爭(zhēng)議焦點(diǎn):購(gòu)房期間A、B之間是否系同居關(guān)系?本案系爭(zhēng)房屋屬A、B共同共有,還是屬于B個(gè)人所有?結(jié)婚不成時(shí)該如何分割?
案件名稱:同居關(guān)系析產(chǎn)糾紛
審理法院:上海市松江區(qū)人民法院(2012)松民一(民)初字第5826號(hào)
法院觀點(diǎn):盡管橫港路房屋最終登記在B一人名下,但A、B雙方當(dāng)時(shí)存在共同購(gòu)買(mǎi)該房屋的合意,故A匯入的上述款項(xiàng)應(yīng)視為其在橫港路房屋的出資,根據(jù)A的出資比例,結(jié)合該房屋的評(píng)估價(jià)值,法院酌情確定B應(yīng)支付A房屋折價(jià)款486,736元。
案情簡(jiǎn)介
原告A。
被告B。
A、B原系戀人關(guān)系,雙方于2012年4月分手。雙方在戀愛(ài)期間,于2008年6月4日以1,040,221元的價(jià)格共同購(gòu)買(mǎi)了永泰路房屋,該房屋登記在A、B名下。2010年4月30日,A、B將上述房屋以1,880,000元的價(jià)格予以出售。2010年5月8日,B以實(shí)際成交價(jià)2,590,000元的價(jià)格向案外人購(gòu)買(mǎi)了橫港路的房屋,該房屋產(chǎn)權(quán)登記在B名下。
2010年5月4日,永泰路房屋的買(mǎi)受人將首付款580,000元中的370,000元匯入A賬戶,210,000元匯入B賬戶,2010年5月7日,A將包括上述款項(xiàng)在內(nèi)的共計(jì)420,000元匯入B賬戶,B將上述款項(xiàng)用于支付了橫港路房屋的首付款。
在訴訟過(guò)程中,經(jīng)A申請(qǐng),法院委托上海某房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)橫港路房屋進(jìn)行估價(jià),2013年1月11日該估價(jià)公司出具《松江區(qū)橫港路某號(hào)全幢住宅房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》,結(jié)論為該房屋市場(chǎng)價(jià)值為3,042,100元。A對(duì)該估價(jià)報(bào)告無(wú)異議,B則認(rèn)為該估價(jià)報(bào)告缺乏充足的論證數(shù)據(jù)和嚴(yán)密的推論過(guò)程,估價(jià)結(jié)果與房屋市場(chǎng)實(shí)際售價(jià)有差異。在庭審中,評(píng)估人員接受本院詢問(wèn),就評(píng)估價(jià)格的做出向法院予以陳述。
2012年8月26日,上海市浦東新區(qū)某街道居民委員會(huì)出具居住證明,證明A、B二人于2008年10月至2010年7月期間,居住在該小區(qū)永泰路房屋內(nèi)。2012年9月10日,松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)某居民委員會(huì)出具居住證明,證明A、B二人自2010年12月至2012年4月期間,共同居住在本小區(qū)橫港路房屋內(nèi)。在庭審過(guò)程中,證人C向法院陳述,其與A、B均系朋友關(guān)系,其去過(guò)永泰路房屋和橫港路房屋,去的時(shí)候A與B是居住在一起的。
各方觀點(diǎn)
A訴稱:A、B自2001年建立戀愛(ài)關(guān)系,2006年起共同生活。2008年6月,兩人以1,040,000元的價(jià)格共同購(gòu)置了永泰路房屋用于共同生活,其中購(gòu)房首付款及裝修款約470,000元由兩人共同出資,貸款720,000元由A獨(dú)自還款。2010年4月,兩人將永泰路房屋以1,880,000元的價(jià)格出售,支付剩余房貸后,余款約1,200,000元由B保管。此后,雙方共同購(gòu)買(mǎi)了橫港路房屋,將出售永泰路房屋所得的1,200,000元全部用于支付該房屋的首付款、交易稅費(fèi)、中介傭金及裝修。當(dāng)時(shí)為了享受首套房貸款利率優(yōu)惠,考慮到A已有貸款記錄,故只以B一人作為該房屋的購(gòu)房人及貸款人,產(chǎn)權(quán)也只登記在B一人名下。該房屋購(gòu)得后,一直由兩人共同居住。2012年4月,B向A提出分手,A搬離了橫港路房屋,就該房屋的分割問(wèn)題與B多次協(xié)商未果。故A訴至法院要求判令:1、依法分割A(yù)、B在同居期間共同出資購(gòu)買(mǎi)了上海市松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)橫港路房屋,B向A支付600,000元。
B辯稱:不同意A的訴請(qǐng),涉案房屋所有權(quán)人是B,因此A訴請(qǐng)沒(méi)有依據(jù)。根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定,B和出售方簽訂買(mǎi)賣(mài)合同,取得產(chǎn)權(quán)證明,因此B享有房屋所有權(quán),且B是唯一出資方,A所說(shuō)和B共同購(gòu)買(mǎi)缺乏依據(jù)。
法院觀點(diǎn)
法院認(rèn)為,本案中,雙方當(dāng)事人的爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于:一、購(gòu)房期間A、B之間是否系同居關(guān)系?二、A在橫港路的房屋中有無(wú)出資,若有,則出資額為多少?
