拆遷時(shí),住改商怎么補(bǔ)償

基于對(duì)各地住改商補(bǔ)償規(guī)定的研究，總結(jié)對(duì)于該性質(zhì)房屋的補(bǔ)償主要有以下幾種模式：

一、大多數(shù)地方按照住宅房屋與非住宅房屋的加權(quán)平均值確定

比如黑龍江某地在拆遷辦法中規(guī)定，“拆遷的住宅房屋用作經(jīng)營(yíng)使用，只要在拆遷通告發(fā)布前，依法取得合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)、稅務(wù)登記證并有納稅記錄，且房屋所有權(quán)證書(shū)、合法經(jīng)營(yíng)手續(xù)和稅務(wù)登記證注明的營(yíng)業(yè)地點(diǎn)是一致的，其補(bǔ)償金額按照同類(lèi)房屋住宅和非住宅估價(jià)金額的平均值確定。

二、規(guī)定住改商可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策

比如浙江某地區(qū)規(guī)定，“在拆遷公告公布前近二年以上在經(jīng)營(yíng)的，能提供工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、納稅發(fā)票等有效證件，并能按時(shí)簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的，可以享受商業(yè)用房補(bǔ)償政策。”也有地方表述為按照房屋的實(shí)際用途補(bǔ)償。

三、參照商業(yè)用房估價(jià)，并且根據(jù)是否沿街標(biāo)準(zhǔn)有所不同

在江蘇此種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較常見(jiàn)，比如宿遷、淮安、泰州等地。參照商業(yè)用房估價(jià)的前提一般相同，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、持續(xù)納稅一定時(shí)間。對(duì)沿街的住改商房屋，其估價(jià)是根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅用房性質(zhì)權(quán)重的拆遷評(píng)估價(jià)格之和作為實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償價(jià)格。對(duì)非沿街的住改非房屋，其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的拆遷補(bǔ)償采用住宅評(píng)估價(jià)加營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的方法確定，營(yíng)業(yè)補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)年限確定。

四、一定時(shí)間之后的住改商完全按照住宅性質(zhì)進(jìn)行補(bǔ)償

張家界市規(guī)定對(duì)住改商房屋的拆遷，根據(jù)其合法經(jīng)營(yíng)狀況、經(jīng)營(yíng)年限及納稅等實(shí)際情況對(duì)正在經(jīng)營(yíng)的房屋給予適當(dāng)補(bǔ)償，具體操作上則根據(jù)住改非的時(shí)間在住房評(píng)估價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)上上浮，但此前提必須是在2007之前住改商。此時(shí)間點(diǎn)之后除臨道路第一層的之外的住改商房屋則一律按照住房性質(zhì)進(jìn)行評(píng)估補(bǔ)償。

五、采用混合標(biāo)準(zhǔn)

比如重慶某地區(qū)規(guī)定：(一)臨街底層住改非房屋被拆遷人實(shí)際作為門(mén)市經(jīng)營(yíng)的面積，參照同地段門(mén)市評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償。(二)其他住改非房屋貨幣安置補(bǔ)償被拆遷人實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)的面積按住宅評(píng)估價(jià)格的1：2進(jìn)行補(bǔ)償。

對(duì)于住改商的補(bǔ)償，一方面要根據(jù)各地關(guān)于此方面的規(guī)定;但另一方面由于此些規(guī)定的效力一般非常低，多是以地方政府規(guī)章的形式出現(xiàn)，只能作為行政審判的參照，不合理之處的存在亦不是不可能。故律師參與對(duì)于實(shí)現(xiàn)住改商的商補(bǔ)標(biāo)準(zhǔn)不失為一種合理的選擇。

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