一、西安城中村拆遷的規定

《西安市棚戶區改造管理辦法》

西安市棚戶區改造管理辦法

第一章

總則

第一條

為了進一步規范棚戶區改造工作，改善人居環境，提高居民生活水平，改變城市面貌，提升城市形象，依據有關法律、法規和政策，結合本市實際，制定本辦法。

第二條

本市新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、未央區灞橋區行政區域內的棚戶區改造，適用本辦法。

第三條

本辦法所稱棚戶區改造，是指根據本市城市總體規劃和社會經濟發展計劃，對城市規劃區內的棚戶區進行綜合改造的行為。

本辦法所稱棚戶區，是指城市規劃區范圍內，房屋建筑密度大、結構簡陋、質量差、年久失修、安全隱患大（包括經房屋鑒定機構鑒定為C、D級的危舊房屋），使用功能、配套設施不完善的住宅區域。包括國有土地上棚戶區和集體土地上棚戶區（城中村）。

第四條

棚戶區改造應當按照“政府主導、市場運作，科學規劃、積極推進，統籌兼顧、分類實施，依法征收、安置先行”的原則進行。

第五條

市棚戶區（城中村）改造辦公室（以下簡稱市棚改辦）是本市棚戶區改造的主管部門，負責本市棚戶區改造的管理和監督工作。市規劃、國土資源等行政管理部門在市棚改辦設立的派出機構，負責與棚戶區改造相關的規劃、國土資源行政管理工作。相關行政管理部門應當按照各自職責，協同做好棚戶區改造工作。

第六條

區人民政府負責本轄區內的棚戶區改造工作。區棚戶區（城中村）改造辦公室（以下簡稱區棚改辦）具體負責本轄區內棚戶區改造工作的組織實施和監督管理，業務上接受市棚改辦的監督和指導。

第七條

高新技術產業開發區、經濟技術開發區、曲江新區、浐灞生態區、航天產業基地、國際港務區、灃東新城（以下簡稱開發區）范圍內的棚戶區改造工作由其管委會負責，項目所在區人民政府應當予以配合。開發區范圍內的集體土地上棚戶區改制工作，由項目所在區人民政府負責，開發區管委會應當予以配合。

第八條

供水、供熱、供電、供氣等經營企業，應當配合、支持棚戶區改造工作。

第九條

集體土地上棚戶區涉及的人口、土地統計數據以所在區公安機關、國土部門提供的基本情況表為準。戶口遷出集體土地上棚戶區的在校學生、服役士兵、服刑人員在改造時享受村民同等待遇，其他非農戶籍人員不享受村民同等待遇，國家另有規定的從其規定。

第十條

棚戶區改造應當以政府投資為主。區人民政府、開發區管委會可以依法成立改造建設公司，負責棚戶區改造的融資和安置項目建設工作。

鼓勵民間資本參與棚戶區改造。民間資本作為投資主體的，區人民政府、開發區管委會應當與確定的投資主體簽訂協議。協議主要內容應當包括雙方的權利和義務、投資數額、改造規模、協議解除條款等。

第十一條

設立棚戶區改造專項資金，主要用于棚戶區改造及虧損項目補貼。棚戶區改造專項資金的歸集、使用、管理按照有關規定執行。符合規定的政府融資平臺公司、承擔棚戶區改造項目的企業

可以依法發行企業債券或者中期票據，專項用于棚戶區改造項目。

第二章

改造項目管理

第十二條

棚戶區改造實行計劃管理。市棚改辦應當會同市發展和改革、規劃、國土資源、建設等行政管理部門，依據城市總體規劃、土地利用總體規劃，編制棚戶區改造專項規劃，納入經濟社會年度發展計劃，報市人民政府批準。市棚改辦應當根據批準的棚戶區改造專項規劃，統籌安排全市棚戶區改造年度計劃和改造項目計劃。—4—對存在社會公共安全隱患或重點項目建設需要，確需進行改造的棚戶區，可以優先納入改造項目計劃。

第十三條

編制棚戶區改造項目實施方案，應當根據城市總體規劃、土地利用總體規劃，以及棚戶區改造控制性規劃等要求，統籌考慮居民安置、環境風貌和經濟發展等因素，在充分聽取公眾意見的基礎上，由區棚改辦、開發區管委會相關機構負責組織實施，并報市棚改辦備案。民間資本作為投資主體的棚戶區改造項目，棚戶區改造項目實施方案應當經專家論證后報市棚改辦審批。

集體土地上棚戶區的棚戶區改造項目實施方案，應當經村民會議或者村民會議委托的村民代表會議討論通過。

第十四條

棚戶區改造項目實施方案的主要內容應當包括項目概況、改造模式、投資主體、規劃及土地利用方案、房屋征收與補償安置方案、建設方案與實施計劃、項目可行性分析報告、社會穩定風險評估報告及資金證明等附件。