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)一,A認(rèn)為雙方在戀愛(ài)期間,一直共同生活在一起,雙方經(jīng)濟(jì)也是混同的,B則認(rèn)為雙方系戀人,但未同居生活,經(jīng)濟(jì)也未混同。對(duì)此,根據(jù)A提供的上海市浦東新區(qū)某街道居民委員會(huì)出具居住證明、松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)某居民委員會(huì)出具居住證明、A電信發(fā)票賬單的地址以及證人C的陳述這一系列證據(jù)來(lái)看,A、B在戀愛(ài)期間曾共同生活在永泰路房屋和橫港路房屋內(nèi),故對(duì)A的該主張法院予以采信。至于A稱雙方在同居期間經(jīng)濟(jì)混同,但A提供的證據(jù)不足以證明其觀點(diǎn),法院難以采信。
針對(duì)爭(zhēng)議焦點(diǎn)二,永泰路房屋系A(chǔ)、B雙方共同購(gòu)置,產(chǎn)權(quán)也登記在雙方名下。從庭審中提供的兩套房屋的居間協(xié)議、買(mǎi)賣(mài)合同看,A、B雙方將該永泰路房屋出售后即以B名義買(mǎi)入了橫港路房屋,且從銀行查詢情況看,橫港路房屋的部分首付款系用出售永泰路房屋的房款支付的,B稱雙方對(duì)永泰路房屋的出售款已經(jīng)分割了,但并未提供相應(yīng)的證據(jù)予以證明,故對(duì)該意見(jiàn)不予采信。根據(jù)查明的事實(shí),B在購(gòu)買(mǎi)橫港路房屋時(shí),A通過(guò)其個(gè)人賬戶向B的賬戶匯入了420,000元用于購(gòu)房,該款項(xiàng)中370,000元系出售永泰路房屋的售房款,鑒于永泰路房屋的出售款雙方并未予以分割,且結(jié)合橫港路房屋的居間協(xié)議和上海市松江區(qū)人民法院(2010)松民一(民)初字第8644號(hào)民事判決書(shū)的判決內(nèi)容,盡管橫港路房屋最終登記在B一人名下,但A、B雙方當(dāng)時(shí)存在共同購(gòu)買(mǎi)該房屋的合意,故A匯入的上述款項(xiàng)應(yīng)視為其在橫港路房屋的出資,根據(jù)A的出資比例,結(jié)合該房屋的評(píng)估價(jià)值,法院酌情確定B應(yīng)支付A房屋折價(jià)款486,736元。
律師點(diǎn)評(píng)
時(shí)下房屋逐漸成為締結(jié)婚姻的重要條件,當(dāng)男女戀情發(fā)展到一定程度后均會(huì)考慮婚前買(mǎi)房,但是并不是每對(duì)戀人都會(huì)順利步入婚姻殿堂,在感情破裂的時(shí)候,隨之而來(lái)的就是戀愛(ài)期間的財(cái)產(chǎn)糾紛問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō),對(duì)于一些小額的財(cái)物,我們認(rèn)為是一種贈(zèng)與關(guān)系,只要贈(zèng)與物已經(jīng)交付或者登記,贈(zèng)與行為即已經(jīng)完成,贈(zèng)與方無(wú)權(quán)要求返還。但是對(duì)于像房產(chǎn)這樣價(jià)值較大的財(cái)物,如果仍然這樣認(rèn)為,就會(huì)對(duì)給付財(cái)產(chǎn)的一方不公平。基于對(duì)法律的認(rèn)識(shí)與理解的不同,男女雙方之間在給付大額財(cái)物時(shí)往往又沒(méi)有書(shū)面約定,導(dǎo)致法律實(shí)務(wù)中在如何確定分手后的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬上容易產(chǎn)生分歧。
