抵押房地產(chǎn)怎樣占管與處分

一、抵押房地產(chǎn)的占用與管理

(一)占用與管理的含義

所謂占用與管理，是指在抵押期間，由抵押人對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行占領(lǐng)、使用與管理的行為。抵押房地產(chǎn)由抵押人而不是由抵押權(quán)人占用與管理，這是由抵押的性質(zhì)決定的。抵押是不同于出典的，它是以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供的債務(wù)履行擔(dān)保的行為。因而抵押人占用抵押房地產(chǎn)是一種法定權(quán)利。在抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行管理，這是由抵押合同約定的。抵押期間的管理是一種責(zé)任，約定的必須履行的義務(wù)。

(二)占用與管理的內(nèi)容

1、抵押人應(yīng)當(dāng)維護(hù)抵押房地產(chǎn)的安全與完好。除政府建設(shè)需要進(jìn)行拆遷外，未征得抵押權(quán)人的書面同意，抵押人不得將已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)出售、交換、贈與、拆除或者改建。

2、有義務(wù)接受抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)按照抵押合同約定的程序進(jìn)行監(jiān)督、檢查。如抵押人有不盡管理之職的行為，應(yīng)接受抵押權(quán)人的指正并及時根據(jù)整改要求采取措施。

3、如果抵押房地產(chǎn)發(fā)生毀損、滅失的意外情況，抵押人應(yīng)當(dāng)及時將情況通知抵押權(quán)人，同時應(yīng)采取有效措施防止損失的擴(kuò)大。抵押人有義務(wù)按所投的保險向保險公司索賠，所得賠款應(yīng)作為抵押財產(chǎn)按合同約定進(jìn)行處分。如果抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失導(dǎo)致抵押房地產(chǎn)的價值不足于履行債務(wù)擔(dān)保時，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。抵押人有義務(wù)與責(zé)任根據(jù)抵押權(quán)人的要求重新提供或者增加擔(dān)保以足以彌補(bǔ)所遭受的損失。如果抵押人對抵押房地產(chǎn)價值減少并無過錯的，抵押人只需在合法合理的賠償所得范圍內(nèi)提供擔(dān)保。當(dāng)然，抵押房地產(chǎn)價值余存的部分，仍應(yīng)作為原抵押合同約定的抵押物，抵押人負(fù)有義務(wù)履行管理責(zé)任。

4、由于抵押權(quán)從屬于債權(quán)，因此，債權(quán)轉(zhuǎn)讓，抵押權(quán)也往往轉(zhuǎn)讓。(當(dāng)然也有例外情況)由于抵押權(quán)人的變化，故應(yīng)重新簽訂抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理抵押權(quán)變更登記手續(xù)。

5、抵押期間，抵押人暫時不能行使對抵押房地產(chǎn)的處分權(quán)。而抵押權(quán)人則相應(yīng)可以行使抵押合同約定的處分權(quán)。通知抵押權(quán)人后，抵押人可以轉(zhuǎn)讓或者出租抵押房地產(chǎn)，但所得價款應(yīng)當(dāng)向抵押權(quán)人提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。或者向與抵押權(quán)人約定的第三人提存，超過債權(quán)數(shù)額的部分，歸抵押人所有。不足部分由債務(wù)人清償。

6、已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)列入拆遷范圍的，抵押人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人，以交換產(chǎn)權(quán)方式補(bǔ)償?shù)模越粨Q所得房地產(chǎn)重新設(shè)定抵押權(quán)，并相應(yīng)變更抵押合同，實行作價補(bǔ)償，由抵押人將所得補(bǔ)償金提前清償所擔(dān)保的債權(quán)。或提存公證作為抵押財產(chǎn)處理，到屆滿時進(jìn)行處分。

7、抵押房地產(chǎn)發(fā)生繼承、贈與析產(chǎn)的，承受人應(yīng)當(dāng)及時書面通知抵押權(quán)人，并應(yīng)承擔(dān)所繼承、受贈以及分得抵押房地產(chǎn)實際價值相應(yīng)的抵押擔(dān)保義務(wù)。

二、抵押房地產(chǎn)的處分

(一)抵押房地產(chǎn)處分的概念

債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償?shù)模盅簷?quán)人依法對抵押房地產(chǎn)采取折價、拍賣或變賣，以所得價款優(yōu)先受償。抵押權(quán)人行使處分權(quán)是抵押法律關(guān)系最為重要的一項權(quán)利，是抵押的實質(zhì)。是債權(quán)得以實現(xiàn)的手段。

