集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓糾紛怎么處理
(一)一般土地糾紛案件必須依照《土地管理法》規(guī)定,先由當(dāng)?shù)赝恋刂鞴懿块T(mén)行政調(diào)處。當(dāng)事人對(duì)行政調(diào)處不服時(shí),才能按規(guī)定依照司法程序解決。未經(jīng)行政調(diào)處的法院不予受理。
(二)土地所有權(quán)和使用權(quán)爭(zhēng)議解決之前,任何一方面都不得改變土地現(xiàn)狀,不得破壞土地上的附屬物,不得影響生產(chǎn)和在有爭(zhēng)議的土地上興建建筑物和變更附著物。
(三)歷史上已經(jīng)達(dá)成有協(xié)議、協(xié)定,或已制定有鄉(xiāng)規(guī)民約的,而這些協(xié)議、協(xié)定鄉(xiāng)規(guī)民約并不違背國(guó)家法律、法令和黨的政策的,予以維護(hù),不合理的部分可以進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。
(四)對(duì)過(guò)去因無(wú)償占有或平調(diào)引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策,作具體分析。通過(guò)仔細(xì)的調(diào)查研究,廣泛聽(tīng)取各方面的意見(jiàn)。區(qū)別黨在各個(gè)階段的方針、政策,根據(jù)具體情況做出合理的處理意見(jiàn),切忌用簡(jiǎn)單、武斷、一概而論等解決辦法。
(五)對(duì)過(guò)去因無(wú)償占有或平調(diào)而引起的糾紛應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行黨的政策精神和法律規(guī)定,保護(hù)原社隊(duì)或個(gè)人的應(yīng)有權(quán)益。
(六)土地所有權(quán)或使用權(quán)的爭(zhēng)議未解決前,如無(wú)法按照《土地管理法》規(guī)定維持現(xiàn)狀時(shí),土地管理機(jī)關(guān)有權(quán)指定臨時(shí)使用單位使用,以保護(hù)爭(zhēng)議的土地,爭(zhēng)議雙方均須服從,不得借故破壞土地及其附屬物,不得煽動(dòng)群眾鬧事,或以其他非法手段強(qiáng)行占地。
(七)處理土地糾紛必須堅(jiān)持以事實(shí)為依據(jù)、以法律為準(zhǔn)繩的實(shí)事求是原則,從實(shí)際出發(fā),參照歷史變遷情況和現(xiàn)實(shí)使用情況,兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人三方面的利益,合情、合理、合法地加以解決。
(八)處理土地糾紛必須堅(jiān)持維護(hù)社會(huì)主義公有制,保護(hù)國(guó)家、集體的土地所有權(quán),維護(hù)單位或公民個(gè)人的合法使用權(quán)。
(九)處理土地糾紛涉及各有關(guān)部門(mén)的,應(yīng)同有關(guān)部門(mén)共同協(xié)商,正確處理好部門(mén)之間的關(guān)系,進(jìn)一步共同管好用好土地。
集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的方式
(1)自由流轉(zhuǎn)
它是在農(nóng)戶(hù)家庭間出現(xiàn)的自愿的流轉(zhuǎn)現(xiàn)象,表現(xiàn)為三種形式:一是互換調(diào)整承包地。二是代耕、代種、代收。代耕代種是指暫時(shí)無(wú)力或不愿經(jīng)營(yíng)承包地的農(nóng)戶(hù),經(jīng)自行協(xié)商臨時(shí)把承包地交由別人(大多是親友)代耕代種,原承包合同關(guān)系不變,時(shí)間、條件一般由雙方口頭約定。三是轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓?zhuān)恍┺r(nóng)戶(hù)將家庭的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向從事第二、三產(chǎn)業(yè)或家庭重要?jiǎng)趧?dòng)力外出打工增加收入,便把承包地的經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)包或者轉(zhuǎn)讓給別人。轉(zhuǎn)包和轉(zhuǎn)讓占有較大比重。
(2)租賃倒包
這種形式出現(xiàn)于上世紀(jì)90年代中后期。農(nóng)村中富裕后,有頭腦的農(nóng)民和城市中下崗人員及單位不景氣人員將投資轉(zhuǎn)向農(nóng)村發(fā)展。他們向鄉(xiāng)、村集體租賃土地、荒山經(jīng)營(yíng)權(quán),有規(guī)模地成片地開(kāi)發(fā)土地、荒山資源,從事各項(xiàng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。經(jīng)營(yíng)方式主要有兩種,一是租賃后請(qǐng)勞工生產(chǎn),自己管理,自己經(jīng)營(yíng)。二是把通過(guò)租賃得到經(jīng)營(yíng)權(quán)后的耕地又倒包給本地的農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),自己給農(nóng)民提供生產(chǎn)所需資金、技術(shù)和派駐技術(shù)人員指導(dǎo)農(nóng)民生產(chǎn),生產(chǎn)出產(chǎn)品后按原定合同價(jià)格進(jìn)行收購(gòu)、銷(xiāo)售。
(3)股份合作制
在一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、市場(chǎng)化程度較高的地方,出現(xiàn)了一些企業(yè)集團(tuán)作為投資主體,興辦規(guī)模化的農(nóng)業(yè)區(qū),農(nóng)戶(hù)以土地承包權(quán)入股,按股分紅。
(4)抵押、托管、拍賣(mài)
集體建設(shè)用地使用者將土地使用權(quán)作為融資的擔(dān)保,包括以地上建筑物抵押連帶土地使用權(quán)抵押的情形。這主要存在于民營(yíng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的東南沿海一帶,由于開(kāi)辦企業(yè)或經(jīng)商的資金不足,企業(yè)或個(gè)人大多以所取得的土地使用權(quán)進(jìn)行抵押。托管是承包方將承包地委托農(nóng)業(yè)服務(wù)組織或農(nóng)戶(hù)代為經(jīng)營(yíng)管理,托管雙方簽訂協(xié)議,委托方向受托方支付一定的費(fèi)用。拍賣(mài)是經(jīng)村民討論同意,可將尚未承包到戶(hù)的荒灘、荒水、荒地等資源,以競(jìng)標(biāo)方式公開(kāi)拍賣(mài)經(jīng)營(yíng)權(quán),實(shí)行開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。
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