非住宅房屋與住宅房屋如何界定

確切來講，住改非并不是一個法律術(shù)語，現(xiàn)行法律法規(guī)和規(guī)章中，也沒有這樣的表述。它是人們對原住房改作生產(chǎn)、經(jīng)營用途房屋的一種通俗叫法，真切的存在于征收拆遷工作中。有些原本居住用途的房屋，因其得天獨厚的位置優(yōu)勢或其他原因，被用來開飯店、超市、旅館或用作倉儲、養(yǎng)殖等，并且以這些房屋所在地作為生產(chǎn)經(jīng)營注冊地，領(lǐng)取了營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證。生產(chǎn)經(jīng)營功能取代了原先的居住功能，住宅變成了非住宅，于是人們直觀地稱之為“住改非”。

那么問題又來了，“住改非”合法嗎?

物權(quán)權(quán)能之一就是使用權(quán)。房屋所有權(quán)人可以根據(jù)自身生產(chǎn)生活的需要，自行決定如何使用自家房屋。既可自用，也可以租給他人使用;既可以用于居住，也可以用于生產(chǎn)經(jīng)營。目前，我國還沒有法律法規(guī)規(guī)定禁止將住房改作生產(chǎn)經(jīng)營用房，只是有些地方規(guī)定住改非前需征得相鄰權(quán)人的同意后，方能辦理相關(guān)生產(chǎn)經(jīng)營手續(xù)。根據(jù)“法無明文規(guī)定即可為”的民事行為規(guī)則，在不損害他人利益、公共利益和不違反法律法規(guī)強制性或禁止性規(guī)定的前提下，辦理住改非是合理合法的，并且它還能進(jìn)而充分發(fā)揮其物權(quán)效能。

“住改非”既然是合理合法的，那它又該如何認(rèn)定呢?

在認(rèn)定住改非時，我們需要從多個方面進(jìn)行綜合考量。

第一、營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、組織機構(gòu)代碼證、衛(wèi)生許可證等。這些證照能直觀地反映出生產(chǎn)經(jīng)營主體和地點，簡單明了地顯示出待征房屋的實際用途。拆遷律師提醒大家要注意的是，當(dāng)?shù)怯涀缘睾蛯嶋H經(jīng)營地不一致時，應(yīng)當(dāng)以實際經(jīng)營地為準(zhǔn)。

第二、完稅憑證。通常而言，生產(chǎn)經(jīng)營與納稅相伴隨，有完稅憑證(免稅單位應(yīng)當(dāng)提供免稅證明)可以說明有生產(chǎn)經(jīng)營活動，從事著生產(chǎn)經(jīng)營活動的住房當(dāng)然屬于住改非。

第三、租賃手續(xù)。對外出租的房屋，提供租賃協(xié)議、開出的發(fā)票類票據(jù)、納稅憑證等。

第四、房屋實際使用現(xiàn)狀。有些房屋雖然沒有辦理相關(guān)證照，但確實用作了辦公或生產(chǎn)經(jīng)營;而有的房屋，盡管證照登記地就在該房屋內(nèi)，卻沒有在此辦公或生產(chǎn)經(jīng)營。前者應(yīng)視同住改非，后者則不能享受住改非待遇。所以，征收單位需要按照《國有土地上房屋征收與補償條例》第十五條之規(guī)定，調(diào)查登記房屋用途。

第五、經(jīng)營時間。有些被征收人事先得到消息，居住地馬上要征收了，為多些補償，才將住宅改作生產(chǎn)經(jīng)營，此類房屋不能要求按照住改非補償。凡是生產(chǎn)經(jīng)營行為應(yīng)當(dāng)是持續(xù)存在了一定時間的，只有達(dá)到一定年限方可。