(二)抵押房地產(chǎn)處分的前提條件

處分抵押房地產(chǎn)必須具備一定的條件，作為一種附條件的民事行為，只有當(dāng)合同所約定的條件出現(xiàn)時，才能行使這一權(quán)利。債務(wù)履行期屆滿時債務(wù)人不履行債務(wù)是抵押權(quán)人處分抵押房地產(chǎn)的前提條件。根據(jù)歸納可以分為以下幾種情況，凡是具備下列情況之一的，抵押權(quán)人就有權(quán)要求處分抵押房地產(chǎn)。

1、債務(wù)履行期滿，抵押權(quán)人未受清償?shù)模?債務(wù)人又不能與抵押權(quán)人達(dá)成延期履行協(xié)議的;

2、作為公民的抵押人死亡、或者被宣告死亡而無人代為履行到期債務(wù)的;或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的;

3、作為法人的抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的;

4、抵押人違反規(guī)章的規(guī)定與合同的約定，擅自處分抵押房地產(chǎn)的;

5、作為法人的抵押人發(fā)生減資、分立、清算情況而影響或者可能影響抵押合同履行的;

6、抵押合同約定的其他情況。

(三)抵押房地產(chǎn)處分的方式

抵押權(quán)人在處分抵押房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)事先書面通知抵押人;抵押房地產(chǎn)為共有或者已出租的，還應(yīng)同時書面通知共有人或者承租人。經(jīng)抵押雙方協(xié)商同意，可以通過拍賣這種公平公正的方式處分抵押房地產(chǎn)，當(dāng)然也允許采取其他合法方式進(jìn)行處分。協(xié)商不成的，抵押權(quán)人可以通過向不動產(chǎn)所在地人民法院起訴的方式來實現(xiàn)自己的合法權(quán)利。

(四)抵押房地產(chǎn)處分時的中止情況

抵押權(quán)人對抵押房地產(chǎn)的處分，因下列情況而中止;這種中止往往發(fā)生在進(jìn)入拍賣程序中：

1、抵押權(quán)人請求中止的;

2、抵押人申請愿意并證明能夠及時履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

3、發(fā)現(xiàn)被拍賣抵押物有權(quán)屬爭議的;

4、進(jìn)入訴訟或仲裁程序中的抵押房地產(chǎn);

5、其他應(yīng)當(dāng)中止的情況。

(五)抵押房地產(chǎn)處分時的注意事項

1、以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物設(shè)定的房地產(chǎn)抵押進(jìn)行處分時，應(yīng)當(dāng)以處分所得的價款中繳納相當(dāng)于應(yīng)當(dāng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款項后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。

2、處分抵押房地產(chǎn)時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同處分，但新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)，故處分新增房屋所得的價款抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。

3、除以拍賣方式處分抵押物之外，已出租抵押房地產(chǎn)的承租人，以及按份共有的抵押房地產(chǎn)的其他共有人，或者與抵押物不宜分割或者共同配套使用設(shè)施的房地產(chǎn)共有人，對處分的房地產(chǎn)擁有優(yōu)先的購買權(quán)。

4、尚在租賃期內(nèi)的房地產(chǎn)處分后，抵押權(quán)設(shè)定前已出現(xiàn)的，原租賃關(guān)系繼續(xù)有效;抵押權(quán)設(shè)定后出租的，原租賃關(guān)系自然終止。

5、抵押人破產(chǎn)后，其破產(chǎn)前已設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)不屬破產(chǎn)之財產(chǎn)范圍。但處分抵押物所得款項清償債務(wù)的剩余部分，才屬于破產(chǎn)財產(chǎn)。

(六)抵押房地產(chǎn)處分所得分配順序

根據(jù)建設(shè)部的規(guī)章，處分抵押物所得金額依下列順序分配：

1、支付處分抵押房地產(chǎn)的費用;

2、扣繳抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款;

3、償付債權(quán)本息及支付違約金;

4、賠償因債務(wù)人違反合同而對抵押權(quán)人造成的損害;

5、剩余余額交還抵押人。

處分抵押房地產(chǎn)所得款項不足以支付債務(wù)本息和違約金、賠償金時，抵押權(quán)人有權(quán)向債務(wù)人追索不足部分。

(七)抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)

1、抵押權(quán)優(yōu)先于一般債權(quán)。當(dāng)?shù)盅簷?quán)與債權(quán)同時并列時，抵押權(quán)人優(yōu)先受償，多余的才清償一般債權(quán)。

2、同一房地產(chǎn)設(shè)定兩個抵押權(quán)的，以抵押登記的先后順序受償。在規(guī)定期限內(nèi)辦理抵押登記的，優(yōu)先于超過規(guī)定期限辦理抵押登記者;均在規(guī)定期限內(nèi)辦理抵押登記的，以抵押合同生效的時間在前者為優(yōu)先;均超過規(guī)定期限辦理抵押登記的，以房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)受理登記的時間在前者為優(yōu)先。

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