集體土地上棚戶區的棚戶區改造項目實施方案，還應當包括原村民社保、集體經濟組織清產核資、新經濟組織組建及撤村建社區等內容。

第十五條

已經備案的棚戶區改造項目實施方案變更的，應當在變更后及時備案；已經批準的棚戶區改造項目實施方案不得擅自變更，確需變更的應當按照原程序報批。

第三章

集體土地上棚戶區改制

第十六條

集體土地上棚戶區改制，是指在集體土地上棚戶區列入改造項目計劃后，對戶口性質、經濟組織形式、管理體制和土地性質進行轉變的行為。集體土地上棚戶區改造，應當堅持改制先行、改建跟進的原則。

第十七條

列入改造項目計劃的集體土地上棚戶區，應當及時將農業戶口依法轉為非農業戶口。

第十八條

集體土地上棚戶區在組建新經濟組織前，應當依法進行清產核資。清產核資結果應當經村民會議或者村民會議委托的村民代表會議確認并公示。集體經濟組織應當根據清產核資結果，制定資產處置方案和組建新經濟組織方案，經村民會議或者村民會議委托的村民代表會議討論通過后實施。農業、財政等部門應當加強對清產核資工作的指導、監督。

第十九條

新經濟組織組建后，依法撤銷村民委員會，設立社區居民委員會。社區居民委員會的設立、人員組成和工作經費按現行有關規定執行。

第二十條

集體土地上棚戶區改制后，村民的入學、就業、養老、醫療、低保等統一納入城市保障體系。

第二十一條

集體土地上棚戶區改制后，其原有的基礎設施納入市政統一管理范圍，其原有環衛基礎設施和公共環境衛生由市容園林部門納入城市管理體系統一管理。

第四章

土地利用

第二十二條

棚戶區改造用地應當優先納入年度用地計劃。安置用地以劃撥方式供地，開發用地以招標、拍賣、掛牌方式供地。

集體土地上棚戶區的棚戶區改造項目實施方案備案或者批準后，國土資源部門可以對土地資料進行審核，并依法對土地進行確權或者按程序報批后轉為國有土地。

第二十三條

民間資本作為投資主體的集體土地上棚戶區改造項目，改造綜合用地指標按照市人民政府有關規定執行，改造綜合用地之外的土地，依法給予補償后按有關規定儲備。改造綜合用地應明確安置用地和開發建設用地的地塊、規劃指標。

第二十四條

依據節約土地、集約用地的原則，在棚戶區改造過程中，少量非棚戶區土地可以統一規劃，合并改造。

第二十五條

城市居民在農村購置宅基地，屬1987年1月1日以前購買的，按照國家和地方有關文件規定執行；屬1987年1月1日以后購買的，按照《中華人民共和國土地法》和《國務

院關于深化改革嚴格土地管理的決定》的有關規定執行。

第五章

規劃建設

第二十六條

棚戶區改造涉及城市規劃確定的城市基礎設施建設項目，且項目用地基本具備建設條件的，應當優先列入城市建設年度計劃，與棚戶區改造同步進行。棚戶區改造安置項目配套設施應當與安置項目同步規劃、同步報批、同步建設、同步交付使用。

第二十七條

棚戶區改造項目應當編制控制性規劃，嚴格控制項目容積率，不得因單個地塊資金平衡等問題突破規定的容積率。鼓勵采取捆綁式連片改造方式，在一定區域內統籌平衡。主要歷史街區、文物景點周邊等重要地段的改造規劃（應當包括城市設計內容），廣泛征求公眾意見后報市人民政府批準。

第二十八條

改造項目代征的市政道路、城市綠化等用地，應當依法移交；暫不具備移交條件的，由區棚改辦、開發區管委會相關機構分別向市政公用和市容園林行政管理部門承諾移交期限，并簽訂《臨時委托代管協議》后報市棚改辦，由市棚改辦函告國土資源部門依法辦理《國有土地使用證》等后續手續。代征的市政道路用地應當在改造項目開工前移交。

第二十九條

棚戶區改造安置住房涉及的城鎮土地使用稅、印花稅、土地增值稅、契稅、個人所得稅可以依據有關政策規定予以減免。棚戶區改造項目的安置面積部分免收城市基礎設施配套費

（不含代收資金和地鐵專項配套費）；民間資本作為投資主體的棚戶區改造項目，其安置面積與開發面積之比在1∶1.5以內的開發面積部分，免收城市基礎設施配套費（不含代收資金和地鐵

專項配套費），超出11.5∶的開發面積部分，減半收取城市基礎設施配套費（不含代收資金和地鐵專項配套費）。免收棚戶區改造項目涉及的防空地下室易地建設費、新型墻體材料專項費、散

