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寧波
房屋租賃合同中次承租人訴訟地位的理解
出租人未經承租人同意而將房屋轉租，從合同的相對性來看，完全形成兩個互相獨立的合同，即出租合同與轉租合同。出租人與承租人之間并不發生直接的聯系，但是，由于出租人的出租房屋行為與承租人的轉租房屋行為處分的是同一標的物，因此，兩者之間難免互相影響。故本條依照《民事訴訟法》第五十六條，在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人訴訟地位。因租賃合同解除而產生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執行問題以及保護次承租人利益的需要，原則上應追加次承租人作為第三人參與訴訟。如果次承租人人數過多，且各方的也不同，則不宜追加次承租人為第三人，可根據情況需要，由當事人另行訴訟。
需要注意的是人民法院是要根據案件的具體情況，通知次承租人作為第三人參加訴訟，是“可以”，而不是“應當”。
另需要指出的是：本條規定的也僅是出租人與承租人的原租賃合同發生爭議時次承租人的訴訟地位問題，轉租合同中承租人與次承租人就轉租合同發生爭議時，是否將出租人列為第三人呢?即承租人與次承租人就合同效力或合同解除產生爭議的，是否需要追加出租人為合同當事人。此種情況下，一種觀點認為承租人與次承租人的關系，與出租人與承租人的關系是兩個法律關系，不應當在一個案件中審理;一種觀點認為應當追加出租人為第三人，或通知出租人對租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。我們認為，承租人與次承租人之間的租賃糾紛與前一租賃合同是兩個法律關系，如果在案件審理過程中追加出租人為第三人或通知出租人表達意見的話，勢必造成訟累，不利于案件的審理。所以，不需要追如出租人為第三人或通知承租人。但是，承租人有證據證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應當作為一個事實予以考慮;或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應當等待另案的處理結果。
另外，次承租人要求承租人解除合同并賠償裝修等添附損失的，屬于合同當事人之間的糾紛，一般無須追加出租人為案件的第三人。如果
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高柔艷
執業證號：
13204201611424582
江蘇瑞鴻律師事務所
簡介：
高柔艷律師，畢業于蘇州大學，獲得法學與工商管理雙學位，中共黨員。法學理論扎實，實務經驗豐富。
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