【國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償基本程序】

隨著城市化進(jìn)程的不斷發(fā)展，城市無限擴(kuò)張與土地資源有限供應(yīng)之間的矛盾日顯突出。因此，舊城改造已成為現(xiàn)今城市發(fā)展中的重要選擇。而舊城改造就必然涉及大量的民居被拆遷。由于在舊城改造、新城開發(fā)中利益巨大，加之過去國(guó)家有關(guān)城市房屋拆遷管理方面的法律法規(guī)不夠健全和完善，一時(shí)間違法占地、強(qiáng)制拆遷，違規(guī)建設(shè)亂象環(huán)生，嚴(yán)重侵害了房屋所有人的合法權(quán)利，擾亂了正常的建設(shè)市場(chǎng)秩序，同時(shí)也滋生了城市建設(shè)中的腐敗行為，敗壞了政府形象。《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》的頒布與實(shí)行，對(duì)我國(guó)國(guó)有土地上的房屋征收與補(bǔ)償活動(dòng)進(jìn)行了必要的規(guī)范。為了幫助廣大公民更好地理解這部法規(guī)，也為了依法監(jiān)督地方政府和有關(guān)行政機(jī)關(guān)在國(guó)有土地上房屋征收過程中依法行政，現(xiàn)將國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償基本程序整理歸納如下：

一、房屋征收的基本原則。

(一)維護(hù)社會(huì)公共利益原則。

(二)保障被征收人合法權(quán)益原則。

(三)公平補(bǔ)償原則。

(四)決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則。

二、房屋征收的目的。

(一)國(guó)防和外交的需要;

(二)由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要;

(三)由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要;

(四)由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要;

(五)由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要;

(六)法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

三、建設(shè)單位向房屋征收部門提出申請(qǐng)。

【提出申請(qǐng)時(shí)應(yīng)提交下列文件】

(一)建設(shè)項(xiàng)目符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃的證明文件(發(fā)展改革部門核發(fā));

(二)建設(shè)項(xiàng)目符合土地利用總體規(guī)劃的證明文件(國(guó)土資源部門核發(fā));

(三)建設(shè)項(xiàng)目符合城鄉(xiāng)總體規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃的證明文件(城鄉(xiāng)規(guī)劃部門核發(fā));

(四)保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建項(xiàng)目納入國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃的證明文件(住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門、發(fā)展改革部門核發(fā));

(五)房屋征收補(bǔ)償資金到位的證明文件(財(cái)政部門或金融儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)出具)。

四、房屋征收部門擬定征收補(bǔ)償方案,報(bào)市、縣人民政府。

(一)市、縣政府組織有關(guān)部門就征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并公布，征求公眾意見，不少于30日。

(二)市、縣級(jí)政府將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。其中，因舊城區(qū)改建多數(shù)人不同意的，市、縣政府應(yīng)組織聽證會(huì)，并修改方案。

五、市、縣人民政府作出房屋征收決定。

(一)市、縣級(jí)政府在作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定進(jìn)行社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估;房屋征收涉及人數(shù)數(shù)量較多的，應(yīng)經(jīng)政府常委會(huì)議討論決定。

(二)作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用足額到位，專戶存儲(chǔ)、專款專用。

(三)市、縣級(jí)政府作出房屋征收決定后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。公告應(yīng)當(dāng)載明征收補(bǔ)償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項(xiàng)。

(四)被征收人對(duì)市、縣級(jí)政府作出的房屋征收決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提取行政訴訟。

(五)市、縣政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌７课荼灰婪ㄕ魇盏模瑖?guó)有土地使用權(quán)同時(shí)收回。

六、拆遷調(diào)查。

(一)市、縣政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)的未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。對(duì)認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。

(二)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對(duì)征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。調(diào)查結(jié)果向被征收人公布。

(三)房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為;房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。

七、征收補(bǔ)償范圍。

【作出房屋征收決定的市、縣政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括】

(一)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償;

(二)因征收房屋造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;

(三)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

八、補(bǔ)償價(jià)值的認(rèn)定。

(一)對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。

(二)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。

(三)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正地開展房屋征收評(píng)估工作，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)。

(四)房屋征收部門向評(píng)估機(jī)構(gòu)出具委托書，并與其簽訂評(píng)估委托合同。

(五)房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評(píng)估結(jié)果向被征收人公示。

(六)分戶初步評(píng)估結(jié)果公示期滿后，評(píng)估機(jī)構(gòu)向房屋征收部門提供被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶評(píng)估報(bào)告，房屋征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告。

(七)對(duì)評(píng)估確定的被征收房屋價(jià)值有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。對(duì)復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定。

九、補(bǔ)償方式。

被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

(一)貨幣補(bǔ)償。由征收部門按雙方協(xié)商或評(píng)估確定價(jià)值給予一資性貨幣補(bǔ)償。

(二)房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

1、被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計(jì)算、結(jié)清被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)。

2、因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。

3、因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi);選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付臨時(shí)安置費(fèi)或者提供周轉(zhuǎn)用房。

(三)對(duì)因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

十、簽訂補(bǔ)償協(xié)議。

(一)房屋征收部門與被征收人就補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)，訂立補(bǔ)償協(xié)議。

(二)補(bǔ)償協(xié)議訂立后，一方當(dāng)事人不履行補(bǔ)償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當(dāng)事人可以依法提起訴訟。

十一、補(bǔ)償決定。

(一)房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

(二)補(bǔ)償決定應(yīng)當(dāng)公平，內(nèi)容包括：補(bǔ)償方式、補(bǔ)償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點(diǎn)和面積、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項(xiàng)。

(三)被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

十二、補(bǔ)償決定的強(qiáng)制執(zhí)行。

(一)被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

(二)強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。

十三、房屋征收過程中應(yīng)當(dāng)遵循的原則。

(一)實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。

(二)禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。

(三)嚴(yán)禁房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價(jià)師出具虛假或者有重大差錯(cuò)的評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(四)嚴(yán)禁貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補(bǔ)償費(fèi)用，違者責(zé)令改正，追回有關(guān)款項(xiàng)，限期退還違法所得，情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

(五)任何單位和個(gè)人不得采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷。

(六)采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

安迪征地拆遷律師團(tuán)李-剛、史*峰整理