裝水泥專項資金、城市教育附加、地方教育附加、城鎮公用事業附加等行政事業性收費和政府性基金。電力、通訊、有線電視及從事供水、供氣、供熱等市政公用事業的企業要按照相關政策對入網、管網增容等經營性收費進行適當減免。

國有工礦企業出資參與政府統一組織的自身棚戶區改造的，對企業用于符合規定條件的支出，可以在企業所得稅前扣除。

第三十條

棚戶區改造項目應當整項目拆除。房屋拆除工作應當由具有相應資質的單位實施。

第三十一條

棚戶區改造安置用房每單元平層不得超過8戶，安置房建設應當符合相關技術規范要求。

第六章

征收與補償

第三十二條

市、區人民政府按照各自權限負責棚戶區改造項目的征收與補償工作。開發區范圍內棚戶區改造項目的征收與補償工作，由開發區管委會根據市人民政府委托的權限具體負責。

第三十三條

棚戶區改造項目在棚戶區改造項目實施方案備案或者取得市棚改辦棚戶區改造項目實施方案批復后，依法作出房屋征收決定。

房屋征收決定作出前，區人民政府、開發區管委會應當將征收補償方案報市棚改辦備案。民間資本作為投資主體的，征收補償方案應當經市棚改辦審核。政府投資項目的安置樓建設資金應當足額到位、?？顚Ｓ?。民間資本作為投資主體的棚戶區改造項目，應當在征收補償方案審核前，按照相關規定設立安置房建設資金監管賬戶，繳納監管資金。

第三十四條

區棚改辦、開發區管委會相關機構應當在規定的期限內與被征收人或者公有房屋承租人簽訂補償安置協議。補償安置協議應當載明下列內容：

（一）被征收人房屋的權屬、地址、面積、用途、結構等；

（二）補償方式、補償安置標準和結算方式；

（三）安置房屋的權屬、地址、面積、用途、結構；

（四）過渡方式、過渡期限；

（五）違約責任和解決爭議的方式；

（六）其他應當明確的事項。

征收補償協議簽訂后，一方當事人不履行協議約定的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

第三十五條

區棚改辦、開發區管委會相關機構與被征收人或者公有房屋承租人在規定期限內達不成征收補償協議，或者房屋所有權人不明確的，區棚改辦、開發區管委會相關機構應當擬

定補償方案，并報市棚改辦備案，由作出房屋征收決定的機關依法作出補償決定，并在棚戶區改造范圍內予以公告。

民間資本作為投資主體的改造項目，補償方案應當經市棚改辦審核。被征收人或者公有房屋承租人對補償決定不服的，可以依法申請行政復議，也可以依法提起行政訴訟。

被征收人或者公有房屋承租人在法定期限內不申請行政復議又不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋征收決定的機關依法申請人民法院強制執行。

第三十六條

棚戶區改造房屋補償實行產權調換和貨幣補償兩種方式。被征收人可以自主選擇補償方式。鼓勵被征收人選擇貨幣補償；鼓勵征收人采取購買現房的方式進行安置。

第三十七條

國有土地上棚戶區改造項目房屋產權面積、性質認定，產權調換和貨幣補償的標準，以及過渡期限、臨時安置補償費、搬遷補償費、獎勵費等，按照《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》的相關規定執行。房屋評估工作按照《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》執行。

第三十八條

集體土地上棚戶區未進行產權登記的房屋，以合法宅基地內已建成房屋二層以下（含二層）建筑面積為依據，按照住宅性質房屋給予補償安置。2006年6月22日以前已建成房屋二層以上（不含二層）部分的建筑面積按照殘值（即重置成新價）給予補償。

集體土地上棚戶區改造安置房屋建筑面積與原房屋產權建筑面積相等部分，按照新建房屋的綜合造價（不含配套費和樓面地價）與原房屋市場評估價互找差價結算。就近上靠套型超出原房屋建筑面積部分，按照新建房屋綜合造價結算。房屋評估工作參照《西安市國有土地上房屋征收評估辦法》執行。

集體土地上棚戶區改造前在冊農業戶籍人口（含參與集體分配的戶口單列無房戶）原房屋產權建筑面積人均不足65平方米的，按人均建筑面積不少于65平方米的原則進行安置，補償安置面積與產權面積的差額部分按新建房屋綜合造價結算。集體土地上棚戶區改造可以根據實際情況，從原房屋產權面積中置換一定數量的經營性用房，用于在冊農業戶籍人口的生活保障。具體置換面積和結算標準，應當在補償方案中予以明確。

第三十九條

集體土地上棚戶區改造項目的臨時安置補償費、搬遷補償費、獎勵費等參照《西安市國有土地上房屋征收與補償辦法》的相關規定執行。集體土地上棚戶區改造項目的過渡期限一般不得超過36個月。過渡期限自被征收人交付房屋之日起計算。超過補償協議約定過渡期限的，自逾期之月起，每月按原標準的2倍支付臨時安置補償費。

