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夫妻一方私自轉(zhuǎn)讓房屋是否受法律保護(hù)

來源: 律霸小編整理 · 2025-07-09 · 114人看過

案情:

1998年,小王和他妻子小呂登記結(jié)婚。1999年,小王單位將臨街的一棟樓房向本單位職工出售,小王想購買一套臨街的底層房屋(價格18萬)作為經(jīng)商。由于沒有足夠的資金,就向小王舅舅借款。小王舅舅出資12萬交給小王,口頭約定該房屋系三方共有。小王購房后,辦理了以他的名義的產(chǎn)權(quán)證書,然后向工商行政管理局審批營業(yè)執(zhí)照,又向房管局申請更改了房屋的用途,之后一直用于開飯館。2003年起,小王夫妻感情不合。又因當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)生溫,小王就私下將該房屋以41萬的價格轉(zhuǎn)給小宋,從中獲利23萬元。2004年9月,雙方離婚,這時候小呂才發(fā)現(xiàn)該房屋已出售的事實(shí)。遂訴訟法院,認(rèn)為該房屋轉(zhuǎn)讓未經(jīng)她同意,屬于無效行為,要求小宋返還該房屋。小王舅舅認(rèn)為其出資占房屋價格的一半以上,認(rèn)為他對原、被告爭議的房屋也有產(chǎn)權(quán),就以第三人身份要求參加了訴訟。法院經(jīng)依法開庭審理后,駁回了小呂和小王舅就的訴訟請求。后雙方上訴到中級法院,中級法院維持了原判。

評析:

本案中,關(guān)鍵問題在于:

一,共有人私自處分共有財產(chǎn)是否有效;

二,出資購房款是否就意味著對房屋有所有權(quán)。

首先,我們來分析第一個問題。

在本案中,雖然該房屋產(chǎn)權(quán)證書上登記的只是小王的名字,但由于該行為是在小王結(jié)婚后發(fā)生,也就是說,在婚后取得的財產(chǎn),如果夫妻雙方?jīng)]有特別約定,那么該財產(chǎn)無論是哪方獲得,都?xì)w夫妻共有。因此,該房屋屬于夫妻共有財產(chǎn)。那么,小王未告知妻子,私自把該房屋轉(zhuǎn)讓給小宋的行為是否有效?這個問題,就要看小宋是否知道小王已婚和征求妻子同意。如果小宋確實(shí)不知道,則屬于善意,應(yīng)受到法律保護(hù)。根據(jù)我國的司法實(shí)踐,在共同共有關(guān)系存續(xù)期間,部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)的,一般認(rèn)定無效。但第三人善意、有償取得該財產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)維護(hù)第三人的合法權(quán)益,對其他共有人的損失,由擅自處分共有財產(chǎn)的人賠償。而在本案中,經(jīng)法院查明,小宋是小王的同事,知道小王結(jié)婚的時間和購房的時間,在購買時曾經(jīng)向小王詢問其妻子是否同意。小王說沒有問題,還提供了由其偽造的小呂同意的簽字。對小宋來說,不可能有要求他有鑒別字跡真?zhèn)蔚牧x務(wù)。因此,法院認(rèn)定小宋購買該房屋的行為是善意的,應(yīng)受到法律保護(hù),駁回了小呂的訴訟請求。

現(xiàn)在,我們來分析第二個問題。

根據(jù)我國法律規(guī)定,出資作為設(shè)定權(quán)利的基礎(chǔ)和表現(xiàn)形式,在法律上是承認(rèn)的,特別是在某些法律關(guān)系中,出資是作為認(rèn)定享有權(quán)利的最主要的依據(jù)的。但因出資的原因不同,目的不同,出資設(shè)定的權(quán)利也不同,或者不可能設(shè)定權(quán)利。特別是在親屬之間、家庭成員之間,出資在未明確出資人的意思表示時,性質(zhì)可能是多種多樣的,可能是借與,也可能是贈與,還可能是基于贍養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)的履行。因此,出資只有與出資人的某種明確的法律意思表示結(jié)合起來,才能確定出資的法律屬性。在本案中,第三人小王舅舅主張其出資應(yīng)享有房屋產(chǎn)權(quán),就必須證明其當(dāng)時出資就表明了要在爭議房屋中享有產(chǎn)權(quán)的意思,即當(dāng)時的權(quán)利意思表示,否則,在爭議房屋已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)證且在發(fā)證至訴訟已近4年,其才提出出資應(yīng)系有產(chǎn)權(quán)的主張,且他又無法提供有利的確鑿的證據(jù)(只有口頭證據(jù)而沒有其它證據(jù)),所以法院駁回了他的訴訟請求。

那么,小呂和小王舅舅的利益是否就不受法律保護(hù)了么?當(dāng)然不是。小呂完全可以向小王要回售房款的一半。如果該轉(zhuǎn)讓的價格低于同期同地段的房屋市場平均成交價格,那么,還可以要求小王賠償該部分的損失。而小王的舅舅享有對小王和小呂的債權(quán),可以要求小王和小呂共同承擔(dān)返還所出資額12萬元的法律責(zé)任。

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馬彩玲 2017年畢業(yè)于廣東石油化工學(xué)院法學(xué)專業(yè),本科法學(xué)學(xué)士學(xué)位

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