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寧波
房產新政后貸款無法通過審核買家該如何維權
房產新政后貸款無法通過審核買家無法湊齊首付款買家如何避免損失2010年4月17日國務院《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（即“國十條”）出臺后，對房產市場造成了巨大的沖擊，特別是其中“實行更為嚴格的差別化住房信貸政策”，規定對購買首套住房貸款首付款比例不低于30%，對貸款購買第二套住房，貸款首付款比例不低于50%，且貸款利率不低于基準利率的1.1倍，對貸款購買第三套以及上住房的，首付款比例和貸款利率大幅度提高，對價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，可暫停發放購買第三套及以上住房貸款。對不能提供一年以上當地納稅證明或者社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。一、因銀行貸不足或貸不了款，買方又湊不齊首期款而想退房的，買方應第一時間發函通知業主無法履行合同，而業主可考慮沒收定金及獲得一定賠償的情況下協商及時解除合同，避免因房價下跌造成更大損失。例如100萬元的房子，價格下降到95萬元，買方如果明確發函提出無力支付首期款無法履行合同，而業主繼續拖時間導致房價下降到80萬元，那么業主也是拿不到房價下降20萬元的損失，而是5萬元。二、協商賠償也利于賣家。雖然在合同中約定了違約金為房價的20%，但法院一般也會衡量買方違約給業主造成損失的實際大小，在損失較小的情況下買方可以請求法院降低違約金。打官司最少也要有3個月時間，房價的走勢就更難預測。而賣方的房價損失是從簽訂合同開始到起訴之日起計算，就算幾個月后勝訴了房價一旦下降幅度大，那很可能違約金加房價損失都不能彌補房價下跌的金額。三、買方第一時間告知了賣方不能履行合同，那只是避免了因房價下跌導致業主的損失擴大，但如果在合同中沒約定可以不繼續履行合同，那么賣方還可要求買方繼續履行。所以買方除了第一時間告訴賣方不能履行外，還可主動起訴業主要求解除合同。四、如果定金較多，如有十幾、二十萬元，賣家可以考慮吃定金解除合同立即轉賣。如果定金僅有幾萬元，可跟買方協商再補一點金額作為賠償，快速解決對于賣方來說也有好處。-上海鐘濤律師
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