第七章回遷安置

第四十條

棚戶區改造項目的安置房建設和回遷安置工作，由所在區棚改辦和開發區管委會相關機構負責組織實施及監督管理。

第四十一條

棚戶區改造項目征收工作完成后，應當優先建設安置房，確保按時回遷。安置房樓位、戶型、平層戶數及配套設施等內容應按相關規定征求意見并公示。改造項目安置房屋的交房條件和標準應當與協議約定內容相一致。

第四十二條

用于產權調換的安置用房達到協議約定條件后，區棚改辦、開發區管委會相關機構應當及時發布回遷安置公告，告知被征收人選取產權調換房屋的時間、地點和其他相關事項。

第四十三條

制定回遷安置實施方案應當遵循“公平、公正、公開”原則?；剡w安置實施方案應當包括分配原則、過渡費結算、樓層朝向調節、收費標準等內容。

第四十四條

實行產權調換的安置用房，按照征收補償協議有序分配。被征收人安置多套房屋的，應當在公示房源內按照高、中、低搭配的原則選取。房屋所有權登記部門應當及時為被征收人辦理產權調換房屋的登記手續。

第四十五條

棚戶區改造安置房項目的物業管理工作按照《西安市物業管理條例》的有關規定執行。

第四十六條

區棚改辦、開發區管委會相關機構負責區域內棚戶區改造項目工程建設、回遷安置等資料的收集、整理和歸檔，以及被改造村的歷史沿革、人文狀況和村域風貌的影像錄制、相關資料收集整理等工作。

第八章

監督管理

第四十七條

民間資本作為投資主體的棚戶區改造項目，因投資主體自身原因，嚴重影響被征收人按期回遷，不能保證改造項目正常運行的，由區人民政府、開發區管委會按照協議約定另行選擇投資主體。

第四十八條

棚戶區改造應當依法征收、文明搬遷。實施單位在改造過程中應當遵守相關法律法規的規定。對弄虛作假，侵占、私分集體資產的違法行為，依法追究其法律責任。

第四十九條

備案的棚戶區改造項目實施方案和征收補償方案與法律、法規及有關規定不符的，由市棚改辦書面告知編制單位限期改正，逾期不改正的，由市、區人民政府責令其改正。備案的補償方案與法律、法規和有關規定不符的，市棚改辦應當告知有權作出補償決定的人民政府。

第五十條

棚戶區改造實施單位應當嚴格按照經批準的棚戶區改造項目實施方案進行改造，未按照方案進行改造，或者違反本辦法規定擅自改變方案的，由市棚改辦依法處理。

第五十一條

在實施棚戶區改造過程中，違反土地、建設規劃等法律、法規規定的，依法予以處理。

第五十二條

監察機關、審計機關應當加強對棚戶區改造工作的監督。

第五十三條

棚戶區改造管理工作人員應當認真履行職責，濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或上級主管機關依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任；給當事人造成損失的，依法予以賠償。

第九章

附則

第五十四條

長安區、臨潼區、閻良區、航空產業基地及市轄縣建制鎮建成區范圍內的棚戶區改造，參照本辦法執行。長安區、臨潼區、閻良區、航空產業基地和市轄縣建制鎮建成區范圍內的棚戶區改造項目計劃，以及上述范圍內民間資本作為投資主體的棚戶區改造項目的棚戶區改造項目實施方案，應當報市棚改辦審批。

第五十五條

本辦法自2014年11月1日起施行，有效期5年。西安市人民政府2008年7月28日印發的《西安市棚戶區改造管理辦法》和2007年9月17日印發的《西安市城中村改造管理辦法》同時廢止。本辦法實施前本市已出臺的相關政策，凡與本辦法不一致的，以本辦法規定為準。本辦法施行前已經取得《棚戶區改造項目實施方案批復》和《城中村改造項目實施方案批復》的改造項目，仍按原規定執行。

三、城中村改造的意義

舊城區和“城中村”由于歷史和管理體制等原因，規劃管理無序，布局結構混亂，基礎設施缺失，環境衛生、消防安全、治安計生等問題突出，道路泥濘、污水橫流、垃圾成堆、供水電力通訊雜亂等現象嚴重，極大地降低了居民的生活質量，影響了城市的整體面貌。舊城區和“城中村”改造是改善人居環境、提升城市品味、推進城市化進程的必由之路，是建設文明、生態、和諧、宜居城市的重要保障，是以人為本、科學發展、構建和諧社會的強力舉措，是民心工程、德政工程、千秋工程。

城中村改造后將會給村民(居民)帶來什么好處：

1、環境的改變：城中村高起點、高標準進行規劃和建設，居住與商業辦公兼容，各種市政配套設施齊全，綠化、凈化、美化達到