本案依據(jù)A提供的證據(jù)及證人證言,可以確定當(dāng)事人A、B系同居關(guān)系,本案系爭(zhēng)房屋系在同居期間由雙方共同出資購(gòu)買(mǎi)但登記在B一人名下。最高人民法院《關(guān)于人民法院審理未辦結(jié)婚登記而以夫妻名義同居生活案件的若干意見(jiàn)》第十條規(guī)定,解除同居關(guān)系時(shí),同居生活期間雙方共同所得的收入和購(gòu)置的財(cái)產(chǎn),按一般共有財(cái)產(chǎn)處理。但對(duì)于一般共有財(cái)產(chǎn)的處理是否應(yīng)適用《婚姻法》的規(guī)定,按照照顧女方的原則進(jìn)行平均分配呢?筆者認(rèn)為,《婚姻法》是調(diào)整夫妻身份及其財(cái)產(chǎn)關(guān)系的專門(mén)法律,分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)應(yīng)適用婚姻法的規(guī)定處理。本案當(dāng)事人僅是同居關(guān)系,未辦理婚姻登記,雙方?jīng)]有形成法律上的夫妻身份關(guān)系,因此對(duì)同居期間的財(cái)產(chǎn)分割就不宜適用《婚姻法》的規(guī)定處理,而應(yīng)適用我國(guó)《民法通則》、《物權(quán)法》及相關(guān)司法解釋的規(guī)定處理。
雖然同居關(guān)系雙方的權(quán)利義務(wù)與夫妻之間的權(quán)利義務(wù)不同,但同居雙方一般也一定程度地實(shí)際存在著類似或等同于夫妻的事實(shí)。若同居雙方在同居期間財(cái)產(chǎn)混同或一方為了另一方事業(yè)的順利發(fā)展而付出較多的時(shí)間、精力的,則不宜僅僅依據(jù)《物權(quán)法》以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記作為確定房產(chǎn)權(quán)利歸屬的標(biāo)準(zhǔn)。《物權(quán)法》第19條、第33條等條款表明,房屋物權(quán)登記具有的是在社會(huì)公眾中的公示公信效力,僅推定登記的物權(quán)人為房屋產(chǎn)權(quán)人,在不涉及善意第三人的情況下,當(dāng)事人有相反證據(jù)的可以推翻這種推定,從而確定真正的權(quán)利人。產(chǎn)權(quán)登記是對(duì)房屋當(dāng)時(shí)權(quán)屬關(guān)系及表現(xiàn)狀態(tài)的認(rèn)可和證明,其本身并不創(chuàng)設(shè)具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系,當(dāng)事人是否真正擁有不動(dòng)產(chǎn),仍由當(dāng)事人之間的民事實(shí)體法律關(guān)系決定。換言之,涉案房屋雖登記在一方名下,但不能據(jù)此就認(rèn)定為一方所有。
《物權(quán)法》第一百零三條規(guī)定,共有人對(duì)共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關(guān)系等外,視為按份共有。本案當(dāng)事人A在與B同居期間共同出資購(gòu)買(mǎi)系爭(zhēng)房屋,雙方未就系爭(zhēng)房屋按份共有、還是共同共有作出約定,且雙方?jīng)]有合法的婚姻家庭關(guān)系,故本案系爭(zhēng)房屋應(yīng)認(rèn)定為按份共有。現(xiàn)雙方已分手,該房又登記在B一人名下,根據(jù)《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定,共同共有人在共有基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割;按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割。對(duì)按份共有財(cái)產(chǎn)的分割,有協(xié)議的,按協(xié)議處理,沒(méi)有協(xié)議的,根據(jù)各自的出資額確定。
本案法院根據(jù)A、B具有共同購(gòu)買(mǎi)該房屋的合意,及A、B各自的出資比例,結(jié)合該房屋的評(píng)估價(jià)值,酌情確定房屋歸B所有,B支付A房屋折價(jià)款486,736元。
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