因此,本案審查的焦點(diǎn)實(shí)際上是抵押在先還是租賃在先的問(wèn)題。**公司于2008年8月租賃了涉案大樓,這是確定的。關(guān)鍵在于抵押權(quán)的設(shè)立時(shí)間問(wèn)題。對(duì)此主要有兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,在“貸新還舊”的情況下,新的貸款與舊的貸款存在牽連關(guān)系,借款人也并未取得新的款項(xiàng),因此,應(yīng)認(rèn)為新貸款是對(duì)舊貸款的展期。且兩份借款合同下的抵押物是同一的,抵押關(guān)系在時(shí)間上并不間斷,因此抵押權(quán)的效力也不間斷,只有這樣才能保證金融機(jī)構(gòu)貸款的安全。因此,抵押權(quán)設(shè)定的時(shí)間應(yīng)自2007年12月辦理抵押登記時(shí)起算,早于**公司的租賃行為。
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,2009年12月的貸款乃屬“貸新還舊”用途,其目的在于債權(quán)人與債務(wù)人在舊貸款尚未清償?shù)那闆r下,再次簽訂貸款合同,以新貸出的款項(xiàng)清償部分或者全部舊的貸款,這也是金融機(jī)構(gòu)普遍采用的貸款形式。對(duì)于“貸新還舊”的貸款,應(yīng)當(dāng)認(rèn)為原貸款已經(jīng)歸還完畢,是以新債還了舊債,先期的借款合同履行完畢。隨著主債務(wù)的履行完畢,相應(yīng)的抵押權(quán)也一并消滅。新貸款所附的抵押權(quán),應(yīng)屬重新設(shè)立,自重新辦理登記時(shí)生效。因此,本案齊魯銀行對(duì)涉案貸款的抵押權(quán),應(yīng)當(dāng)于2009年11月28日生效,晚于**公司的租賃行為。
我們認(rèn)為第二種觀點(diǎn)是正確的。“貸新還舊”是金融領(lǐng)域常見(jiàn)的現(xiàn)象,成因復(fù)雜,主要有兩個(gè)方面。一方面是銀行內(nèi)部一般對(duì)展期存在限制,審批比較麻煩。更為重要的是,借款合同到期以及展期后到期仍未歸還的貸款,將被列入不良貸款,負(fù)責(zé)人可能將承擔(dān)一定的責(zé)任。對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言,尤為嚴(yán)重的是,不良貸款不得超過(guò)中國(guó)人民銀行所規(guī)定的比例。另一方面,對(duì)貸款人而言,如果不能按期還款,不僅將承擔(dān)高額罰息,還將影響自身信用。所以,在貸款人如期還息的情況下,銀行往往采用“貸新還舊”的辦法,如此既可免于展期之麻煩,避免被認(rèn)為是不良貸款,也免除了高額罰息,對(duì)借貸雙方均有好處。“貸新還舊”是用新貸出的款項(xiàng)歸還了舊的貸款,其本質(zhì),是以新債償還了舊債,舊的債權(quán)消滅,新的債權(quán)產(chǎn)生。在擔(dān)保方面,盡管抵押物可能還是原有的物,但是一般會(huì)在登記部門(mén)辦理抵押權(quán)注銷(xiāo)登記,同時(shí)辦理抵押權(quán)的重新設(shè)立登記。無(wú)論注銷(xiāo)和重新設(shè)立抵押權(quán)是否在同一天,在法律上仍是性質(zhì)顯然的兩個(gè)法律行為,即原抵押權(quán)消滅和新抵押權(quán)設(shè)立兩個(gè)行為。本案中借貸雙方即于2009年11月28日辦理了抵押權(quán)注銷(xiāo)登記并重新設(shè)立了抵押權(quán)。從利益與風(fēng)險(xiǎn)相一致的角度來(lái)看,銀行享受了“貸新還舊”所帶來(lái)的利益,自然也需承擔(dān)由此帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。并且,對(duì)于此種風(fēng)險(xiǎn),銀行也應(yīng)當(dāng)是知情的。此外,從金融監(jiān)管的角度,“貸新還舊”并不能對(duì)降低不良貸款率有多少實(shí)質(zhì)性的作用,相反,如果濫用這一做法,還可能助長(zhǎng)不良的信用行為,最終承擔(dān)更為嚴(yán)重的后果。因此,將“貸新還舊”的法律風(fēng)險(xiǎn)歸于金融機(jī)構(gòu),也可督促其更為審慎地采取這樣的做法。
四、最高人民法院民一庭意見(jiàn)
金融機(jī)構(gòu)“貸新還舊”,盡管新貸款與舊貸款之間存在牽連,抵押物也是原有的物,但應(yīng)當(dāng)認(rèn)為是以新債償還了舊債,舊的債權(quán)及其所附抵押權(quán)消滅,新的抵押權(quán)自重新辦理抵押登記時(shí)設(shè)立。
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