2007年12月,**公司因資金緊張,向齊魯銀行貸款7000萬元,以其所有的一棟大樓作抵押,于同年12月30日到房管部門辦理了抵押登記。2008年8月,**公司將該棟大樓整體出租給**公司經(jīng)營。2009年12月,**公司與齊魯銀行再次簽訂7000萬元的抵押借款合同,性質(zhì)為“貸新還舊”,雙方于2009年12月28日辦理了抵押權注銷登記并在該房產(chǎn)上重新辦理了抵押權登記。2012年2月,**欣公司逾期還款,**公司請求實現(xiàn)抵押權。**公司在強制拍賣中競得該處房產(chǎn),隨后通知**公司搬出。**公司予以拒絕,并稱其租賃在先,銀行抵押在后,租賃合同應繼續(xù)履行。協(xié)商未果后,**公司將**公司訴至法院。
二、法院裁判情況
一審法院經(jīng)審理認為,齊魯銀行與**公司2009年12月的貸款與2007年的貸款具有牽連性,且抵押物相同,抵押時間亦未中斷,抵押權的效力應連續(xù)計算。齊魯銀行的抵押權自2007年12月設立,先于**公司的租賃行為。**公司請求繼續(xù)履行租賃合同無法律依據(jù),對其主張不予采納。故判決:**公司于本判決生效后30天內(nèi)搬出。**公司對此不服,提起上訴。
二審法院經(jīng)審理認為,齊魯銀行于2007年12月向**公司貸款7000萬元并作了抵押權登記,該筆債權所附的抵押權自2007年12月設立。2009年12月齊魯銀行與**公司重新簽訂借款合同,以“貸新還舊”的方式歸還了上一筆貸款,應認為原債權及其所附抵押權消滅,自2009年11月28日重新登記時起成立新的抵押權。該抵押權晚于**公司的租賃行為,根據(jù)物權法第一百九十條的規(guī)定,**公司上訴有理。故判決撤銷原判,駁回**公司的訴訟請求。
三、主要觀點及理由
本案的爭議焦點是**公司與**公司簽訂的租賃合同應否繼續(xù)履行的問題,涉及到“買賣不破租賃”原則的理解與適用。根據(jù)物權法第一百九十條的規(guī)定,訂立抵押合同前抵押財產(chǎn)已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產(chǎn)出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。因此,本案審查的焦點實際上是抵押在先還是租賃在先的問題。**公司于2008年8月租賃了涉案大樓,這是確定的。關鍵在于抵押權的設立時間問題。對此主要有兩種觀點:
一種觀點認為,在“貸新還舊”的情況下,新的貸款與舊的貸款存在牽連關系,借款人也并未取得新的款項,因此,應認為新貸款是對舊貸款的展期。且兩份借款合同下的抵押物是同一的,抵押關系在時間上并不間斷,因此抵押權的效力也不間斷,只有這樣才能保證金融機構貸款的安全。因此,抵押權設定的時間應自2007年12月辦理抵押登記時起算,早于**公司的租賃行為。
另一種觀點認為,2009年12月的貸款乃屬“貸新還舊”用途,其目的在于債權人與債務人在舊貸款尚未清償?shù)那闆r下,再次簽訂貸款合同,以新貸出的款項清償部分或者全部舊的貸款,這也是金融機構普遍采用的貸款形式。對于“貸新還舊”的貸款,應當認為原貸款已經(jīng)歸還完畢,是以新債還了舊債,先期的借款合同履行完畢。隨著主債務的履行完畢,相應的抵押權也一并消滅。新貸款所附的抵押權,應屬重新設立,自重新辦理登記時生效。因此,本案齊魯銀行對涉案貸款的抵押權,應當于2009年11月28日生效,晚于**公司的租賃行為。
我們認為第二種觀點是正確的。“貸新還舊”是金融領域常見的現(xiàn)象,成因復雜,主要有兩個方面。一方面是銀行內(nèi)部一般對展期存在限制,審批比較麻煩。更為重要的是,借款合同到期以及展期后到期仍未歸還的貸款,將被列入不良貸款,負責人可能將承擔一定的責任。對金融機構而言,尤為嚴重的是,不良貸款不得超過中國人民銀行所規(guī)定的比例。另一方面,對貸款人而言,如果不能按期還款,不僅將承擔高額罰息,還將影響自身信用。所以,在貸款人如期還息的情況下,銀行往往采用“貸新還舊”的辦法,如此既可免于展期之麻煩,避免被認為是不良貸款,也免除了高額罰息,對借貸雙方均有好處。“貸新還舊”是用新貸出的款項歸還了舊的貸款,其本質(zhì),是以新債償還了舊債,舊的債權消滅,新的債權產(chǎn)生。在擔保方面,盡管抵押物可能還是原有的物,但是一般會在登記部門辦理抵押權注銷登記,同時辦理抵押權的重新設立登記。無論注銷和重新設立抵押權是否在同一天,在法律上仍是性質(zhì)顯然的兩個法律行為,即原抵押權消滅和新抵押權設立兩個行為。本案中借貸雙方即于2009年11月28日辦理了抵押權注銷登記并重新設立了抵押權。從利益與風險相一致的角度來看,銀行享受了“貸新還舊”所帶來的利益,自然也需承擔由此帶來的風險。并且,對于此種風險,銀行也應當是知情的。此外,從金融監(jiān)管的角度,“貸新還舊”并不能對降低不良貸款率有多少實質(zhì)性的作用,相反,如果濫用這一做法,還可能助長不良的信用行為,最終承擔更為嚴重的后果。因此,將“貸新還舊”的法律風險歸于金融機構,也可督促其更為審慎地采取這樣的做法。
四、最高人民法院民一庭意見
金融機構“貸新還舊”,盡管新貸款與舊貸款之間存在牽連,抵押物也是原有的物,但應當認為是以新債償還了舊債,舊的債權及其所附抵押權消滅,新的抵押權自重新辦理抵押登記時設立。
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