案情:
1998年,小王和他妻子小呂登記結婚。1999年,小王單位將臨街的一棟樓房向本單位職工出售,小王想購買一套臨街的底層房屋(價格18萬)作為經商。由于沒有足夠的資金,就向小王舅舅借款。小王舅舅出資12萬交給小王,口頭約定該房屋系三方共有。小王購房后,辦理了以他的名義的產權證書,然后向工商行政管理局審批營業執照,又向房管局申請更改了房屋的用途,之后一直用于開飯館。2003年起,小王夫妻感情不合。又因當地房地產市場持續生溫,小王就私下將該房屋以41萬的價格轉給小宋,從中獲利23萬元。2004年9月,雙方離婚,這時候小呂才發現該房屋已出售的事實。遂訴訟法院,認為該房屋轉讓未經她同意,屬于無效行為,要求小宋返還該房屋。小王舅舅認為其出資占房屋價格的一半以上,認為他對原、被告爭議的房屋也有產權,就以第三人身份要求參加了訴訟。法院經依法開庭審理后,駁回了小呂和小王舅就的訴訟請求。后雙方上訴到中級法院,中級法院維持了原判。
評析:
本案中,關鍵問題在于:
一,共有人私自處分共有財產是否有效;
二,出資購房款是否就意味著對房屋有所有權。
首先,我們來分析第一個問題。
在本案中,雖然該房屋產權證書上登記的只是小王的名字,但由于該行為是在小王結婚后發生,也就是說,在婚后取得的財產,如果夫妻雙方沒有特別約定,那么該財產無論是哪方獲得,都歸夫妻共有。因此,該房屋屬于夫妻共有財產。那么,小王未告知妻子,私自把該房屋轉讓給小宋的行為是否有效?這個問題,就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋確實不知道,則屬于善意,應受到法律保護。根據我國的司法實踐,在共同共有關系存續期間,部分共有人擅自處分共有財產的,一般認定無效。但第三人善意、有償取得該財產的,應當維護第三人的合法權益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產的人賠償。而在本案中,經法院查明,小宋是小王的同事,知道小王結婚的時間和購房的時間,在購買時曾經向小王詢問其妻子是否同意。小王說沒有問題,還提供了由其偽造的小呂同意的簽字。對小宋來說,不可能有要求他有鑒別字跡真偽的義務。因此,法院認定小宋購買該房屋的行為是善意的,應受到法律保護,駁回了小呂的訴訟請求。
現在,我們來分析第二個問題。
根據我國法律規定,出資作為設定權利的基礎和表現形式,在法律上是承認的,特別是在某些法律關系中,出資是作為認定享有權利的最主要的依據的。但因出資的原因不同,目的不同,出資設定的權利也不同,或者不可能設定權利。特別是在親屬之間、家庭成員之間,出資在未明確出資人的意思表示時,性質可能是多種多樣的,可能是借與,也可能是贈與,還可能是基于贍養、扶養義務的履行。因此,出資只有與出資人的某種明確的法律意思表示結合起來,才能確定出資的法律屬性。在本案中,第三人小王舅舅主張其出資應享有房屋產權,就必須證明其當時出資就表明了要在爭議房屋中享有產權的意思,即當時的權利意思表示,否則,在爭議房屋已經辦理了產權證且在發證至訴訟已近4年,其才提出出資應系有產權的主張,且他又無法提供有利的確鑿的證據(只有口頭證據而沒有其它證據),所以法院駁回了他的訴訟請求。
那么,小呂和小王舅舅的利益是否就不受法律保護了么?當然不是。小呂完全可以向小王要回售房款的一半。如果該轉讓的價格低于同期同地段的房屋市場平均成交價格,那么,還可以要求小王賠償該部分的損失。而小王的舅舅享有對小王和小呂的債權,可以要求小王和小呂共同承擔返還所出資額12萬元的法律責任。
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